Наем на апартаменти и стаи Санкт Петербург
ТРИ СЪВЕТА КЪМ КРЕДИТОРА
Нарушения и санкции при отдаване под наем
Ако говорим за задълженията на страните, тогава на първо място тази част от договора се отнася до работодателя. Той е длъжен да осигури безопасността на апартамента, да спазва "Правилата за ползване на жилищните помещения" и след изтичане на срока на наема да освободи апартамента, като върне собствеността му непокътната. Без съгласието на собственика наемателят няма право да пренаема жилище и да извършва преустройство. От своя страна собственикът трябва да предостави апартамента на наемателя навреме в състояние, годно за живеене.
Особено внимание заслужава клаузата „Отговорност на страните“, която определя санкциите срещу нарушителя на условията на договора. Най-добрият вариант е, когато са предвидени санкции за неспазване на което и да е условие, независимо дали е забавено плащане на сметки за комунални услуги или повреда на мебели. Най-често срещаният „грях“ на работодателите е разсроченото плащане. Споменаването, че нарушаването на условията за плащане ще даде на наемодателя правото да прекрати договора едностранно, до известна степен ще действа като гаранция, че парите ще бъдат изплатени навреме.
Допълнителни условия, които една от страните счита за съществени, също трябва да бъдат включени в договора. Договорът за наем на апартамент може да бъде придружен от други документи. Процедурата за изчисляване и получаване на пари се определя от отделен документ - разписка. Посочва се датата, за която е извършено плащането, сумата на плащането и два подписа. Сключването на договора понякога се придружава от опис на имуществото, в който се изброяват и описват мебели, домакински уреди, посуда (година на производство, степен на износване, прогнозна цена и др.). Следователно в края на срока на лизинга наемодателят приема документа за имота. И двете страни са заинтересовани от изготвянето на описа. Собственикът получава гаранция, че за щети на материални активитой ще бъде компенсиран за загубите си. А наемателят се застрахова срещу неоснователни искове. Когато разногласията не могат да бъдат разрешени сами, остава само едно средство за защита - съдът. Но трябва да се вземат предвид две точки. Първо, ако наемодателят, който наема апартамент за повече от година, не посочи този вид доход в данъчната декларация, тогава ще му бъдат наложени санкции. Второ, основният документ, по който се провежда процесът, е договорът за наем на апартамент. Като посочи в него илюзорни 150 рубли вместо реални 150 долара, собственикът само ще надхитри себе си, доказвайки, че наемателят греши. В крайна сметка, за неспазване на други клаузи на договора, глобата ще бъде изчислена от 150 рубли. Но те рядко прибягват до помощта на съда, понякога предпочитат фирмата за недвижими имоти, която е посредничила по сделката, да действа като арбитър.
СРОК НА ЛИЗИНГА
При сключване на договор за наем, както собственикът, така и наемателят се стремят да защитят своите интереси. Наемодателят се грижи наемателят да освободи имота навреме, а наемателят се притеснява да не бъде изгонен преди време. Следователно в договора трябва да се посочи срокът на неговата валидност и да се предвиди отговорност за нарушаване на това условие. Ако договорът е сключен за период от една година или повече, тогава регистрацията му в SBI е задължителна, в противен случай е невалидна (клауза 2, член 651 от PS на RF).
Случва се наемателят да се изнесе от апартамента тайно, като взема със себе си „за спомен“ част от имуществото на наемодателя. Тогава случаят става криминален. След подаване на заявление в правоохранителните органи е образувано наказателно дело. Понякога наемателят отказва да се изнесе под предлог, че все още не е намерил друго жилище. Взаимното споразумение за продължаване на работата трябва да бъде в писмена форма. Акоусловията остават същите, достатъчно е да сключите допълнително споразумение. Когато някоя от точките се промени, трябва да съставите нов договор или допълнително споразумение към „стария“ договор.
ОТНОСНО НАЕМАНЕ НА СТАЯ В ПРИВАТИЗИРАН АПАРТАМЕНТ
Собственикът на жилище има право да отдава под наем както целия апартамент, така и част от жилищното пространство: една или повече стаи. В същото време трябва да спазвате нормата на пребиваване, регламентирана от закона. Тя е 12 кв. м. на човек. В съответствие с Гражданския кодекс апартаментът трябва да се използва изключително за живеене. Следователно не можете да наемете помещение за други цели: за офис, промишлени и производствени цехове и др.
