Отложена диагностика на търсенето
На въпросите ни отговориха: Александър Хрусталев, генерален директор, НДВ-Недвижимост; Максим Попов, управляващ партньор на mppv.consulting; Татяна Брикер, генерален директор на BEST Real Estate. Клон на Щепкина "; Александър Зимински, директор на отдела за елитни недвижими имоти в Penny Lane Realty; Алексей Коневски, ръководител на практиката по земя, недвижими имоти и строителство в Pepeliaev, Goltsblat & Partners; Юрий Хлестаков, генерален директор на компанията „Български дом на недвижимите имоти“.
Да започнем с факта, че никой от специалистите дори не се ангажира грубо да прецени каква част от клиентите им днес заеха изчаквателна позиция. „Според нашите оценки задържаното търсене е доста високо, което се потвърждава от засиления интерес на потенциални купувачи към обекти, но ефективното търсене все още не е достатъчно, това се доказва от броя на сключените сделки“, казва Юрий Хлестаков, генерален директор на Bulgarian House of Real Estate.
Чакащи клиенти, според Татяна Брикер, генерален директор на BEST Real Estate. Клон на Шчепкина”, „чакат цените да паднат 2-3 пъти, изгодни оферти, като цяло чакат чудо ...”. А Юрий Хлестаков добавя, че някои от потенциалните купувачи чакат не толкова по-евтини оферти, а по-голяма готовност на обекти на първичния пазар. „Днес задържаното търсене се формира не само от хора, които не могат да съберат необходимата сума за покупка, или не са решили своя избор, или очакват намаление на цената, но и от тези, които са започнали да предявяват по-високи изисквания към готовността на обекта.“
В същото време, очевидно, задържаното търсене е не само сред крайните потребители, но и сред „инвеститори, разработчици и спекуланти“. Това каза Максим Попов,управляващ съдружник на mppv.consulting: „Дори като вземем предвид факта, че много инвеститори се „опариха“ на атрактивния строителен пазар, има и такива, които подходиха по-съзнателно и разумно към инвестициите в строителството. Те желаят и могат да продължат. Но инвеститорът трябва да разбира пазара и неговите перспективи, а това все още не е възможно.
Александър Зимински, директор на отдела за елитни недвижими имоти в Penny Lane Realty, казва, че днес инвеститорите не се интересуват от апартаменти: „Засега виждаме главно крайни купувачи, които купуват апартаменти за собствено жилище. Въпреки това, по-нататъшното развитие на очертаващата се тенденция на покачване на цените на пазара на жилищни имоти, мисля, че ще привлече инвеститори в близко бъдеще, което значително ще увеличи активността на продажбите и ще се превърне в допълнителен стимул за ръста на цената на квадратен метър.
Малко по-различна картина се очертава, ако погледнете пазара на недвижими имоти през очите на Александър Хрусталев, главен изпълнителен директор на NDV-Real Estate. Той смята, че задържаното търсене се е формирало в "тлъстите" години. И сега мнозина бързат да го приложат. „Много купувачи не успяха да се справят с цените и се формира прословутото задържано търсене.
По време на кризата имаше корекция на цените и задържаното търсене започна да се реализира от населението. През изминалата година NDV-Nedvizhimost продаде около 5000 апартамента в нови сгради, чиято офертна цена беше от 3,5 милиона рубли. Ценообразуването на тези обекти беше извършено вече на пазара след кризата. Постигането на високи темпове на продажби се дължи на изпълнението на задържаното търсене. Така че не трябва да говорим за спад в търсенето поради намаляване на платежоспособността на населението, а за прилагане на разсрочено плащанетърсене."
Възможно ли е по някакъв начин да подтикнете потенциалните купувачи да сключат сделка? „В тази ситуация нашата задача е да разясним принципите на ценообразуване на недвижимите имоти и да ориентираме „чакащите“ клиенти да вземат конкретни решения. По принцип нашата работа с такива клиенти има разяснителен характер: анализ на предложения, консултации, работа по ексклузивни договори“, продължава Татяна Брикер. Юрий Хлестаков добавя, че само забележимо намаляване на офертите в къщата, района и т.н., които ги интересуват, може да „раздвижи“ клиентите.
