Наем на недвижими имоти
Наем на недвижими имоти - раздел Право, Наемни отношения в областта на недвижимите имоти Глава II. Наем на недвижими имоти. Общи разпоредби за наем Традиционно.
ГЛАВА II. Наем на недвижими имоти. Общи разпоредби относно лизинга Традиционното определение за лизинг е прехвърляне от едно лице (лизингодателя) на друго лице (лизингополучателя) - на имущество за временно владение или ползване (или само ползване) - срещу заплащане.
Основната форма на изразяване на такива отношения е договорът. Защо. Защото в случая става дума за гъвкава правна форма, в която могат да се облекат обществени отношения от различно естество. В гражданското право, наред със задълженията за отчуждаване на имущество, има група задължения за прехвърляне на имущество за временно ползване. Те юридически формализират специална, независима група от икономически отношения на стоковия обмен, в рамките на които икономическите или други нужди на техните участници се задоволяват чрез временно прехвърляне към тях на съответните материални блага. Предмет на такива отношения, на първо място, е имущество, от което самият собственик не се нуждае в момента, но може да бъде поискано от него в бъдеще.
Предоставяйки такъв имот за временно ползване на друго лице, собственикът го задържа в стопанския (икономически) оборот, като получава съответния доход от облага.
Задълженията за прехвърляне на собственост за ползване възникват по споразумение на страните, т.е. те имат договорен характер. Съдържанието на задълженията за прехвърляне на имот за временно ползване се състои от взаимните права и задължения на страните: да прехвърлят имущество от собственика на потребителя, да върнат имота на собственика от потребителя, да поддържат този имот в добро състояние, както и да плащатизползването му. Страните по договора за наем са наемодател (наемодател) и наемател (наемател). Наемодателят на имущество по договор за наем може да бъде собственикът или друго лице, упълномощено от закона или собственикът да отдава имущество под наем (член 608 от Гражданския кодекс). Всеки дееспособен гражданин или организация, която е юридическо лице, може да действа като наемател.
Целта на лизинга е да осигури прехвърлянето на имущество за временно ползване, докато използването предполага извличане на неговите полезни свойства от вещта и най-важното - придобиване на плодове и доходи.
Това е смисълът на дейността на наемателя. Плодовете, продуктите или доходите, получени в резултат на използването на наетия имот, стават собственост на наемателя (клауза 2 от член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация), въпреки че в някои случаи (член 136 от Гражданския кодекс на Руската федерация) плодовете, продуктите и доходите стават собственост на лизингодателя или трета страна. И трите обекта са различни видове увеличения на основното нещо. Всъщност говорим или за органичен (култура, добитък или птици и т.н.), или за технически (продукти, произведени от предприятието), или за икономически (доходи, получени от съответната дейност, например лихва от използването на средства на други хора) прираст.
Условието относно наема на Гражданския кодекс на България не се счита за съществено по силата на закона, но чл. 614, предвижда, че наемателят е длъжен да заплаща своевременно таксата за ползване на имота. Изключение се прави само по отношение на договорите за наем на сгради и постройки, за които изискването за съгласуване на наема е задължително; ако това не е направено, договорът се признава за несключен (член 657 от Гражданския кодекс). В тази връзка страните по наема на сгради и конструкции могат да използват фиксирани ставкинаем, но само в предвидените от закона случаи.
Тези ставки се определят или регулират (както минимални, така и максимални) от упълномощени държавни органи. В резултат на това е въведена забрана за прилагане на нормата на ал. 3 на чл. 424, който установява възможността в случай на неуредена цена за изпълнение на договора цената да се използва за подобни стоки, работи или услуги (виж този параграф на член 424). Традиционно наемните цени се определят за единица площ от наета сграда, помещение или постройка - 1 кв.м, но може и за 1 кв.м. (ателиета на художници). Размерът на наема се определя от реалната площ на обекта.
За дълги периоди се използва годишната ставка. Размерът на наема се определя като сбор от плащанията за наем на отделни помещения от сградата. 2.2 Наети обекти Парцели земя и други изолирани природни обекти, предприятия и други имуществени комплекси, сгради, конструкции, оборудване, превозни средства и други вещи, които не губят естествените си свойства по време на употреба (неконсумативни вещи), могат да бъдат отдадени под наем. Този параграф определя видовете имоти, които могат да бъдат отдавани под наем. Изброени са недвижими имоти и движими вещи.
Този списък с имоти, които могат да бъдат отдадени под наем, не е изчерпателен.
Трябва да се отбележи, че за първи път в Гражданския кодекс в Гражданския кодекс е заложен квалифициращ признак, характеризиращ възможните обекти на лизинг: неща, които не губят свойствата си в процеса на използване, т. неконсумативен. Обектът на лизинга трябва да бъде точно определен. В параграф 3 на чл. 607 от Гражданския кодекс подчертава необходимостта от ясно определяне на обекта на лизинга, а именно: договорът трябва да съдържа данникоето позволява определено да се идентифицира имота, действащ като обект на лизинга.
При липсата на тези данни в договора, условието за обекта, който ще се отдава, се счита за неуговорено от страните, а самият договор не се счита за сключен. Твърдостта на такова изискване се дължи на възможността за разширено тълкуване на понятието - нещо. Например сложни неща. Този тип неща бяха посочени за първи път в Гражданския кодекс. Член 134 обхваща случаите, когато разнородни вещи образуват едно цяло по такъв начин, че се предполага, че се използват като едно нещо. Пример за сложно нещо може да се счита за предприятие (включително сграда, оборудване и т.н.) или селско стопанство (ферма).
Смисълът на обособяването на този вид вещи е, че действието на сделката, чийто предмет е такова нещо, се разпростира върху всички негови разнородни вещи. Коментираната норма е диспозитивна, поради което в споразумението на страните може да се предвиди друго: изключване на определени неща, които обикновено са част от „комплекса“. Разделението на основното и принадлежащото (член 135 от Гражданския кодекс) е традиционно за гражданското право.
Същността на това разделение е, че принадлежността е призвана да служи на основното и е свързана с него чрез обща цел. Примери за това са лодка и гребла, велосипед и помпа. В този случай относителната стойност на принадлежността и основното няма значение. Правното значение на такова разделение е, че принадлежността във всички случаи следва съдбата на главното. Въпреки това, подобно на предишното, това правило е диспозитивно, което означава, че страните могат да посочат в договора коя от вещите, „Главна вещ“ или „принадлежност“, ще бъде обект на лизинга.
Възможност за налагане на ограничения или забрана за наемнякои видове собственост съществуват само след приемането на съответния закон, за разлика например от Основите на лизинговото законодателство, което позволява регулирането на лизинговите отношения не само чрез закони, но и чрез държавни актове.
На първо място, това се отнася за онези видове имущество, които са изтеглени от обращение или чийто оборот е ограничен. Например атомни електроцентрали, оръжия, държавни и специални железници и други стратегически съоръжения. Обект на договора за наем не може да бъде вещно право, което по дефиниция не може да се прехвърля във владение.
Възможността за прехвърляне на пари за наем е изключена, тъй като целият смисъл на използването им е да ги използвате. 2.3