Посочването в акта за прехвърляне на помещенията за аварийно състояние на отопление не налага на наемателя
Указание в акта за приемане - прехвърляне на наетите помещения в аварийно състояние на централната отоплителна система само по себе си не означава налагане на тежестта на наемателя за поемане на разходите за отстраняване на последствията от аварията и основен ремонт, причинени от неотложна необходимост.
Комисия по управление на собствеността (наемодател), на основание параграф 3 от част първа на член 619 от Гражданския кодекс на България, предяви иск срещу дружество с ограничена отговорност за прекратяване на договора за наем поради неплащане на наема в срок и за извеждане на ответника от заеманите нежилищни помещения.
С решение на първоинстанционния съд искът е отхвърлен с мотива, че ответникът (наемател) е извършил основен ремонт на централната отоплителна инсталация на наетото помещение и в съответствие с ал.1 на чл.616 от Гражданския кодекс на България е приспаднал стойността му в наема.
С решението на апелативната инстанция това решение е отменено и искът на наемодателя е удовлетворен с позоваване на факта, че в разглежданата ситуация наемателят не е имал право да компенсира разходите за капитален ремонт срещу наема.
Апелативният съд посочва следното:
Съгласно условията на договора наемодателят се задължава да извърши основен ремонт на наетите нежилищни помещения заедно с основен ремонт на цялата сграда, но планираният основен ремонт на спорната сграда все още не е настъпил. Наемателят пое задължението да извърши основен ремонт на наетия обект в случай на спешна нужда, тъй като, знаейки за недостатъците на наетите помещения, по-специално за аварийното състояние на централната отоплителна система, той прие товапомещенията съгласно акта за приемане - предаване (в посочения акт е направена бележка за аварийното състояние на централната отоплителна система). По този начин наемателят се лиши от правото да припише на наемодателя разходите за основен ремонт, причинен от спешна нужда.
Касационната инстанция, като провери материалите по делото във връзка с жалбата на ответника, констатира, че ответникът, възразявайки на изложените изисквания, се позовава на основен ремонт на централната отоплителна система поради неотложна необходимост (авария) и отказ на наемодателя да извърши такъв ремонт.
Съгласно член 611 от Гражданския кодекс на България наемодателят е длъжен да предостави на наемателя имот в състояние, което отговаря на условията на договора за наем и предназначението на имота. Видно от акта за приемане – предаване на помещението обаче, централното парно към момента на предаването е било в аварийно състояние.
Материалите по делото потвърждават и ищецът не оспорва факта на аварията на централната отоплителна система. Актовете за проверка, изготвени с участието на представители на организацията за топлоснабдяване и наемодателя, потвърждават необходимостта от основен ремонт.
Наемателят многократно се обръща към наемодателя с искане за предприемане на спешни мерки за отстраняване на последиците от аварията и за основен ремонт на централната отоплителна система, видно от становищата и телеграмите по делото.
Тъй като наемодателят не е взел необходимите мерки, наемателят е бил принуден да извърши основен ремонт за своя сметка, като е сключил споразумение с изпълнителя.
При тези обстоятелства първоинстанционният съд основателно е заключил, че ответникът е имал право, съгласно ал.1 на чл.616 от Гражданския кодекс на България, да прихване стойността на работата поосновен ремонт на отоплителна инсталация поради неотложна необходимост.
Съобразявайки изложеното, както и съобразявайки, че ответникът няма други просрочени задължения за наем, касационният съд е отменил решението на въззивната инстанция и е потвърдил решението на първоинстанционния съд за отказ за удовлетворяване на иска на ищеца.