„С оглед на това, че потенциалните инвеститори заемат изчаквателна позиция, т.е. едни и същи бизнесмени, хора с разбиране и идеи за пазара и бизнеса като цяло, не е възможно изкуствено да ги тласкаме да сключат сделка, освен може би чрез огромен дъмпинг, който от своя страна не е приемлив вариант за всички продавачи“, казва Максим Попов. „Нашите клиенти вече видяха, че през последните шест месеца не е имало резки промени в цените на изключителния пазар на недвижими имоти“, казва Александър Зимински. - Това ги убеди, че цените няма да падат повече. Затова те отново проявиха интерес към закупуване на апартаменти не само на вторичния, но и на първичния пазар.
Вярно, днес можем да говорим само за нови сгради във висока степен на готовност или вече въведени в експлоатация. Тези, които все още мислят, чакат най-подходящия за тях вариант. Недостигът на апартаменти с нов качествен ремонт дори не е потушен от кризата.“
А ето и наблюдението на Алексей Коневски, ръководител на практиката по земя, недвижими имоти и строителство в Pepeliaev, Goltsblat and Partners: „На етапа, когато решението за покупка все още не е взето и купувачът е самомониторинг на съществуващи предложения, адвокатите, като правило, не участват. Поради това ни е трудно да направим разумна оценка за наличието на задържано търсене и прогноза за неговото реализиране.
Въпреки това, бихме искали да обърнем внимание на факта, че за онези транзакции, които поддържаме, можем да заключим, че сделките за покупко-продажба обикновено се извършват в случаите, когато продавачът предлага или много висококачествен обект, или е готов да му даде значителна отстъпка. Сделки с такива обекти са сключени миналата година и се извършват през тази. Не виждаме прибързано търсене от страна на купувачите и според нас е малко вероятно да го видим в близко бъдеще.“
Как се разпределя задържаното търсене между различните сегменти на недвижими имоти? Тук нашите експерти също се затрудниха да дадат някакви оценки. „Крайградският пазар е различен от вторичния пазар на жилища, нови сгради, търговски имоти. Всеки от тези сегменти е в своя собствена фаза на дейност. Колко различни са тези изисквания? Трудно е да се определи критерият ... "- казва Татяна Брикер. Според нея купувачите на вторични жилища от икономична класа в Москва едва ли ще могат да отложат транзакциите за дълго време. И в този сегмент се очаква оживление през първото тримесечие на тази година.
Според Александър Хрусталев, „бум в изпълнението на проекти със стойност на предложението от 60-80 хиляди рубли. на кв.м. ще продължи и ще се проявява през цялата година, защото дори половината от задържаното търсене не е реализирано.“
Александър Зимински прогнозира подобно поведение на пазара на луксозни имоти: „Въз основа на натоварената есен и началото на зимата, когато възстановяването на търсенето, според нашите оценки, възлиза на повече от 60% в сравнение със същия период преди година, ние приемаме възвръщаемостпазарна активност в близко бъдеще.
Експертите не са съгласни как ще се отрази навлизането на пазара на "отложено търсене". Максим Попов смята, че „крайният потребител ще започне да влияе активно на пазара едва след възстановяване на ипотечното кредитиране и това, очевидно, не трябва да се очаква в близко бъдеще“. Татяна Брикер предполага, че задържаното търсене няма да „взриви“ сериозно пазара, но може да доведе до ускоряване на растежа на цените. Като цяло положителното отношение на мнозинството от участниците на пазара е очевидно.
Очевидно възраждането започва с полярните сегменти - евтина икономична класа и елитен сегмент. И това е обнадеждаващо: в крайна сметка при недвижимите имоти намаляването на обема на отложеното ефективно търсене пряко корелира с увереността на хората, че най-лошото време в икономиката е отминало.