Купуваме открит теренплюсове, минуси и капани на парцели без договор Недвижими имоти РИА Новости
МОСКВА, 18 май - РИА Новости, Марина Заблудовская. Парцелите без договор, които преживяха пика на търсенето по време на кризата от 2008 г., постепенно губят интерес от страна на купувачите, казват експерти, интервюирани от РИА Недвижими имоти: перспективата да станете наемодател в района на Москва без твърди гаранции за извършване на необходимите комуникации привлича все по-малко хора. Тези, които все още не са много уплашени от думите "гола земя", анализаторите предупреждават, че ниската цена в началото на продажбите на крайградско селище често е само рискова премия, така че непрофесионалните играчи на пазара на земя няма какво да правят.
Най-добрият час на голото поле
Още в края на 80-те - началото на 90-те години на XX век нашите съграждани, жадни за частна собственост, бяха доволни от всяко, дори "голо" и не много плодородно парче земя. И сега, с настъпването на летния сезон, повечето граждани инстинктивно се стремят към града, "към земята". Някой има желание да създаде градина, някой планира активно да изгради собствена селска резиденция, а някой просто иска да има свой собствен малък оазис далеч от градската суматоха, където да се отпусне на чист въздух. Но дали „гладът за дача“ е толкова голям сега, че хората инвестират собствените си пари не в озеленена територия, а в просто маркирано поле - това, което се нарича парцели без договор на пазара?
Според Мария Литинецкая, генерален директор на Metrium Group, основният бум на такива съоръжения падна на "кризисните" години 2009-2011. "В този момент разработчиците спешно преработиха проекти и започнаха да продават само земя с комуникации. В същото време редица собственици на земя отидоха още по-далеч -започнаха да продават обособени парцели без комуникации, с обещание да ги пропуснат. Често тези обещания остават неизпълнени досега“, спомня си тя.
Според събеседника на агенцията в сравнение с кризата търсенето на земя без договор е намаляло с 10-15%. Но управляващият партньор на Miel-Country Property Владимир Яхонтов е сигурен, че интересът към такива обекти на големи разстояния, от 50 километра от Московския околовръстен път, е намалял още повече - с 30%.
Той също така е съгласен, че най-добрият час на обектите без договор е минал преди три-четири години. След това, отбелязва Яхонтов, в острата фаза на кризата много компании-разработчици нямаха друг начин, освен да продадат земята в този формат. „И купувачите също с радост се възползваха от тази оферта, не е тайна, че със самостоятелно строителство можете да спестите до 25-30% от цената на къща. Но още през 2010 г. забелязах, че делът на парцелите без договор непрекъснато ще намалява от година на година. И така се случи. Сега повечето от тези, които искат да купят земя, вече са я закупили“, аргументира се експертът.
Според Константин Батищев, заместник генерален директор на компанията Красивая Земля, днес всеки шести жител на Москва притежава земя извън града. И средно в Москва и региона, добавя генералният директор на "SKM Group" Роман Семенов, делът на собствениците на земя е 25-35%.
Спектър от предложения Оценяването на обема на предлагането на парцели в „голото поле“ в района на Москва е доста трудно, дори ако използвате данните на пазарни експерти.
Например, според Ирина Наумова, заместник генерален директор на NDV-Nedvizhimost, те могат да вземат до 15% в проекти от премиум и бизнес клас и до 40-60% в проекти от икономична класа.
Според проучване на Miel сега парцелите без договор съставляват около 43% от всички предложения на първичния пазар в района на Москва, но на територията на нова Москва техният дял е много по-малък - само около 24%.
В същото време компанията Krasivaya Zemlya твърди, че общият дял на подобни предложения на пазара на земя достига 80%. Разработчиците насочиха вниманието си към крайградските имоти в подпремиум сегмента сравнително наскоро и сега пазарът на земя е все още в начален стадий, обяснява Батищев.
Общо, според изчисленията на ръководителя на отдела за изпълнение на проекти във Veles Development Юлия Веденеева, само в Московска област има повече от 550 населени места с парцели без договор.
Въз основа на дачата
Според експерти, интервюирани от RIA Real Estate, основната причина хората да избират парцели без договор е ниската цена на земята - от 15 до 30 хиляди рубли за сто квадратни метра.
Като правило, казва Batishchev, земя в "голото поле" е закупена за сезонни жилища - летни вили.
