Нови начини за замяна на апартамент с ипотека
Бързото поскъпване на апартаментите лишава мнозинството българи от възможността не само да закупят изцяло жилище от нулата, но и като имат апартамент, да увеличат жилищната си площ със собствени средства. Дори за да платите допълнителни метри, вече трябва да вземете пари назаем от банката и това усложнява процедурата. Но всъщност има два начина за такъв обмен. „Собственикът“ разбра каква е последователността от действия при подобни сделки.
Една от типичните ситуации: човек иска да продаде своя едностаен апартамент, в същото време да изтегли ипотечен кредит и да купи двустаен апартамент. Кирил Суслов, ръководител на ипотечния брокер Легкокредит, обръща внимание на факта, че „в такава ситуация има два варианта за действие: първият е по-традиционен, вторият е по-скъп“.
Два начина за увеличаване на броя на измервателните уреди
Традиционният начин: човек отива в банката, преминава през подписване и получава одобрение за заем; Кредитният лимит се определя въз основа на доходите на кредитополучателя. След това трябва да намерите купувач, който е готов да направи авансово плащане за едностаен апартамент.
Купувачът прави авансово плащане и изчаква, докато кредитополучателят намери апартамент за себе си, като се вземат предвид изискванията на банката. След това кредитополучателят прави авансово плащане за бъдещо жилище и ако е безплатно, тогава страните се подготвят за сделката. Ако на този етап закупеният апартамент все още е зает и собственикът му търси подходящ вариант за апартамент, тогава кредитополучателят удължава договора за авансово плащане със своя купувач (лицето, което иска да купи апартамента му) и прави авансово плащане за същия период на продавача (този, от когото иска да купи голям апартамент), а всички участници в сделката изчакват, докато продавачът намери подходящ апартамент за себе си. Имайте предвид, че банките имат ограничения - не повече от три апартамента във веригата.
Когато веригата е създадена, продавачът на апартамента, който кредитополучателят купувапредоставя документи на банката кредитор и застрахователната компания. Понякога банките искат документи за други апартаменти по-надолу по веригата. След проверка и одобрение от банката на документите, сделката е завършена. Купувачът на апартамента на кредитополучателя поставя пари в сейф на името на продавача на апартамента, закупен от кредитополучателя. С други думи, „най-горният“, тоест този, с който започва тази верига, поставя пари в клетка на името на „най-ниския“, тоест продавачът на последния апартамент. Банката добавя кредитни средства в друга клетка, като взема предвид парите, заложени от купувача на апартамента на кредитополучателя, като авансово плащане.
Има и по-скъп вариант. „Някои банки имат следните програми: човек декларира, че има апартамент, който иска да продаде. Банката дава заем въз основа на доходите си (както обикновено), а вместо собствени средства - допълнителен заем при по-висок лихвен процент и за по-кратък период “, казва Кирил Суслов.
Кредитополучателят купува апартамент, като взема предвид изискванията на банката, се премества в него. Тогава кредитополучателят реално плаща по два заема: по единия, който е предназначен да покрие разликата в цената между по-малък и по-голям апартамент, изцяло, а по втория плаща само лихва. След преместването кредитополучателят търси купувач за старотоапартаментът вече е като “свободен” (не отива под гаранция!). Има варианти, при които банката може да възложи плащането само на лихва по двата кредита.
След като продаде стар апартамент, човек изплаща допълнителен заем и след това спокойно изплаща малък заем - за разликата между едностаен и двустаен апартамент. Кирил Суслов отбелязва, че тъй като размерът на собствените средства е повече от 50% от цената на придобитото жилище, лихвата по кредита е по-ниска.
„Според първия метод кредит може да се получи от почти всяка банка. Този метод е подходящ за тези, които искат да направят всичко на етапи: първо намерете купувач, след това потърсете нещо сами, без риск „старият“ апартамент да „замръзне“ и да трябва да плащате два заема наведнъж за неопределено време. Вторият метод е добър за някой, който е изчислил всичко и се съгласява да надплати, само за да се премести в нов апартамент възможно най-скоро “, обяснява Кирил Суслов.
