Недвижимите имоти като стока
Недвижимото имущество като стока се характеризира със следните характеристики:
ü Стационарност и материалност
Необходимостта от постоянно управление
ü Сезонен характер
ü Ниска ликвидност
Съвременният пазар не е задължително да се свързва с конкретно географско местоположение, например пазарът на ценни книжа при сегашното ниво на развитие на телекомуникациите не принадлежи към нито една точка в пространството, продавачите и купувачите могат да бъдат разположени на различни континенти.
В резултат на появата на частната собственост в България започна да се формира и развива пазар на недвижими имоти, който се основава на покупко-продажба на права върху недвижими имоти. Описвайки текущото състояние на българския пазар на недвижими имоти, трябва да се отбележи, че той навлезе във втория етап от своето развитие. Ако на 1-ви етап недвижимите имоти са придобити главно за задоволяване на собствени нужди (офиси, апартаменти) и препродажбата им изгодно, то на 2-ри етап недвижимите имоти се разглеждат като обект на финансова инвестиция за получаване на постоянен доход, който надвишава нивото на лихвите по банкови депозити.
Характеристики на българския пазар на недвижими имоти:
ü Разлики в пазарите на недвижими имоти по региони
ü Несъответствие между стойността на недвижимите имоти и финансовите възможности на по-голямата част от населението
ü Липса на информираност сред участниците
ü Неравномерно развитие на пазарните сегменти
ü Невъзможността за точни прогнози за тенденциите на развитие
ü Несъответствие на текущото използване на основната част от земята и сградите с най-ефективното
Съвременното българско законодателство обаче, с всичките си несъвършенства, позволява развитието на широк спектър от отношения в сферата нанедвижим имот:
ü Покупко-продажба
ü Принос в уставния капитал на фирми
ü Обещания
Основни понятия на пазара на недвижими имоти
Качеството на недвижимата собственост като стока се определя като нейната полезност и ограничения. Ако обектите на недвижимите имоти нямаха полезност - способността да задоволяват нуждите на собственика на дадено място и за подходящ период от време - те не биха били търсени.
Търсенетое количеството земя, сгради и конструкции и правата върху тях, които купувачите са готови да закупят на преобладаващи цени за определен период от време.
Търсенето на недвижими имоти може да бъде много променливо в различните региони, области и квартали.
Предлаганее броят имоти, които собствениците са готови да продадат на определени цени за определен период от време.
Във всеки един момент общото предлагане се състои от 2 елемента: предлагането на съществуващи и нови недвижими имоти.
В същото време основната тенденция е преобладаването на предлагането на съществуващи имоти, което се свързва с тяхната дълготрайност.
Пазарната стойносте най-вероятната парична стойност на имота. Това е най-високата цена, която ще донесе продажбата на парцел, сграда, постройка и др. на конкурентен и отворен пазар, когато купувачът и продавачът действат разумно, компетентно и сделката не е повлияна от външни стимули.
Най-важният елемент и условия за съществуването на всеки пазар, включително на недвижими имоти -информационната инфраструктура- трябва да съдържа надеждна информация от три вида:
ü За съществуващите норми и правила за работа на пазара на недвижими имоти и очакваните промени в тях
ü Върху структурата на търсенето ипредложения за различни обекти
ü За нивото и динамиката на цените на недвижимите имоти по райони, микрорайони и други пазарни сегменти
Основните източници на формиране на база данни са:
ü Федерални закони и подзаконови актове, постановления на правителството на България и органи на субектите на Руската федерация
ü Заявки на потенциални продавачи и купувачи, наематели, ползватели и собственици, които желаят да заменят или заложат недвижими имоти
ü Специални проучвания, анкети
В практиката се използват информационни системи, които се формират от всяка фирма за собствени нужди, както и регионални кооперативни бази данни.
Тема: Функции на пазара на недвижими имоти
- Пазарът осигурява чрез механизма на "невидимата ръка" и държавното регулиране прехвърлянето на права върху недвижими имоти от едно лице на друго;
- Установяване на равновесни цени на недвижимите имоти в региони и населени места.
- Комуникация между собственици и купувачи на база техния икономически интерес и мотивация;
- Разпределение на пространството между конкуриращи се възможности за използване на земята и пазарни субекти.
Ценообразуваща функция е една от основните функции на пазара, установяването на равновесни цени, при които ефективното търсене съответства на обема на предложенията.
Регулативната функция е, че пазарът, функционирайки автономно, преразпределя ресурсите между бизнес сферите и насочва своите участници към цел, която вероятно изобщо не е била тяхното намерение: да формират ефективна структура на икономиката и да задоволяват по-добре обществените интереси. Проблемът с разпределението на ограничените ресурси се решава чрез установяване на равновесна пазарна цена междунеобходимия ресурс и желаещите да го получат в съответствие с техните предпочитания.
Търговската функция се състои в реализиране на стойността и стойността на използване на недвижимите имоти и получаване на печалба от инвестирания капитал.
Функцията на санирането е прочистване на икономиката от неконкурентни и слаби участници на пазара, фалит на неефективни.
Информационна функция - е уникален пазарен начин за бързо събиране и разпространение на обобщена обективна информация, която позволява на продавачите и купувачите на недвижими имоти свободно и компетентно да вземат решения в техен интерес.
Посредническата функция се изразява в това, че пазарът действа като съвкупен посредник и място за среща на множество независими, икономически изолирани продавачи и купувачи, установява се връзка между тях и възможност за алтернативен избор на партньори. Действа на пазарите на недвижими имоти и професионални посредници - брокери, оценители, агенти, брокери, застрахователи, ипотечни кредитори и други лица, предоставящи услуги на заинтересовани участници.
Стимулиращата функция, в крайна сметка действа под формата на икономически стимули чрез печалба в резултат на използването на недвижими имоти. Конкуренцията икономически форсира и подпомага високата бизнес активност и търсенето на нови възможности за ефективно управление на недвижимите имоти.
Инвестиционна функция. Пазарът на недвижими имоти е атрактивен начин за запазване и увеличаване на капитала. Води до спестяване и натрупване от пасивната форма на резерви в реален производствен капитал, който носи доход на собственика на имуществото. В същото време недвижимите имоти служат като вид застрахователна гаранция за инвестиционните рискове.