Въпреки това, отбелязва Наумова, собствениците все още се опитват да построят топла къща с перспектива за целогодишно живеене, тъй като моделът на живот „Ще стана пенсионер - ще живея извън града“ все още е популярен.
Семенов от SKM Group на свой ред добавя, че много хора, които искат да закупят земя без договор специално за строеж на къща за постоянно пребиваване, могат да бъдат намерени в малки български градове, които се състоят предимно от частния сектор - в Иванов, Сизран, Ковров (Владимирска област).
Но търсенето на такава земя за подреждане на частни ферми е много скромно, казва търговският директор на компаниятаTierra-Group Алена Немитс. "Управлението на такава ферма е начин на живот. И тъй като жителите на мегаполиса, които не са готови за изолация от градската среда, се интересуват главно от крайградска земя, засега малцина са готови да започнат пълноценен живот като фермер", обяснява тя.Критерии за подбор
Всички експерти уверено заявяват, че днес на пазара на парцели без договор предлагането значително надвишава търсенето. „Друго е, че на пазара все още липсват качествени оферти, а именно: парцели на добра локация, с добра транспортна достъпност, екологичност и разбира се с комуникации“, казва Асет Гайрабекова, генерален директор на Девико.Развитие и консултации.
Немитс уточнява, че най-популярни са вили от 6 до 10 дка. Освен това стандартното изискване според нея е наличието на водоеми и гори в близост. Повечето купувачи искат градът да е на не повече от 10 километра от селото, но не по-близо от 5 километра, но най-близкият магазин е на не повече от 500 метра от селото, продължава събеседникът на агенцията.
Ако градът се намира твърде близо, в радиус от 2 километра от обекта, обяснява експертът, това не се отразява много добре на продажбите, тъй като земята се придобива, за да си почине от градската суматоха. В резултат на това такива парцели се продават по-евтино от подобни парцели с 10-15%. Но дори и поради голямото разстояние от големите населени места (повече от 15 километра), собствениците на селища с парцели без договор трябва да дадат отстъпка до 15%. Хората не са склонни да придобиват земя без достъп до значими инфраструктурни обекти – болници, клиники, банки и др.магазини.
За мнозина равността на площадката и качеството на почвата върху нея имат значение. „Като цяло купувачите предпочитат черна почва, но например в района на Москва няма толкова много, така че е важно районът да не е блатист“, подчертава Немитс.
Също така един от най-важните критерии за избор на терен е транспортната достъпност и наличието на добър достъп до обекта, отбелязва тя. "Разбира се, наличието на комуникации играе важна роля. Ако по-рано дори 5 киловата електроенергия бяха достатъчни за обекта, сега купувачите се нуждаят от 10-15 киловата, газът по границата е желателен, водата е плитка, за да могат да копаят кладенец или кладенец на мястото", добавя търговският директор на Tierra-Group.
Тя уточнява, че цената на обекта до голяма степен се влияе от степента на готовност на проекта, но в него е отразена и възможността или невъзможността в близко бъдеще да се прекара газ или електричество до обекта. Така че, според събеседника на агенцията, обект без перспектива за газификация ще струва 15-20% по-евтино от пазара. Парцелите без електричество ще загубят 30-40% от цената, а с недостатъчна мощност - 15%.Неповдигнати девствени земи Случва се хората да купуват земя без договор, както се казва, „в резерв“ и след това да стоят бездействащи няколко години без експлоатация. Въпреки че експертите уверяват, че ако земята се купува за индивидуално жилищно строителство, тогава, като правило, тя не е празна за дълго време. Освен това някои предприемачи, управляващи компании на вилни селища се опитват да въведат регулации за периода на строителство: например, къща трябва да бъде построена в рамките на три години от датата на закупуване на земята, посочва Литинецкая. Основната наказателна мярка в случая е заплахата, че при нарушаване на този срок ще бъде отказана връзка с комуникациите на селото,отбелязва тя.
Веденеева обаче уточнява, че закупуването на земя "в резерв" е минало - много по-често според нея това се е случвало преди 2008 г. "Сега по-голямата част от купувачите купуват земя, за да построят къща с последващо живеене в нея. Повечето от тези, които купуват земя без договор, като правило, строят къщи върху тях през първите две години", казва събеседникът на агенцията.
