ПЛАН ЗА ДЕЙСТВИЕ за офис имоти, PROEVENT
Експерти от V годишна практическа конференция "Управление на бизнес центрове" в Москва обсъдиха ПЛАН ЗА ДЕЙСТВИЕ за офис недвижими имоти в реалностите на съвременния пазар. Събитието се проведе с подкрепата на Българската гилдия на мениджърите и разработчиците (РГГУ) и Московската асоциация на инвеститорите (АИМ). Организатор на конференцията е учебният център Academy of Real Estate (ARE), операторът е PROEstate Events, генералният партньор е ODIN LLC, официалният партньор е P7 Group, официалното място на събитието е бизнес центърът North Tower, партньори са Delicate Pereezd, APEX Consulting Group, IPT Group.
Свободните работни места в офис центровете днес са "главоболие" за много собственици и управляващи компании, които се стремят да се отърват от депресиращата празнота възможно най-скоро. Експерти от първата част на програмата на конференцията говориха за алтернативни формати за използване на офис пространство.
Юлия Богомол, старши директор по проучванията в Cushman&Wakefield очерта основните показатели на пазара на офис имоти за текущия период. Според нея към края на третото тримесечие на 2016 г. общият обем на офис имотите възлиза на 16,2 милиона квадратни метра. м., от които 2,8 млн. кв. м. е площта на свободните помещения (17,3%). „През третото тримесечие пазарът продължи положителната динамика, наблюдавана от началото на годината. Обемът на свободните работни места бавно, но сигурно намалява, но като се има предвид дълбочината на потъването на пазара и темповете на неговото възстановяване, все още е много далеч от изравняване на ситуацията и постигане на равновесие “, направи прогноза експертът.
Мариана Романовская, консултантски директор на GVA Sawyer сподели опита си от преобразуването на офис площи в хотели на примера на конкретни случаи. Според експерта гостоприемният формат е повечепринудителен инструмент, защото от всички видове търговски имоти хотелите се изплащат по-зле от останалите. „Хотелските формати не обещават „диаманти“, но това е добър вариант, ако пространството не може да бъде запълнено с наематели“, обясни експертът. „При сегашните условия обаче това все още е алтернатива за празни офиси.“
Що се отнася до съвместната работа, днес това е обещаваща ниша и експертите препоръчват използването на този формат в своите проекти. Коуъркинг пространствата са търсени не само сред предприемачи, които не могат да наемат офис, но и решават проблема с мобилността на корпоративните служители. „В Москва има около 80 коуъркинг пространства, без да се броят всички видове антикафенета“, казаАлександър Шибаев. "Техните площи варират от 20 до 1800 квадратни метра. Средното натоварване в Москва днес е около 70%."
В първата част на програмата беше засегната и актуалната тема за оптимизиране и привличане на инвестиции с помощта на взаимни фондове (ПИФ).
„Днес взаимните фондове в недвижими имоти са преди всичко средство за данъчна оптимизация (98% от фондовете са оптимизационни), - казаЕлена Куликова, управляващ партньор на APEX Consulting Group. – Доходът, който се генерира в рамките на взаимен фонд, не подлежи на облагане с данък върху доходите, докато имуществото остава във фонда и съответно може да бъде реинвестирано без междинно данъчно облагане. При определен мащаб на бизнеса това е доста значителна икономия. В допълнение, имуществото във взаимен фонд е по-сигурно защитено от правна гледна точка, тъй като е невъзможно да се възбрани дълговете на управляващото дружество или акционерите. Също така в рамките на тази структура информацията за бенефициентите не е публична – прилага се режим на конфиденциалност.” Продължаване на тематаЮрий Гармаш, членБордът на директорите на IPT Group говори за обема на нетните активи и размера на дохода от инвестиционни дялове, използвайки примерите на два взаимни фонда от затворен тип.
Втората част от практическата програма на конференцията беше посветена на обсъждането на съвременния модел за управление на офис центрове. Повечето експерти смятат, че за да се привлекат и задържат наематели, е важно да се съсредоточите върху нуждите на всички обитатели на бизнес центъра, да ги включите в живота на съоръжението чрез създаване на събития, както и да разработите допълнителни услуги, като вземете предвид малките нужди и не забравяйте да обърнете внимание на детайлите.
Александър Устинов, директор по развитието на RD Management подчерта, че в реалностите на съвременния пазар вече не е достатъчно само да имате добро обслужване в висококачествен бизнес център: необходимо е да създадете Lifestyle обект и да превърнете наемателите в общност. „Тази концепция идва от сектора на жилищните имоти и е насочена към крайните потребители, не само топ мениджърите, но и обикновените служители, както и посетителите на бизнес центъра“, смята експертът. Според него дейността на офис центъра не трябва да се ограничава до класическия работен график: след 18:00 часа служителите остават, за да използват инфраструктурата на бизнес центъра и да прекарват свободното си време с колеги или приятели. Необходимо е да се създаде семантично съдържание за наемателите, така че те да искат да участват в живота на обекта. За да направите това, е много важно да ги информирате за събитията своевременно, както и да се съсредоточите върху техните искания и желания.
Третата част на конференцията беше опознавателна обиколка на Северната кула (MIBC Moscow City), по време на която водещиятАлександър Торосян представи на участниците „на живо“ случай и показа как се управлява сложен обект от клас „А“. Участниците в конференцията посетиха най-интересните зони и помещения на бизнесацентър, се запознаха с неговите уникални архитектурни, дизайнерски и екологични особености, запознаха се с неговите концептуални и инфраструктурни решения, получиха отговори на своите въпроси относно спецификата на управление на подобен обект и неговата експлоатация.