Как оценител на недвижими имоти оценява имот?
Професионаленоценител на недвижими имоти оценява сграда, постройка, помещение, земя, въз основа на различни фактори, които влияят на пазарната стойност. В работата сиоценител на недвижими имоти проверява документацията, местоположението на обекта на оценка, техническото състояние и други точки, без които оценката няма да бъде обективна.
Оценител на недвижими имоти оценява пазарната стойност на недвижими имоти въз основа на най-ефективното им използване. Сградата, помещенията, земята могат да се използват по различни начини. Преди извършване на оценка, оценителят на недвижими имоти определя най-ефективния начин за използване на сграда или друг обект, при който текущата му стойност ще бъде максимално увеличена. Най-ефективният начин за използване на сграда или друг обект на оценка, който се разглежда от оценител на недвижими имоти, трябва да бъде законово разрешен, физически осъществим и финансово обоснован. От всички начини за използване на обекта, които отговарят на тези изисквания, оценителят на недвижими имоти избира този, който води до максимизиране на текущата стойност на недвижимия имот. Именно това използване ще бъде най-вероятно и затова трябва да се вземе предвид от оценителя на недвижими имоти при определяне на пазарната стойност.
Винаги, когато е възможно, оценителят на недвижими имоти трябва да прилага и трите подхода за оценка: разходен, сравнителен и приходен. Ако оценителят на недвижими имоти не прилага един или два подхода, оценителят трябва да обоснове отказа да използва подхода. В рамките на всеки подход оценителят на недвижими имоти може да приложи различни методи за оценка. Изборът на метода за оценка се извършва от оценителя на недвижими имоти самостоятелно, като се анализира развитието и отвореността на пазара,към кое принадлежи обектът на оценка, както и колко лесно оценителят може да получи достоверна информация за прилагане на този метод.
Разходен подход - набор от методи за оценка на разходите, базирани на определянето на разходите, необходими за възпроизвеждане или замяна на обект.
При разходния подходоценителят на недвижими имоти определя отделно цената на парцела и разходите за подобрения върху него. Ето как оценителят на недвижими имоти изчислява общата цена за създаване на заместващ обект.
Като разходи за възпроизвеждане на сграда (конструкция) оценителят на недвижими имоти взема предвид разходите, необходими за създаване на точно копие на тази сграда (конструкция), като се използват материалите и технологиите, използвани при нейното създаване. Като разходи за подмяна на сградата, оценителят на недвижими имоти отчита разходите, необходими за създаване на подобно съоръжение, използвайки материали и технологии, използвани към текущата дата.
Оценителят на недвижими имоти определя цената на подобренията, като използва два вида показатели за разходите: показатели за прогнозната стойност на строителството и обобщени показатели за разходите за строителство.
При оценката на пазарната стойност на парцелите, оценителят на недвижими имоти използва следните методи за оценка: метод за сравнение на продажбите, метод на разпределение, метод на разпределение, метод на капитализация на земната рента, остатъчен метод, метод на предназначение. Като част от сравнителния подход, оценителят на недвижими имоти използва метода за сравнение на продажбите, метода на разпределение, метода на разпределение. Като част от подхода на дохода, оценителят прилага метода на капитализация на земната рента, остатъчния метод и метода на предвиденото използване. Очевидно е, че един оценител на недвижими имоти не може да приложи разходния подход при изчисляванецената на земята в нейния класически вариант. Елементи на разходния подход по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения на поземлен имот се използват от оценител на недвижими имоти в остатъчния метод и метода на разпределение.
Методът за сравнение на продажбите при наличие на необходимата информация е най-предпочитан иоценител на недвижими имоти доста често използва този метод при определяне на стойността на земята.
Сравнителен подход - набор от методи за оценка на стойността въз основа на сравняване на обекта на оценка с обекти - аналози, по отношение на които оценителят има информация за цените.
Оценителят на недвижими имоти приема за обект - аналог на оценяваната сграда или постройка, обект, подобен на оценявания обект по отношение на основните икономически, материални, технически и други характеристики, определящи неговата стойност.
Като част от сравнителния подход, оценителят на недвижими имоти използва метода за сравнение на продажбите и метода на множителя на брутния наем.
Методът за сравнение на продажбите се основава на събиране и анализ на информация за продажба на подобни имоти. Същността на метода за сравнение на продажбите е, че оценителят определя цената, която купувачът ще плати за обект с подобна полезност. Оценителят на недвижими имоти прилага метода за сравнение на продажбите, като избира аналози, които са най-близки по отношение на основните ценови елементи на сравнение с обекта на оценка. Оценителят коригира цените на аналози, за да вземе предвид разликите в характеристиките на оценявания обект и аналогичните обекти.
Използвайки метода на множителя на брутния наем, оценителят се основава на предположението, че има пряка връзка между продажната цена на сградата, от една страна, и потенциалния доход от наем, който може да бъде получен, когато сградата е наета внаем, от друга. За да приложи този метод, оценителят определя потенциалния брутен доход от използването на обекта на оценка. Потенциалният брутен доход на наемодателя се определя от оценителя на недвижими имоти въз основа на пазарните наемни цени и размера на площта, която може да бъде отдадена под наем. Също така, оценителят трябва да има информация не само за цените на подобни обекти, избрани за изчисления, но и за наемните ставки за тези обекти. Оценителят на недвижими имоти изчислява съотношението на тези стойности. Той представлява брутния мултипликатор на наема. Чрез умножаване на потенциалния брутен доход по множителя на брутния наем, оценителят получава пазарната стойност на оценявания имот.
Доходен подход - съвкупност от методи за оценка на стойността на базата на определянето на очаквания доход от използването на недвижими имоти.
Съгласно подхода на дохода, оценителят определя стойността на даден имот чрез преобразуване на очакваните бъдещи печалби в настоящата им стойност към датата на оценката. Подходът на доходите съчетава разумни оценки на бъдещите приходи и разходи с изискванията на инвеститора за крайна възвращаемост. Изискванията за окончателна възвръщаемост отразяват разликите в риска, включително вида на недвижимия имот, местоположението, условията и възможностите на регионалния пазар и др.
При подхода на дохода оценителят използва два метода: метода на дисконтирания паричен поток и метода на капитализация на дохода. И двата метода се основават на изчисляването на нетния оперативен доход от използването на недвижим имот, който оценителят превръща в неговата пазарна стойност.
При метода на капитализация на дохода оценителят на недвижими имоти използва паричния поток за последната отчетна или първата прогнозна година. При това оценителят на недвижими имоти прилага метода на капитализацияако не се очаква промяна в паричните потоци или се очаква тяхното стабилно нарастване (намаляване). При нестабилност на прогнозирания доход, оценителят на недвижими имоти прилага метода на дисконтирания паричен поток, при който прогнозира потоците за няколко години напред.
Оценителят на недвижими имоти извършва сравнителен анализ на всеки подход във връзка с оценявания имот. Оценителят на недвижими имоти трябва да прецени предимствата и недостатъците на използваните методи и да избере подхода или подходите и методите в рамките на всеки от подходите, които оценителят на недвижими имоти счита за най-надеждни.
Координирането (обобщаването) на резултатите от прилагането на подходи за оценка позволява на оценителя на недвижими имоти да определи крайната стойност на стойността.