Кои фактори влияят върху цените на новите сгради и защо се очаква те да се повишават
Пресконференция на тема: "Нови сгради в града: къде и как да купувате безопасно и изгодно?" се проведе в пресцентъра на седмичника „Полезен квадрат“. Ситуацията на пазара на нови сгради и начините за тяхното безопасно и изгодно придобиване обсъдиха анализатор, адвокат, предприемачи и представители на банки.
Анализаторът Татяна Романчева: „Купувайте въпреки кризата“
Татяна Ивановна Романчева, директор на Центъра за научна експертиза в Нижни Новгород, говори за факторите, които влияят върху формирането на цените на новите сгради и ценовата ситуация в този сегмент на жилищния пазар.
- Според почти всички прогнози 16-17 години ще се характеризират с намаляване на темпа на въвеждане в експлоатация на жилища. Всъщност това е, което видяхме миналата година. Ако сега анализираме базите данни с обекти за продажба, които са публично достояние, можем да видим, че броят на офертите е почти наполовина в сравнение с миналата година. В нашия град сред новите проекти на тази година са блокови разработки: "Аквамарин", "Маршал град".
Спадът в жилищното строителство според анализатора е една от причините цените на новите сгради да не падат. Най-вероятно сега е настъпило прословутото дъно, за което толкова много се говори напоследък.
Разпределението на парцелите като показателен фактор
Парцели за жилищно строителство се разпределят на търгове, всички знаят това. Една от последните промени е, че правото за издаване на парцели е прехвърлено от града към региона. Но разработчиците не бързат да участват в търгове. Причината са прекомерните цени.
„Някои търгове дори нямат оферти. Нищо чудно - много разработчици най-накрая започнаха да изчисляват икономиката на проекта. Има, разбира се, и такива, които все още са уверени: ще построя повече, ще продам повече и пак ще правя пари. Ноима по-малко от тях. В крайна сметка апартаментите все още трябва да се продават и това е моментът. Има такова нещо като "обем на усвояване" - на определено място има процент на продажба на жилища от определен клас.
Проект плюс експертиза = скъпо. И дълго
Друг компонент на цената на квадратен метър в нова сграда е проектирането и преминаването на държавна експертиза.
„Дизайнът е на първо място. Ще струва по-малко, ако е тримесечно развитие, защото се опитват да изградят унифицирани къщи. Ако точка, тогава по-скъпо. Държавната експертиза ще струва около милион рубли, - каза Татяна Романчева. - Но има и още нещо - съгласуването на устройствения и геодезическия план. Колко време мислите, че отнема? Година! И това все още е оптималната прогноза, понякога по-дълга. Един от клиентите на нашата компания, московчанин, вече успя да построи два квартала във Фрязино и през цялото това време в нашия град не можа да получи одобрение.
Следващият аспект, който влияе на цената на нов квадрат, е цената на строителството.
- Признавам, когато виждам официалната статистика, не разбирам как се комбинират строителните разходи от 45 хиляди рубли. на квадратен метър и националната програма "Достъпни жилища" с цена от 35 хиляди рубли на квадратен метър. Ще поясня, че когато анализаторите говорят за цената на строителството, те вземат предвид цената на кутията на сградата и окабеляването на комуникациите вътре. Без външни комуникации. Ще дам тези данни - обясни Татяна Романчева.
„Сега цената се е повишила с 20%. И нито един главен изпълнител не подписва нов договор по-евтин от 32 хил. кв.м. На пазара има фирми, които са закупили предварително строителни материали и сега са в по-изгодна ситуация, уточни анализаторът.
Нова ценова политика
Ценаквадратен метър нова сграда за първото тримесечие на 2016 г. за купувачи (припомнете си, че 69% от сградата принадлежи към икономичната класа) възлиза на 65 596 рубли. на кв.м.
Ценовата политика на разработчиците днес се основава на използването на система от отстъпки и промоции. Преди това беше по-скоро сезонно и не толкова масово. Сега всичко е различно. Разработчиците имат необходимата гъвкавост по време на кризи, предвид реалностите. Това не се случва на вторичния пазар на жилища - тук ценообразуването често се основава на личната житейска ситуация на продавача.
Друга логична кризисна тенденция е намаляването на площта на апартаментите, тъй като за потребителя на първо място е дори не цената на квадрат, а общата стойност на договора, който сключва. Цените се различават малко, тъй като къщата е построена.
- Ако преди около 7 години беше възможно да се купи апартамент на етап изкоп и да се продаде в края на строителството и имаше разлика от около 16-17%, сега няма такова нещо: цената в проектите е почти еднаква на всички етапи на развитие, с изключение може би на началото на проекта, - обърна внимание Татяна Романчева.
Пазарни заплахи
Отдавна се говори, че през 2020 г. ще бъде отменен законът за дяловото участие в строителството. Както казват много анализатори, това е изстрел в гърба на разработчика.
- Разбира се, красиво е да се каже, че няма да имаме измамени акционери, защото самото понятие акционер ще напусне пазара и предприемачът няма да управлява средствата на гражданите. Но за повечето разработчици около 80% от парите, инвестирани в проекта, са средствата на притежателя на капитала. Към тях се добавя банков кредит и собствени средства, уточни Татяна Романчева.
Ако анализираме, тогава по-голямата част от измамените акционери са свързани с федерални компании („Социалниинициатива”, „СУ 155” и др.). Компаниите от Нижни Новгород не са сред тях. Повечето хора си падат по нещо, което се придържа към логиката: аз съм по-умен от всички, ще купя по-евтино. Но не забравяйте: ако сте го купили по-евтино, поемете рисковете за него евтино. Е, ако имате късмет.
- Предполага се, че предприемачът ще бъде кредитиран в банки и ще може да продава жилища едва след завършване на строителството - продължи Татяна Романчева.
- Накъде води? Абсолютно - към поскъпването на квадратен метър. В крайна сметка кредитът не е безплатен. Но това не е всичко.
- При адекватна комбинация от цена и качество, в моменти на бум разработчикът сключва около 15-20 договора на месец. Най-добрият сценарий. Следователно къща от сто апартамента ще се продава за около година. Сега си представете: 2020 г. продажбите в нова сграда ще започнат едва след прерязване на лентата. Ясно е, че няма да се продадат всички апартаменти за ден, седмица, месец. Това означава, че предприемачът ще я поддържа за своя сметка след предаването на къщата. И това е в допълнение към плащането на кредита. Естествено, за потребителя това ще означава увеличение на цените.
Кризата обикновено е
Но въпреки всички прогнози винаги съветвам: ако има нужда от подобряване на условията на живот, не трябва да го отлагате за дълго време. Особено сега, когато пазарът не е най-високите цени. Невъзможно е обаче да се ръководи само от цената. Не трябва да забравяме и комбинацията цена-качество и репутацията на разработчика.