Отдаване под наем на нежилищни помещения
Как да сключите договор за наем на нежилищни помещения? Какви са плюсовете и минусите на различните опции за плащане на наем на нежилищни имоти? Какви са правилата за подобряване и ремонт на имоти под наем?
Въпросите, свързани с отдаването под наем на нежилищни помещения, винаги предизвикват много спорове и разногласия сред наемодателите, наемателите и представителите на регулаторните органи. Правното регулиране на сделките с недвижими имоти има своите трудности и особености.
Договор за наем
Законодателството установява строги изисквания за процедурата за сключване на договор за наем на помещения: той трябва да бъде съставен в писмена форма и подписан от наемодателя и наемателя. Имотът може да се отдава под наем от собственика или упълномощено от него лице. Собствеността трябва да бъде точно идентифицирана, в противен случай споразумението ще се счита за невалидно. Следователно в договора трябва да се посочи общата площ на наетото помещение, неговото местоположение, да се приложи обяснение на етаж по етаж, както и копие от сертификата, потвърждаващ правото на наемодателя върху това помещение. Договорът за наем се счита за платен, следователно трябва да е задължително да се плаща за използването на квадратни метри.
Що се отнася до периода на наемане на помещенията, той също трябва да бъде посочен в договора. Ако срокът не е посочен, тогава се счита, че този документ е сключен за неопределено време. Дали договорът трябва да бъде регистриран зависи от продължителността на договора. Така че не е необходима държавна регистрация, ако договорът е сключен за период по-малък от една година. Такъв договор за наем се счита за сключен от момента на подписването му. Но ако срокът на лизинга е една година или повече, тогава документът трябва да бъде регистриран. В последния случай договорът ще се счита за сключен от момента на регистрацията му.
Ако договорът е за срок по-малък от една година ислед това се удължава за същия период, не е необходима регистрация. Обратно, при удължаване на договора за наем за срок над една година регистрацията на документа е задължителна.
Според повечето експерти и съдии моментът на подписване на акта засяга включването на наемните плащания в разходите, които намаляват данъчната основа за данък върху дохода, а не фактът на държавна регистрация
От момента на сключване на договора страните имат права и задължения. Документирането на прехвърлянето на собственост се счита за едно от най-важните задължения: страните трябва да съставят и подпишат акт за прехвърляне на помещенията или сградата, наети от наемодателя и приети от наемателя. В договора трябва да се посочи, че условията му се прилагат към отношенията на страните, възникнали след прехвърлянето на собствеността съгласно акта за приемане и предаване. Защо е толкова важно? Ще говорим за това малко по-късно. Междувременно напомням, че при прекратяване на договора за наем и връщане на имущество на лизингодателя, съставянето на акт за предаване също е задължително.
Разходи за наем
Веднага след като страните подпишат акта за приемане и предаване на имота, наемателят незабавно ще има задължение да прехвърли наема. И тук споменатото по-горе състояние е безценно. Според повечето експерти и съдии моментът на подписване на акта засяга включването на наемните плащания в разходите, които намаляват базата за изчисление на данъка върху дохода, а не фактът на държавна регистрация. Арбитражните съдилища не обвързват отчитането на разходите за наем от държавна регистрация. Това важи за дългосрочен договор. По отношение на краткосрочен договор, сключен за период по-малък от една година, няма такава зависимост и това значително улеснява процедурата за отнасяне на разходите към разходите.
Нека поговорим за възможните варианти за плащане на наемИмот. Между другото, ако цената не е посочена в договора, тогава споразумението се счита за несключено и правилата за определяне на цената, заложени в Гражданския кодекс, за съжаление, не се прилагат в този случай.
Наемът може да бъде под формата на фиксирана сума на месец или да се изчисли като произведение на площта и цената на квадратен метър.
Имайте предвид: ако страните подпишат предварителен договор, съгласно който в бъдеще се задължават да сключат основен договор за наем на помещения или сграда, тогава такъв договор не подлежи на държавна регистрация
В допълнение към наема, наемателят е длъжен да плаща за комунални услуги, без които животът на всеки офис или склад е невъзможен. Тук има опции.
Опции за плащане на наем
Първо, наемът може да включва сметки за комунални услуги. Този вид плащане е благоприятно от гледна точка на данъчни проверки. Собственикът на помещението издава фактура на наемателя за цялата сума на наема и ДДС. Наемателят приспада цялата сума на ДДС, включително комуналните разходи. Трудностите на тази опция за изчисление са, че е невъзможно да се знае предварително количеството потребление, например вода или електричество. Това означава, че ще са необходими постоянни преизчисления.
Второ, наемът може да се състои от фиксирани и променливи части. Тук има повече спорове. Обмислете първо възможностите за счетоводство с лизингодателя. Според някои експерти наемодателят приспада ДДС върху услугите, които сам е потребил, и той включва ДДС върху услугите, консумирани от наемателя, в общата цена. Следователно наемодателят представя на наемателя цената на комуналните услуги, включително ДДС, която от своя страна е представена от комуналните услуги. Според други експерти собственикът на имота взема даприспадане на цялата сума на ДДС, представен от доставчиците на комунални услуги, и наемателят се таксува за комунални услуги без ДДС.