Размяна без загуби
Друга типична ситуация е замяната на двустаен апартамент за две отделни жилищни помещения. Средният московски двустаен апартамент е „разделен“ при обичайния обмен само на едностаен апартамент и стая в Москва. Много зависи обаче от местоположението на двустайния апартамент. Ирина Максимова, директор на отдела за продажби на дребно във Fosborne Home, подчертава, че „ако цената на двустаен апартамент в покрайнините на SAO или SZAO може да варира от $350 000 до $400 000, тогава подобен апартамент, да речем, в Бирюльово, струва от $280 000 до $370 000. С други думи, може да има още по-малко успешни варианти за обмен - едностаен апартамент в Москва плюс стая в Московска област или две стаи в общ апартамент и тази опция несъмнено ще доведе до намаляване на качеството на живот на един от участниците в сделката.
„Въпреки това, сС помощта на ипотека можете да се преместите от двустаен апартамент в два едностайни апартамента, - отбелязва Ирина Максимова. - Процедурата е следната: първо един от наемателите на този апартамент трябва да подаде молба до банката, за да получи одобрение за кредит. Кредитополучателят ще бъде оценен, както обикновено, въз основа на неговия доход. След това трябва да потърсите купувач за двустаен апартамент, като същевременно изберете едностайни апартаменти. Този, който ще бъде заложен, трябва да бъде избран, като се вземат предвид изискванията на банката и застрахователната компания. Когато веригата е завършена, се задава денят на транзакцията. На този ден парите се депозират в различни банкови клетки и се изпращат документи за държавна регистрация. Съответно след преминаването му всички участници в транзакцията получават дължимите им пари.
Според Ирина Максимова в този случай удобството за получаване на ипотечен кредит е, че става възможно закупуването на два едностайни апартамента в Москва. Недостатъкът е, че ще трябва да изберете апартамент, който ще закупите със заемни средства, като се фокусирате не само върху вашите нужди, но и върху техническите и законови изисквания за обезпечение, което значително стеснява кръга от подходящи апартаменти.
Деца и ипотеки
Съвсем естествено е, че раждането и съзряването на децата кара родителите им да мислят за подобряване на условията на живот. Въпреки това, присъствието на непълнолетни сред участниците в транзакцията от страна на банките не е добре дошло. И все пак това не е безнадеждна ситуация. Как да процедираме, обяснява Павел Рибаков, началник отдел „Поддръжка на ипотечни сделки“ на Българска ипотечна банка: „Има два варианта за преминаване през тази процедура. Първият вариант: банката ви позволява да включите непълнолетно лице в собствениците на апартамента. В такъв случай редът е следният:
- получавамеодобрение на кредит;
- Търсим купувач за апартамент за продажба;
- търся апартамент за покупка;
- получаваме разрешение от органите по настойничество за продажба на апартамент, притежаван, включително от непълнолетно лице, с едновременното закупуване на нов апартамент за заема, където непълнолетният също ще бъде включен в броя на собствениците.
„Е, тогава всичко е както обикновено с ипотека - оценка, застраховка, сделка“, добавя Павел Рибаков.
Но се случва банката да забрани включването на непълнолетно лице в собствениците на апартамента. Както казва Павел Рибаков, има изход, ако има апартамент, в който може да се разпредели дял на непълнолетно лице (друг апартамент, собственост на родители или други близки роднини - баба и дядо). Първо, трябва да разрешите въпроса с органите по настойничество и попечителство относно възможността за разпределяне на дял на непълнолетно лице в друг апартамент, например с баба. Ако органите по настойничеството „дадат зелена светлина“, получаваме разрешение за издаване на заем от банка. Освен това, подобно на първия вариант, с тази разлика, че при продажбата на „стария“ апартамент делът ще бъде разпределен не в „новия“, закупен със заемни средства, а в третия апартамент.
Така че, ако го разгледате стъпка по стъпка, няма нищо неделимо сложно в алтернативните транзакции, включващи ипотеки. Друг е въпросът, че в никакъв случай не е лесно да се правят вериги на нестабилен пазар. Сега обаче пазарът се успокоява и подобни сделки стават най-популярни.