Вярно е, че съдейки по думите на експертите, изграждането на къща на открито е доста скъпо занимание. Както отбелязва Nemits от Tierra-Group, средно, когато купувате парцел без договор за 500 000 рубли, трябва да похарчите още 100-150% от тази сума за полагане на комуникации - при условие, разбира се, че те не са включени в цената на земята и не се предлагат в комплекса от услуги на предприемача.
Между другото, както изяснява Литинецкая, цените за парцели с и без комуникации се различават с 30%.
Но е доста трудно да се прецени колко пари трябва да бъдат отделени в семейния бюджет за строеж на къща при закупуване на земя без договор, предупреждава Александър Дубовенко, директор по развитието на холдинга за инвестиции и строителство Good Wood. Експертът препоръчва да се изхожда от факта, че къщата трябва да струва 2-3 пъти повече от парцела - тогава ще бъде подходящ недвижим имот, който при желание може да бъде продаден изгодно.
Случва се, казва Немитс, клиенти да придобият "случайно" няколко парцела - един за себе си, а останалите за препродажба. „Но така или иначе това е временен фактор и много малко парцели остават без стопани – не повече от 10-15% на село или друго населено място“, уверява тя.
По правило, обяснява експертът, много хора, които купуват земя с цел препродажба, чакат да бъде завършено селището.оформени и голяма част от парцелите ще бъдат застроени. Но събеседникът на агенцията предупреждава, че е нерентабилно да чакате десетилетия: всяка година се начислява данък за земята и няма смисъл да го плащате, ако не използвате сайта. Ето защо повечето собственици на малки парцели (от 6 до 50 дка) предпочитат да ги продадат възможно най-бързо.
Друго нещо е, когато става въпрос за големи количества земя - от хектар и повече. Според Немитс има много такива полета и те наистина стоят десетилетия и много местни „наемодатели“ не знаят какво да правят с тях. „Минималният брой такива собственици имат възможност, желание, знания или време да разработят такива обекти и затова просто„ струва “с години. И най-важното, колкото по-далеч от града, толкова повече такава земя“, признава експертът.
В резултат на това, въпреки че експертите не отричат, че инвестирането в земя е печеливш вид инвестиция, почти всеки от тях веднага посочва, че инвестирането в земя има своите капани.
Така Веденеева от Veles Development твърди, че е изгодно да се купува земя в началните етапи на изпълнение на проекта, но трябва да има увереност, че проектът ще бъде успешен и че предприемачът ще изпълни посочените задължения по отношение на комуникациите, пътищата, съоръженията. В противен случай ще бъде трудно да се продаде земята.
Закупуването на парцел във вилно селище в строеж може да даде 10-20% печалба при продажбата му на етапа на заселване на селището, добавя от своя страна Наумова. „Нивото на печалба от такива инвестиции обаче не може да се сравни с печалбата на пазара на многоетажни жилища в строеж“, уверява експертът.
Що се отнася до отдаването под наем на "гол", незастроен обект, тогава, според Наумова, това е напълно "от регионаизмислица."
"Единственото нещо, което вероятно би имало смисъл, е да се построи готова за живеене сграда на мястото и да се отдава под наем заедно с нея, както мнозина правят. Това е наистина актуално днес", добавя Немиц от Tierra-Group.
Отдаването на "гола" земя обаче все още съществува. По-специално, Литинецкая от "Metrium Group" отбелязва, че се отдават под наем предимно парцели с малка площ във вече обитавани вилни селища.
"Най-често това се случва, когато съсед, който вече е построил къщата си, наема съседен парцел, където строителството все още не е в ход. По правило плевелите растат на неподдържана земя, която "убива" моравата трева на вече оборудван парцел. И собственикът на къщата се интересува да се грижи за такава "пустош". Освен това той може да организира там допълнителна зона за отдих, например за спорт. Такива сделки се извършват под пълномощното на двама съседи без участието на брокери, така че оценката на икономическия компонент е трудна", казва експертът.
Инвестицията в земя в наше време е доста рискован бизнес, предупреждава на свой ред Дубовенко. „Земята наистина може да поскъпне в селото, но не защото е поскъпнала на това място, а защото предприемачът ще изпълни задълженията си за изграждане на комуникации. Понякога той ги дава безплатно като част от задълженията си, понякога урежда допълнителни такси от купувачите, а понякога изобщо не проваля нищо и удря. Следователно по-ниската цена „в началото“ е просто премия за риск и няма реално увеличение на стойността“, заключава събеседникът на агенцията, настоявайки, че непрофесионален играч на земя все още няма какво да прави на местния пазар в България.