Що се отнася до наемателя, тогава, съответно, също има две мнения. Първите експерти смятат, че наемодателят няма право да издава фактура на наемателя, което означава, че последният няма да може да приложи приспадането, но ще го вземе предвид като част от разходите. Според второто становище собственикът на помещението преиздава фактури на наемателя, въз основа на които и при спазване на изискванията, установени от данъчното законодателство, наемателят има право на приспадане на размера на ДДС. Във всеки случай трябва да се помни, че предоставянето на обществени услуги е пряко свързано с предоставянето на наети помещения. Арбитражните съдилища посочват това обстоятелство.
Във всеки случай трябва да се помни, че предоставянето на обществени услуги е пряко свързано с предоставянето на наети помещения. Арбитражните съдилища посочват това обстоятелство.
Трето, наемът може да не включва разходите за комунални услуги. Най-лесният начин и най-много, според мен, малко използван. Самият наемател сключва договори за комунални услуги със съответните служби, вече са изготвени фактури за него, което означава, че той има право да приеме ДДС за приспадане. Изисква се само одобрение от наемодателя.
Четвърто, възможно е сключването на договор за агенция между наемодателя и наемателя, според който собственикът ще бъде агент, т.е. посредник между комуналните услуги и наемателя, а наемателят - принципала. При този сценарий наемодателят преиздава на наемателя фактурата, получена от комуналните услуги, а наемателят приема ДДС за приспадане. Но имайте предвид, че при този сценарий решенията на арбитражните съдилища са двусмислени. Освен това наемателяттрябва да заплати на собственика на площта такса, от която последният ще заплати ДДС.
Както можете да видите, няма нито един идеален вариант, който да отговаря на наемодателя, наемателя и регулаторните органи. Но можете да дадете съвет: трябва да поискате от наемодателя или организациите за комунални услуги първични документи, потвърждаващи разходите за комунални услуги, така че, ако е необходимо, тези документи да могат да бъдат представени в съда като доказателство.
Амортизирани имоти
През целия период на наемане на площта наемателят има право да ремонтира или подобрява наетите помещения, разбира се, ако това е посочено в договора. Подобренията са делими, които могат да бъдат отделени от наетия имот, без да причиняват вреда и впоследствие да се използват отделно от помещението, и съответно неделими, които не могат да бъдат взети със себе си след изтичане на договора.
Отделимите подобрения след прекратяване на договора за наем могат да бъдат собственост както на наемателя, така и на наемодателя, в зависимост от условията на договора.
Ако срокът на договора е по-малък от полезния живот на неделимите подобрения, тогава такива обекти няма да се амортизират, тоест лизингополучателят няма да може да признае останалата част от разходите за тези капиталови инвестиции.
Неделими във всеки случай в края на лизинговия период остават собственост на собственика на имота. Ако такива подобрения са направени без съгласието на наемодателя, тогава тяхната цена не се възстановява. Ако наемателят извърши подобренията за своя сметка и със съгласието на наемодателя, след прекратяване на договора той има право на възстановяване на тяхната стойност и обектът на подобрение става обект на дълготрайни активи. В съответствие с определениСъгласно законодателството обектите на отделими и неделими подобрения се признават за амортизируемо имущество.
Разделими и неделими подобрения
По отношение на отделимите подобрения, разходите, свързани с тяхното производство, формират стойността на имуществото, машината и оборудването в счетоводството на лизингополучателя. Такива разходи се признават като разходи за придобиване на амортизирани имоти и зависят от цената и периода на тяхното използване. Амортизацията на отделимите подобрения се начислява от наемателя от първия ден на месеца, следващ месеца, през който това подобрение е въведено в експлоатация.
С неотделимите подобрения е малко по-сложно. По този начин модернизацията, извършена от наемателя за негова сметка и със съгласието на собственика, се признава като обект на дълготрайни активи. Неделимите подобрения, направени без съгласието на наемодателя, не подлежат на амортизация. Ако наемодателят възстанови на наемателя разходите за такива капиталови инвестиции, те се амортизират от собственика на пространството. Ако цената на неделимите подобрения не бъде възстановена от наемодателя, те се амортизират от наемателя за срока на договора. В този случай размерът на амортизацията се изчислява, като се вземе предвид полезният живот, установен за амортизационната група, в която попада наетата сграда. Амортизацията в този случай също ще се начислява от собственика от месеца, следващ месеца, през който тези подобрения са въведени в експлоатация. Позволете ми да ви напомня, че ако срокът на договора е по-малък от полезния живот на неделимите подобрения, тогава такива обекти няма да се амортизират, тоест лизингополучателят няма да може да признае останалата част от разходите за тези капиталови инвестиции. Важно за наемателя, който е направил неразделни подобрения, е правилното изпълнение на по-нататъшните отношения по договора. Акодоговорът е удължен, наемателят продължава да начислява амортизация. Ако страните предоговорят договора, тогава наемателят губи правото да амортизира подобренията, тъй като те са направени по стария договор, и той прекрати действието си.
Марина Яковлева, експерт на списание Calculation