Покупко-продажба на недвижими имоти
Характеристики на правния режим на недвижимите имоти в Руската федерация. Разликата между покупко-продажба на недвижими имоти от други видове покупко-продажба. Концепцията за договор за продажба на недвижим имот, правата и задълженията на страните. Особености на отговорността при нарушение на клаузите на договора.
Изпратете добрата си работа в базата знания е лесно. Използвайте формата по-долу
Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.
В много случаи измамата е деяние с криминален характер и наред с гражданскоправните санкции води до прилагане на мерки за наказателна отговорност, които са значително засилени в новия Наказателен кодекс.
Така, съгласно член 159 от Наказателния кодекс, лицата, извършили това престъпление, в зависимост от неговата тежест, се наказват с глоба, или задължителен поправителен труд, или арест за срок от четири до шест месеца, или лишаване от свобода за срок до десет години, с възможна конфискация на имуществото.
Гражданската отговорност за сделки, извършени под въздействието на насилие и заплаха, е същата като за сделки, сключени чрез измама. Но наказателната отговорност за този вид незаконни сделки се квалифицира по чл. 163 от Наказателния кодекс като изнудване.
Изнудването се счита за искане за прехвърляне на чужда собственост или право на собственост или извършване на други действия от имуществен характер под заплахата от насилие или унищожаване или увреждане на чужда собственост, както и под заплахата от разпространение на информация, позоряща жертвата или нейните близки, или друга информация, която може да причини значителна вреда на правата или законните интереси на жертвата или нейните близки.
Това престъпление може да бъде наказано с лишаване от свобода до петнадесет годинигодини с конфискация на имущество.
Едно от основанията за признаване на сделката за недействителна съгласно член 179 от Гражданския кодекс е, че тя е извършена под въздействието на заплаха, т.е. психическо въздействие, което кара лицето да се страхува от причиняване на лична или имуществена вреда на него или неговите близки (например заплаха за отнемане на живот, увреждане на здравето, опетняване на честта, унищожаване на имущество и др.) Заплахата може да дойде от страна по сделката или от други лица, чиито действия тази страна знае.
В по-голямата част от случаите заплахата е престъпно деяние и наред с гражданскоправните санкции води до наказателна отговорност на лицето, което е заплашило, по член 163 от Наказателния кодекс.
Основанието за признаване на сделката за недействителна е и заплахата за извършване на действия, които биха изразили злоупотреба с правото, принадлежащо на заплашващото лице. Заплаха за извършване на действия, които изразяват упражняване на правото на заплашващия; например заплахата за изпращане на изпълнителен лист до мястото на работа за възстановяване на издръжка не може да служи като основание за обявяване на сделката за невалидна.
Така че: всяка жилищна сделка е риск, освен това този риск е контролируем и може да бъде сведен до минимум, ако имате ясна представа какви правни последици води подписът върху определен документ.
В същото време, както показва обширната съдебна и арбитражна практика от последното десетилетие, посочените традиционни правни методи за защита на правата на собственост в много случаи се оказват неефективни, когато става въпрос за различни нарушения на правата на собственост върху недвижими имоти Витрянски В.В. Актуални проблеми на съдебната защита на правото на собственост върху недвижими имоти. // Гражданско право на съвременна България / Съст. О.М. Козир и А.Л.Маковски. Устав, 2008 г.
ПРЕГЛЕД НА ПРАКТИКАТА ЗА РАЗРЕШАВАНЕ НА СПОРОВЕСЪДЪРЖАНЕ ПО ДОГОВОРИПРОДАЖБАНЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Ако транзакция, изискваща държавна регистрация, е извършена в надлежната форма, но една от страните избегне нейната регистрация, съдът има право по искане на другата страна да вземе решение за регистрация на сделката.
Ако дълговете (задълженията) на продавача, които не са посочени в договора за продажба на предприятието или в акта за прехвърляне, се прехвърлят като част от предприятието, купувачът има право да поиска намаление на покупната цена, вместо да ограничава границите на наследството.
Ако задълженията по договора за покупко-продажба са надлежно изпълнени от страните, продавачът няма право да иска изменение на този договор по отношение на увеличаване на цената на продавания имот.
Неизпълнението от страна на купувача на задълженията за плащане на недвижими имоти, предвидени в договора за продажба, може да послужи като основание за прекратяване на този договор.
В заключение бих искал да отбележа някои важни аспекти, свързани със сключването и изпълнението на договор за продажба на недвижим имот като цяло.
Съгласно договор за покупко-продажба на недвижим имот продавачът се задължава да прехвърли в собственост на купувача парцел, сграда, постройка, апартамент или друг недвижим имот, а купувачът се задължава да приеме имота и да заплати определена парична сума за него.
Съществените условия на договора за продажба на недвижим имот са предмет и цена.
