Ключове преди време - мечта или реалност
Вижте договора
„Споразумението за споделяне определя две дати - периодът за пускане на къщата в експлоатация и периодът за прехвърляне на апартамента на акционера“, обяснява Юлия Ружицкая, регионален директор за продажби на недвижими имоти в LSR Group в Северозапад. - В същото време се планира датата на въвеждане на къщата в експлоатация. Може да се отложи както за по-ранни дати, така и за по-късни. Следователно притежателят на капитала трябва да се съсредоточи върху датата на прехвърляне на апартамента.
„Много е важно да се прави разлика между понятията „въвеждане на обект в експлоатация“ и „срок за предаване на ключовете“, добавя Сергей Степанов, търговски директор на „Строителен трест“. – По правило предаването на ключовете започва няколко месеца след получаване на разрешение за влизане в обекта. В нашата компания прехвърлянето на апартаменти на акционери започва 2-3 месеца след пускането в експлоатация на жилищния комплекс. Споразуменията за дялово участие предвиждат краен срок за предаване на ключовете, равен на 9 месеца от датата на планираната доставка на обекта. Това позволява на предприемача да прехвърли апартаменти на притежатели на акции в спокоен режим.
Технически момент
Често отлагането на пускането в експлоатация на къща за по-късна дата е чисто технически проблем, който не е свързан нито с репутацията на предприемача, нито със скоростта на изграждане на конкретен жилищен комплекс. отПо определени причини разрешителните могат да бъдат издадени на предприемача за съзнателно кратък период, например за една година, през който е невъзможно да се построи къща - средният цикъл на строителство е 2-3 години. В този случай фирмата, разбира се, официално, с разрешение и под контрола на съответните органи, прави промени в документацията, така че тя да отговаря на действителността. В същото време притежателите на дялове могат да получат ключовете дори по-рано от периода, посочен в договора за дялово участие.
Но има и други ситуации. „Купувачите трябва да обърнат специално внимание и активно да реагират в ситуации, когато отлагането е обявено за много дълго време и разработчикът не може да обясни защо това се случва изобщо“, казва Максим Соболев, директор „Маркетинг и продажби“ в YIT Санкт Петербург. - Ако предприемачът, без ясно обяснение на причините, отиде на такова дълго отлагане, тогава с голяма степен на вероятност това се дължи на проблеми с финансирането. В този случай проблемите с въвеждането на обекта в експлоатация навреме могат да се окажат критични и съответно ще бъде нарушен ключовият срок за клиента, срокът за предаване на апартаменти.
Дългосрочно строителство - не
„Въпреки трудната икономическа ситуация, разработчиците са готови да предадат съоръженията преди посочения краен срок“, казва Анжелика Алшаева, управител на KVS. Агенция за недвижими имоти". – По правило това става възможно поради факта, че първоначално условията бяха обявени „с марж“, за да се намали рискът от неизпълнение на задължения към притежателите на акции.
Наред с другите фактори, има компетентно управление на процесите на проектиране и строителство, ефективно взаимодействие с държавните органи и необходимата квалификация на техническия персонал. ГК "КВС" има в портфолиото си две въведени в експлоатацияпредсрочно: "Крутой Берег" в Кировск - девет месеца предсрочно - и жилищен комплекс "Гуси-лебеди" в Приморския район на града - четири месеца предсрочно.
С мисъл за качеството
„Ранното въвеждане в експлоатация на жилищна сграда не влияе на качеството на строителството“, добавя Алексей Гусев, търговски директор на Главстрой-СПб. „Като правило това означава, че разработчикът е спазил планирания краен срок и не е използвал резервното време.“ Според Максим Соболев намаляването на времето за строителство е от полза за разработчиците: позволява да се направи финансовият резултат от проекта по-привлекателен чрез намаляване на текущите разходи за неговото изпълнение. В крайна сметка, колкото по-малко време отнема строителството, толкова по-малко ще трябва да платят изпълнителите и толкова по-ниски ще бъдат оперативните и други разходи. „Но е важно желанието да се предадат ключовете на апартаментите предсрочно да не доведе до намаляване на качеството на подготовката на апартамента и довършването му“, казва той. „Обръщаме специално внимание на този етап от работата: почти 100% от нашите апартаменти се приемат от клиентите от първия път без никакви коментари.“
В сухия остатък
Както знаете, панелните къщи се изграждат по-бързо от тухлено-монолитните. И изграждането на последното отнема по-малко време от изграждането на тухлени къщи. Разбира се, не е изгодно за предприемача да наема къща преди време, ако все още има много непродадени жилища. При успешни проекти на масовия пазар от надеждни разработчици, към момента на доставката, като правило, остават не повече от 3-5% от непродадените жилища. Следователно, ако къщата се отдаде под наем няколко месеца по-рано, това е само плюс за икономичността на проекта. Но, разбира се, има отделни обекти, където предприемачът е допуснал грешки - в ценообразуването, в позиционирането, в управлението на продажбите, в избора на място за строителство. Или многократнозабавени срокове. Или репутацията на предприемача не му позволи да продаде всички апартаменти в къщата. В този случай, дори след въвеждане в експлоатация, предприемачът все още има много апартаменти за продажба - до 30-40%. Но такива ситуации са много редки.
Средно на пазара, според Петербургския консултантски център за недвижими имоти, не повече от 15% от апартаментите остават в къщи, пуснати в експлоатация. „Има проекти, които вече са разпродадени по средата на строителството“, казва Михаил Духовни, директор на отдела за корпоративни комуникации на групата компании Etalon. - Има и такива, в които има комплект завършени апартаменти след доставка. И това е много добре за купувача, защото той има избор. Или по-евтино - на етапа на строителство, или закупено, вкарано и живейте в момента.