Коефициент на капитализация Определение въз основа на възстановяване на капиталовите разходи
Коефициент на капитализация: Определяне въз основа на възстановяване на капиталовите разходи
Коефициентът на капитализация /Kk/ по отношение на недвижимите имоти включва нормата на възвръщаемост на инвестициите и нормата на възвръщаемост на капитала.
Счетоводно отчитане на възстановяването на капитала в Кк е необходимо, когато се прогнозира промяна в стойността на даден актив /намаляване или увеличение/.
Методи за възстановяване на капитал, инвестиран в недвижими имоти:
1. Праволинейна възвръщаемост на капитала - пръстенов метод
2. Възвръщаемост на капитала на фонда за възстановяване и процент на възвръщаемост на инвестицията - методът на Inwood
3. Възвръщаемост на капитала на компенсационния фонд и безрисковия лихвен процент - методът на Hoskold.
Методът на Ринг е полезен, когато се очаква, че потокът от приходи систематично ще намалява и главницата ще бъде възстановена на равни вноски. Годишната възвръщаемост на капитала се изчислява, като 100% от стойността на актива се раздели на оставащия полезен живот на актива. С други думи, той представлява реципрочната стойност на живота на актива.
Състояние: Цената на имота е 4000 CU, животът на имота е 5 години, нормата на възвръщаемост на инвестицията е 12%.
Решение: Годишната линейна възвръщаемост на капитала ще бъде 20%. за 5 години да върне 100% от актива. В този случай Kk \u003d 32% \u003d 20% + 12%
Основен баланс
Лихва върху капитала (12%)
Възстановяване на началната сума на главницата (20%) от разходите
Обща сума за възстановяване
Според таблицата платената лихва намалява като те се начисляват върху намаляващия остатък на главницата.
Методът Inwood се прилага, когато се очаква да бъдат получени равни количества доходи през целия прогнозен период. Едната част от тях е възвръщаемост на инвестицията, а другата част е възвръщаемост/възстановяване/ на капитал. Възвръщаемостта на капитала се реинвестира по нормата на възвръщаемост на инвестицията. В този случай процентът на възвръщаемост на инвестицията като неразделна част от Kk е равен на фактора на компенсационния фонд при същия лихвен процент като за инвестициите (взет от шест съставни % функции). Kk с поток от равен доход е равен на сбора от нормата на възвръщаемост на инвестицията и фактора на фонда за компенсация за същия процент. Кк се взема от таблиците в колона "Вноска за амортизация на обекта".
Състояние: Цената на имота е 4000 CU, животът на имота е 5 години, нормата на възвръщаемост на инвестицията е 12%.
Годишният равен поток от приходи е 1109,64 cu = 4000 cu * 0,27741 - от колоната "Амортизационна вноска" за 12% за 5 години.
Лихвата за първата година ще бъде $480. (12% от 4000 USD)
Връщането на главницата е равно на 629,64 у.е. = 1109.6-480
Връщане на главницата с реинвестиция от 12% годишно
Основен баланс
Лихва върху капитала 12% годишно
Еквивалентен поток от приходи
Коефициентът на капитализация се изчислява като се съберат нормата на възвръщаемост на капитала /инвестицията/ 0.12 и коефициентът на възстановяване 0.15741 (за 12% за 5 години). Резултатът е Kk = 0,27741, все едно е взет от колона „Амортизационни вноски” за 12% и 5 години.
Методът на Хосколд се използва в ситуации, при които нормата на възвръщаемост, донесена от първоначалната инвестиция в недвижим имот, е толкова висока, че повторното инвестиране със същия процент става малко вероятно. Следователно, за реинвестирането на средства се очаква да се получи доход при безрисков процент.
Условие: Покупката на имота предполага годишна възвращаемост от 24% на инвестицията за 5 години. Възстановените суми могат да бъдат безрисково реинвестирани при процент12%. Определете общия коефициент на капитализация.
Ако нормата на възвръщаемост на капитала е равна на 0,15741, което е факторът на компенсационния фонд за 12% за 5 години, тогава Kk=0,39741=0,24+0,15741.
Ако се прогнозира, че имотът ще загуби стойност само частично, тогава Kk се изчислява по различен начин.
Състояние: Закупеният имот след 5 години може да бъде продаден за 40% от сегашната му стойност. Възвращаемостта на инвестицията е 12%.
А. Според метода на пръстена нормата на възвръщаемост на капитала: равна на 24% \u003d 12% + 12%
Kk (норма на възвръщаемост на капитала) = (100% / 5 години) * 0,6 = 12%
Норма на възвръщаемост на инвестицията = 12%
Б. Метод на Inwood за възвръщаемост на капитала: определя се чрез умножаване на коефициента на фонда за възстановяване по процента на загуба на стойността на имота: 60% * 0,15741 \u003d 0,0944 (възвръщаемост на капитала) + 0,12 (норма на възвръщаемост на инвестицията) \u003d 0,2144 или 21,44%.
Условие: Изискваната норма на възвръщаемост на капитала е 12%. Увеличението на стойността ще се случи през следващите 5 години и ще бъде 40%.
Отсроченият доход се изчислява: 0,4 * 0,15741 (коефициент на фонд за възстановяване за 5 години при 12%) = 0,063. Приходите за бъдещи периоди се изваждат от нормата на възвръщаемост на капитала и т.н. Kk = 0,12-0,063 = 0,057 или 5,7% се определя
В случай на увеличение на стойността на инвестираните средства, постъпленията от продажбата не само осигуряват възвръщаемост на целия инвестиран капитал, но също така генерират част от приходите, необходими за получаване на 12% норма на възвръщаемост на капитала, следователно Kk трябва да се намали, за да се вземе предвид очакваната капиталова печалба.
Страницата с карта на сайта съдържа списък с всички записи с ПРЕПОРЪЧКИ.