Корекции и методи за тяхното прилагане

Основното правило за корекция е, че само стойността на съпоставим имот се коригира въз основа на принципа на приноса. Ако съпоставимият обект превъзхожда по някакъв начин оценявания, тогава действителната продажна цена на последния следва да се намали с размера на приноса на това превъзходство и обратно. В същото време единиците за сравнение се разбират като единици за измерване на сравними и оценени обекти на недвижими имоти.

Може да се направи корекция:

• в парично изражение, съответната сума се добавя или изважда от продажната цена на всеки сравним имот;

• в процентно изражение - използва се при затруднено определяне на абсолютните стойности.

Има два вида процентни корекции:

•независим, когато всяка отличителна характеристика се взема предвид независимо от другата (корекциите се сумират при изчисляване на общата корекция);

•кумулативна, когато всяка коригирана характеристика се взема предвид, като се вземат предвид други отличителни характеристики (кумулативните корекции се умножават при изчисляване на общата корекция).

Ако корекциите на цената на сравними обекти са изразени в рубли или конвенционални парични единици, тогава няма значение в какъв ред ще бъдат направени. Ако корекциите са изразени като процент, тогава последователността на тяхното въвеждане ще повлияе на крайния резултат (стойността на оценявания обект).

В зависимост от данните, върху които се правят корекциите, оценителят използва различни методи:

• количествен анализ на чифт продажби;

• качествен анализ на чифт продажби;

• относителен сравнителен анализ;

• метод на общо групиране;

Методът за анализиране на сдвоените продажби е да се сравнят и анализират няколкодвойки продажби с последователни корекции. Сдвоените продажби са продажби на два имота, които са почти идентични, с изключение на една разлика, която оценителят се опитва да оцени, за да направи корекция.

Напоследък в практиката на оценка, ако има достатъчен брой

данните започват да използват регресионен анализ. В същото време се използва серия от формули за определяне на размера на корекциите в оценката на стойността на обектите на недвижими имоти с участието на регресионен анализ. Например, можете да използвате формулата:

където Us - изчислената стойност на корекцията за стойността на имота; - коефициент, получен за единицата за сравнение;x— измерени данни за оценявания имот.

За същите цели може да се използва друга регресионна формула.

къдетоa, c, . n— положителни или отрицателни коригиращи фактори.

В развитите сектори на пазара на недвижими имоти оценителите използват

многофакторни линейни и нелинейни модели от типа:

където - коефициенти на регресия; - различни променливи, които характеризират определени фактори, които влияят върху стойността на имота и размера на корекцията.

Относителният сравнителен анализвключва определянето на корекции въз основа на сравнение на степента на влияние на всеки параметър върху разходите

съпоставим имот.

Общият метод на групиранесе използва на активен пазар, където можете да намерите

достатъчен брой сравнителни продажби за изследване на разсейването на цените. Ако ценовият спред е малък, например около 1%, тогава можем уверено да заключим, че цената на обекта е средна стойност по отношение на най-високата и най-ниската стойност вразглежданата група за сравнителни продажби.

Целта на личното интервюе да се анкетират професионалисти и знаещи лица, в резултат на което се формира информационно поле, полезно при извършване на корекции.

---