Как да си върна лихвите по предсрочни плащания по ипотека
По-голямата част от банките в България, когато разработват програми за ипотечно кредитиране, включват анюитетна система в схемата за погасяване на кредита. Съгласно тази процедура плащанията в равни суми се разделят по месеци за целия период на договора за заем, докато в структурата на всяко периодично плащане размерът на тялото на заема се увеличава, докато се погасява, а размерът на лихвата намалява. Анюитетната система задължава кредитополучателя да изплати лихвата на първите етапи от използването на кредитните средства и да върне основния дълг в по-малки суми, отколкото в края на срока.
Право на кредитополучателя да върне лихвата
Според статистиката много добросъвестни кредитополучатели (повече от половината от тях) се опитват да изплатят ипотеките си предсрочно, въпреки че често умишлено отиват за по-дълъг период на обработка на кредита. В този случай са възможни две ситуации:
- Заемът се изплаща предсрочно на части - постоянно или от време на време кредитополучателят самостоятелно увеличава размера на месечната вноска. В този случай, като правило, банката предлага да използва или намаляване на срока на договора за заем, или намаляване на фиксираната сума на периодичните плащания при запазване на срока на заема. Който и вариант да избере кредитополучателят, няма да има надплащания върху лихвата, тъй като всяко преизчисление, направено от банката, ще включва начисляването на лихва за действителния период на използване на кредита.
- Заемът е напълно изплатен предсрочно - в определен момент кредитополучателят, като вземе предвид остатъка от сумата на заема, решава да затвори всичкизадължения и да прекрати договора за кредит. В този случай при анюитетна система за плащане ще се формира надплащане на лихви, тъй като техните суми са изчислени и изплатени въз основа на по-дълъг срок на договора, отколкото е действително продължил.
Именно втората от описаните ситуации създава основание за сезиране на банката относно връщане на надвзети лихви – само размера на начислената и платена лихва за периода, когато договорът за кредит вече не е бил действително валиден, въпреки условията, предвидени в договора.
Правото на кредитополучателя да върне надплатената лихва е предвидено както от действащото законодателство, така и от инструкциите (разясненията) на Централната банка. Това следва от факта, че лихвите са плащане за действителното използване на кредитни средства и ако кредитополучателят вече е изпълнил задълженията си по основния дълг и то предварително, не може да се говори за начисляване на лихва и ако те са били изплатени по-рано, те трябва да бъдат върнати.
Тези кредитополучатели, които изпълняват условията на договора за заем точно както е предвидено в графика за плащане, нямат право да върнат лихва. Такова право дава само предсрочно пълно изпълнение на задълженията. Защо се случва това? Много кредитополучатели погрешно смятат, че анюитетната система включва изплащане на лихва за бъдещето, сякаш предварително. Това е грешно. В началния етап на ипотеката лихвите в структурата на плащането преобладават само защото салдото на главния дълг, върху който се начислява лихва, е много голямо и намалява твърде бавно. Да, можете редовно да го намалявате сами, като увеличавате размера на периодичните плащания и не забравяйте да посочите в заявлението за частично предсрочно погасяване на кредита, че суматанадплащанията трябва да се използват за погасяване на тялото на заема. Но тук банката, за да поддържа източник на печалба под формата на лихва, определено ще предложи, а понякога и първоначално ще предвиди в договора намаляване на срока на заема или намаляване на размера на месечното плащане. Можете да не се съгласите само ако преразглеждането на условията на ипотеката е поставено при условие за получаване на съгласието на кредитополучателя. Но има ли смисъл? В края на краищата, всъщност ще трябва съзнателно да продължите да надплащате заема сами. По-лесно и по-изгодно е да изберете по-кратък срок на кредита. Поради тази причина практически липсват случаи на искане за връщане на лихва при частично предсрочно погасяване на ипотека.
Обърнете внимание : Връщането на лихвата не винаги е възможно, целесъобразно и дори не винаги изгодно. Ако отговаряте на условията за данъчно приспадане, потенциалното възстановяване на лихвата ще намали сумата. Получаването както на приспадане, така и на предварително платена лихва, изчислена върху една и съща сума за един и същи период, е незаконно. За да не сбъркате, трябва да анализирате всичко и да направите изчисления. Много кредитополучатели, които получават приспадане, автоматично губят правото да върнат лихва, като всъщност са компенсирали загубите си.