Такова споразумение трябва да бъде сключено в писмена форма под формата на един документ, подписан от страните. Освен това Гражданският кодекс на България предвижда задължителна регистрация на прехвърлянето на права по договор за продажба на нежилищни помещения. Не подлежи на държавна регистрациясамият договор за продажба на нежилищни помещения и прехвърлянето на собствеността върху сградата (конструкцията) съгласно такова споразумение от продавача на купувача.
Договорът за продажба на недвижим имот се счита за сключен от момента на подписването му, а не от момента на вписване на прехвърлянето на собствеността. До държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността върху имота на купувача той няма право да извършва сделки за неговото отчуждаване.
За да извършат държавна регистрация, страните трябва да представят на съответния държавен орган достатъчен пакет от документи, потвърждаващи техните правомощия и права върху предмета на сделката.
Срокът за държавна регистрация като общо правило е един месец, но на практика се използва ускорена процедура за регистриране на прехвърляне на права върху нежилищни помещения, което може значително да намали времето за държавна регистрация на прехвърлянето на права върху недвижими имоти.
Прехвърлянето на продадения имот от продавача и приемането му от купувача трябва да бъде формализирано с акт за прехвърляне или друг документ, подписан от двете страни. Преди фактическото прехвърляне на продадения недвижим имот на купувача и подписването от страните на прехвърлителен акт или друг документ, договорът за продажба на недвижим имот не може да се счита за сключен.
Прехвърлянето в резултат на сключването на договор за продажба на недвижим имот, сгради, разположени върху поземлен имот, неизбежно води до промяна в правоотношенията по отношение на този поземлен имот. Така например купувачът на сграда, структура, едновременно с прехвърлянето на собствеността върху тези обекти към него, получава правата върху онази част от парцела, която е заета от този имот и е необходима за неговото използване.
Българският имотен пазар отразява всички проблеми на преходаикономика и се характеризира с неравномерно развитие на нейните сегменти, несъвършена законодателна рамка и ниска инвестиционна активност на гражданите и юридическите лица. Въпреки това, това е обещаваща форма на капиталовложение.
Договорите за продажба на недвижими имотиднес представляват значителна част от икономическия оборот и са от голямо значение в живота и дейността на гражданите и юридическите лица, както и в гражданското обращение.
Договорът за покупко-продажба на недвижим имоте един от отделните видове договор за покупко-продажба, разграничен въз основа на специален обект на продажба - недвижим имот. Следователно посоченият договор за покупко-продажба на недвижим имот има всички основни характеристики на общ договор за покупко-продажба. Въз основа на това договорът за покупко-продажба на недвижим имот може да се дефинира по следния начин:Договор за покупко-продажба на недвижим имот- гражданскоправен договор, който е вид договор за покупко-продажба. Съгласно договор за покупко-продажба на недвижим имот продавачът се задължава да прехвърли парцел, сграда, постройка, апартамент или друг недвижим имот в собственост на купувача срещу определена покупна цена.
Характеристиките на договора за продажба на недвижим имот са:
- Повечето недвижими имоти са неразривно свързани със земята, върху която се намират.
- Недвижимите имоти, в сравнение с други обекти на продажба и покупка, като правило имат повишена стойност, което означава, че в договора са необходими специални мерки за защита на интересите на продавачите и купувачите.
- Недвижимият имот по правило е индивидуално определена и незаменима вещ, която оставя определен отпечатък върху правното регулиране на свързаните с негоотношения.
Както всеки договор за покупко-продажба, така и договорът за покупко-продажба на недвижим имот е договорен, възмезден и взаимен. Правната уредбадоговор за продажба на недвижим имоткато отделен вид договор за покупко-продажба се регулира от§7, глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерациясъдържа специални правила, уреждащи сключването надоговор за продажба на недвижим имот, неговата форма, както и действията на страните за изпълнение на споразумението за продажба на недвижим имот. Тези правила са формулирани като специфични правила, които изключват действието на съответните общи разпоредби относно покупката и продажбата на стоки (§1, гл.30 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Списък на използваните източници и литература
2. Егорова М.А. Характеристики на прекратяване на договора за продажба на недвижим имот. // „Закони на България: опит, анализ, практика”, 2009, N 2.
3. Гражданско право. Част 1 / Изд. В.П. Мозолин. М., 2003. С. 212.
4. Решение на Пленума на Върховния арбитражен съд на България от 25.02.98г. № 8 // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. М., 1998. № 10.
5. Левшина Т.Л. Някои въпроси, които възникват при разглеждането на случаи на неадекватно качество на недвижими имоти, придобити от граждани по договор за продажба за лични нужди. // Коментар на съдебната практика. Брой 10 / Ред. К.Б. Ярошенко. Юридическа литература, 2004г.
6. Витрянски В.В. Актуални проблеми на съдебната защита на правото на собственост върху недвижими имоти. // Гражданско право на съвременна България / Съст. О.М. Козир и А.Л. Маковски. Устав, 2008 г.
7. Ивачев И.Л. Покупко-продажба на недвижими имоти. Защита на правата на страните: материали от съдебната практика. // "GrossMedia", 2005 // SPS "Консултант Плюс".