Покупка на дялове вапартамент нюанси и препоръки, RussianRealty
Експертите на пазара на недвижими имоти многократно са предупреждавали потребителите за рисковете от придобиването не на пълноценна стая в общински апартамент, а на дял в апартамент. Въпреки това „кварталите“ все още са в търсенето и базите данни съдържат голямо количество такива предложения. Днес Вера Семенова, член на експертния съвет на Гилдията на брокерите на Москва, главен изпълнителен директор на MATER ROCHE-Запад, специално за RussianRealty.ru, говори за някои от нюансите на този сложен процес, който купувачът на дял трябва да вземе предвид, за да не попадне в бъркотия.
- Вера Анатолиевна, какъв е закупеният дял според буквата на закона? Правилно ли е, че лице, закупило дял от апартамент, е станало съсобственик и има пълното право да използва всички налични помещения? - Всъщност не. Размерът на дела зависи от броя на съсобствениците. Като пример, нека вземем двустаен апартамент и бивши съпрузи без деца. Съдът може да "приравни" дела на всеки от тях към определена стая, т.е. установява реда на ползване, а не собственост. Това обаче не означава, че ако някой от съпрузите реши да продаде своя дял, той ще продаде стаята. Предходното съдебно решение не важи за новите съакционери. Веднага след като съсобственикът се промени, трябва отново да се обърнете към съда, който може да преразгледа решението си в полза на друг съсобственик. Същото заплашва с увеличаване на състава на семейството, например раждането на дете. Обяснението тук е просто. В по-голямата част от случаите делът на правото не съвпада с дела на стаята в общата площ на апартамента. Оказва се, че дял от апартамент е абстрактен предмет, поради което се продава на намалена цена.
- Ако всичко е толкова разклатено, кой смее да прави такива експерименти с технитепсихика? Оказва се, че делът се продава от тези, които не са успели да се договорят приятелски с близките си. Не фактът, че новият съсобственик може. - Поради относително ниските цени акциите обикновено се придобиват от най-малко заможните купувачи, които все още не могат да закупят стая в общински апартамент или отделен едностаен апартамент.
- Разликата между цената на една стая и дял наистина ли е толкова значителна, че например млада двойка е готова да издържи ежедневните проблеми със съседите си, вместо да вземе ипотечна odnushka? - Стойността на дял се влияе от много фактори: неговия размер, кадрите на апартамента, спешността на продажбата, вида на къщата, годината на строителство, местоположението, етажа, броя на собствениците, лицата, регистрирани и живеещи в апартамента и много други. В повечето случаи цената на акциите е значително подценена. Например, ако цените на стаите са средно 2,5 милиона рубли, тогава, например, за 1/3 от апартамент можете да получите максимум 1,5 милиона рубли. Разлика от един милион според мен е значителна.
- Каква е вероятността да попаднете на измамници, когато купувате акции? - При покупко-продажба на дял не трябва да се говори за измама във формата, в която я наблюдаваме в сегмента на вторичната продажба. Тук проблемът е от друго естество и представлява опасност не за купувача, а за останалите съсобственици. Не са редки случаите, когато продажбата на дял е свързана с неразрешено положение между собствениците (развод, делба на имущество, наследяване). Продавачът на дружествения дял иска да "досади максимално" на съсобствениците. Логиката е проста, купуваме дял, после купуваме останалото. По този начин закупуването на апартамент на части ще струва много по-малко от закупуването на апартамент като цяло. Друг е въпросът как ще стане обратното изкупуване на останалите акции, чиито собственици не са готови за продажба.
- обратно къмпроцеса на продажба. Да предположим, че гражданин е гледал апартамент, в който ще откупи дял. Каква може да е първата пречка? - Трудности могат да възникнат при продавача на дела, който, съгласно закон 250 от Гражданския кодекс на България, трябва да получи писмен, нотариално заверен отказ на съакционерите да закупят продавания дял, в противен случай сделката може да бъде оспорена в съда. Това се нарича „спазване на правото на първи отказ“. Невинаги обаче са известни контактите на втория съсобственик. Той може да напусне страната, да лежи в затвора или просто да избегне получаването на уведомление за предстоящата продажба на акции.
- Ако съсобственикът избегне получаването на уведомлението, може ли по някакъв начин да се излезе от ситуацията с по-малко загуби? С други думи, какви действия са предвидени от закона? - По закон уведомлението за предстояща продажба трябва да бъде направено в писмен вид. 30 дни се броят от момента на уведомяването и ако през този период други участници не придобият дял или не се откажат от покупката, продавачът има право да продаде имота си на всяко друго лице. Няма законен начин да принудите този документ да бъде получен против волята, така че трябва да се приложат заобиколни решения. Най-често срещаният начин е договор за дарение. За съставяне на договор за дарение на недвижим имот (дял), за разлика от продажбата, не се изисква съгласие.
- Освен този отказ на съквартиранти, необходимият пакет документи различава ли се от обикновена сделка за покупко-продажба? - Не, документите са същите: три екземпляра от договора за продажба в обикновена писмена форма; документи за собственост на апартамента; ОТИ документи; извлечение от домашната книга; съгласието на съпруга/съпругата, нотариално заверено. Списъкът може да се допълва в зависимост от случая.
- Относно договора за покупка -продажба, има ли точки, които са предписани само в договорите за продажба на дял? - Акциите не са физически разделени. Въпреки това, ако съдът преди това е взел решение относно процедурата за използване и е приравнил дела на продавача към конкретна стая, тогава в договора може да се запише: „Отчужденият дял в правото на обща собственост върху апартамента дава на собственика правото да използва H-стаята, както и общите части.“ Напомням, че можете да регистрирате нещо, но при недоволство на други съсобственици, те имат пълното право да се обърнат към съда, за да се промени редът на ползване. Ако редът за използване на апартамента не е предвиден от споразумението на собствениците на дяловете или от съдебно решение, първо е необходимо да се определи редът за използване на жилищните помещения. В противен случай съдържанието на договора е същото.
- Ако акцията е абстрактен обект, подписва ли се приемо-предавателният акт? - Споделянето е абстрактно само физически. Според закона за всяка обременителна сделка е необходим приемо-предавателен акт - това е обезпечение за страните. Както се казва, материалното право се прехвърля, парите се получават. Но не се изисква регистрация на договор за продажба. Ето защо, в интерес на страните, бих Ви посъветвал да включите тази клауза в договора и да подпишете приемо-предавателния акт.
- Вера Анатолиевна, вашите съвети, препоръки към тези, които сега мислят за придобиване на дял. - Необходимо е да се разбере защо се придобива дялът. Ако за живеене е важно да разберете всичко за бъдещите си съквартиранти. Особено ако апартаментът е едностаен. Купуването на квадратни метри "евтино" може да мине с постоянни скандали и застрашава собствеността само на хартия. Ако акцията е закупена за регистрация, няма специални проблеми. Основното нещо, което трябва да запомните е, че акциите не са просто толкова евтини (спрямо стаите).