КАК СЕ НАЕМА СТАЯ В ОБЩ АПАРТАМЕНТ
РЕМОНТ ПОД НАЕМ
Цената за наемане на апартамент, който не е виждал ремонт от десетилетия, като правило, се намалява с 20-30%. Разбира се, работодателят е най-застрашен в начинанието с ремонта. Има смисъл незабавно да попитате кой ще плати за материали и работа (по споразумение наемателят може да поеме всички разходи или да плати само за изпълнението на работата), как това ще се отрази на наемната ставка и за колко време собственикът ще отдава под наем жилище. Устояйте на изкушението да пропуснете документацията. Още в началото наемателят трябва да разбере дали всички собственици са съгласни с ремонта и още по-добре - да получи тяхното писмено съгласие. Финансовата страна на отношенията между собственик и наемател заслужава специално внимание. „Прозрачността“ на разходите е отразена в прогнозата. Колкото по-подробен е той, толкова по-малка е вероятността да възникнат непредвидени разходи в бъдеще. В оценката трябва да посочите видовете, обемите, сроковете и цената на работата, както и количеството необходими материали и тяхната цена. Документът е подписандвете страни и е допълнение към договора. В смог или в отделно приложение можете да съставите изисквания за качеството на работа. Когато обемът на работата е достатъчно голям, е по-удобно да разделите целия процес на етапи и да задължите наемодателя да приеме всеки от тях според акта.
Често в ремонтните дейности участват специалисти. Необходимо е не само да се сключи споразумение с ремонтния екип, но и да се определи как точно ще се разпредели отговорността за неговите действия между наемателя и наемодателя.
ЛЕДЕР НА ГРАНИЦА
Доверителното управление на апартамент е сравнително нова услуга на специалистите по недвижими имоти на пазара на наеми. Същността му се състои в това, че трета страна - агенция или физическо лице - от името на принципала (собственика на апартамента или стаята) действа като страна по договора за наем, тоест всъщност поема задълженията, отговорностите и рисковете на собственика на жилището, свързани с наема.
Брокерите предварително оценяват жилището, определят неговата ликвидност и възможната печалба. В зависимост от условията на договора, вида на жилището и качеството на ремонта, агенцията ще удържа месечно 15-20% комисионна от наемната ставка за своите услуги. За да може довереник да представлява вашите интереси при наема на правно основание, между него и собственика на апартамента се сключва договор за агенция. Този документ трябва да бъде заверен от нотариус, след което функциите на наемодателя временно ще бъдат прехвърлени на попечител: именно той ще фигурира в трудовия договор. Правомощията и мандатът на синдика се определят по споразумение на страните и също се записват в заповедта. Най-често се търси стандартен набор от услуги - намиране на наематели, сключване на договор за наем с тях, събиране на наем, наблюдение на състоянието на апартамента и превод на пари.собственик. Понякога собствениците на жилища инструктират наемодателя да закупи нови мебели или, обратно, да премахне имота за периода на наемане и т.н. В договора за комисионна трябва да посочите минималната ставка за наемане на вашия апартамент, тогава упълномощеното лице няма да има право да предлага вашето жилище под наем за по-ниска сума. За да контролирате самостоятелно приходите, които апартаментът носи, запишете в писмен вид задължението на синдика да ви предоставя ежемесечен отчет и копие от всеки нов договор за наем. Освен това уточнете в поръчката как ще получите парите. По правило те се прехвърлят в лична сметка или се съхраняват, докато пристигнете за тях. Тъй като довереното лице поема отговорността не само да търси наематели, но и да следи за спазването им на вашите изисквания, струва си да уточните колко често трябва да правите посещения за „проверка“.
НАЕМОДАТЕЛИТЕ НЕ БЪРЗАТ С ДАНЪЧНОТО ОБЛАГАНЕ
Плащане на данък върху апартамент под наем
Данъчният инспектор отива на място с проверка и провежда разговор със собственика на апартамента. Може би, разбира се, един предубеден разпит би помогнал да се установи истинската основа на връзката между собственика и наемателя, но този метод не е достъпен за данъчните власти. Затова трябва да се задоволяваме с това, което казват собствениците на апартаменти. Повечето от тях, без повече приказки, лукаво съобщават, че на роднини или приятели е разрешено да останат. И, разбира се, незаинтересован. На тази печеливша нота комуникацията с данъчната служба за наемодателя приключва. Друго нещо е, ако в пристъп на покаяние той признае, че получава пари от гостите. След това инспекторът съставя протокол за проверка и кани собственика на жилището да посети районната данъчна служба. Ако наемодателят не си направи труда да направи това, тогава на неговияимето ще бъде изпратено с препоръчано писмо с искане за плащане на данък. В противен случай след изтичане на 10 дни от получаване на писмото делото ще бъде отнесено за разглеждане от общ съд.