Практиката за прилагане на агрегирани териториални цени за конструкции и видове работа за изчисляване
Практиката за прилагане на агрегирани териториални цени за конструкции и видове работа за изчисляване на разходите при оценка на недвижими имоти
Понастоящем в практиката на оценителските дейности при изчисляване на разходите за ново строителство, реконструкция, основен ремонт, възстановителни разходи, възстановителни разходи и други видове разходи се използват следните основни методи:
- определяне на разходите за аналогични обекти;
- методи на интегрирани разходни показатели;
Метод за определяне на разходите за аналогични обекти.
Същността на метода е, че обекти, които са аналози на оценявания обект, се избират по сходни количествени и качествени характеристики. След това се избират критерии за сравняване на обекта-аналог и обекта на оценка и се правят съответните корекции на размера на разходите. Този метод е един от най-ефективните, ако има подходяща информация за аналогови обекти. Въпреки това, този метод се характеризира с ниска точност (20% -30%).
Методи на интегрирани разходни показатели.
Метод на сравнителните единици.
При липса на данни за аналози на обекти може да се използва методът на сравнителната единица (специфични показатели).
Методът се основава на сравняване на разходите за единица потребителски имоти (1 работно място в сграда, 1 място за паркиране на оборудване в навес, 1 m2 от общата площ, 1 m3 обем на сградата, 1 единица оборудване и др.) на оценявания обект с цената на подобна мерна единица на подобен аналогов обект или съответния стандарт.
Агрегативен методМетодът на възстановителните разходи (ERC) и методът на агрегираните строителни разходи (CCO) са сходни по своята същност, което се състои във факта, че определен основен показател за разходите се взема като основа и се коригира в съответствие с уникалните характеристики на обекта на оценка.
Методът на увеличените прогнозни норми (USN).
Същността на метода е да се изчисли цената на създаването на обекти като сума от разходите на основните им структурни елементи. Тези разходи се определят от справочници на консолидирани прогнозни норми (STS). Обемите на конструктивните елементи се определят по наличната документация или по данни от измервания при техническо обследване.
Методът на агрегираните показатели на основните разходи за видове работа (UPBS BP).
Същността на метода е да се изчислят разходите за създаване на обекти като сума от разходите за изграждане на основните елементи на обектите: основи, стени, подове, покриви, инженерно оборудване и др. Тези разходи се определят според указателите на агрегирани показатели на основните разходи за видове работа (UPBS BP).
Въпреки това, тези методи и съответните стандарти са разработени по скалата на цените през 1969, 1984 г. или 1991 г. и следователно са до голяма степен остарели дори за използване при оценка на имоти.
По наше мнение за по-адекватни и приложими при оценката на обекти в момента трябва да се считат териториалните агрегирани цени за конструкции и видове работи в жилищното и гражданското строителство (UR 81-09-(1-40)-2001 Санкт Петербург).
Съгласно общите насоки, тези обобщени цени се основават на строителни оценки за съвременни проекти. Разчетните норми за разход на труд, основна работна заплата и работно време на строителните машини в тях се определят на базата на териториалните единични цени иДържавни елементни разчетни норми. Агрегираните цени са предназначени да определят стойността на предстоящото строителство при разработването на предпроектни проучвания за инвестиции, на етап проект, както и по време на наддаване.
На практика по агрегираните цени от 2001 г. е възможно да се изчисли размерът на разходите за следния списък на изпълнение на конструктивни елементи:
- Основите могат да бъдат само лентови стоманобетонни или натрупани (освен това, ако са натрупани, тогава само потопяеми от релсов пилот);
- Външните стени могат да бъдат само тухлени;
- Припокриванията могат да бъдат направени само от стоманобетонни плоски масивни и кухи настилки;
- Не е предвидена покривна конструкция, с изключение на стоманобетонова настилка;
- Покривът се предоставя само мек или експлоатиран от бетонни блокове;
- Вътрешното покритие е стандартно.
Следователно обобщените цени могат да се използват при определяне на разходите за строителство, като правило, на обекти от I капиталова група.
На практика обхватът на елементите на сградите и конструкциите и тяхното проектиране е много по-широк. Например, понастоящем, особено при изграждането на нежилищни обществени сгради, както и при реконструкцията на различни обекти (включително жилищни), доста често се използва конструкция на покривна ферма с твърд покрив, изработен от поцинкована стомана. При изграждането на малки сгради, III и IV капиталови групи (търговски павилиони и др.) Подовете също са предвидени за дървени и метални греди с пълнеж. Освен това в сгради и съоръжения за различни цели, в зависимост от класа на обекта, могат да се проектират различни вътрешни и външни покрития.
Изчислете стойността на строително-ремонтните работи за използване на подобни обектиизползването само на разширени оценени стандарти не е възможно.
В същото време базирането на агрегирани цени на единични цени ви позволява да използвате едновременно както агрегирани, така и единични цени в едно изчисление. Възможността за комбиниране на агрегирани и единични цени в едно изчисление практически елиминира такъв основен недостатък на агрегираните цени като техния недостатъчен обхват и предоставя на анализатора възможност да включи необходимия списък от работи в изчислението на прогнозата, както и да изключи ненужната работа. В допълнение към възможността за „усъвършенстване“ по този начин на оценките по агрегирани цени, като се използват единични цени, е възможно да се използват агрегирани цени за основен ремонт с коригиращи коефициенти от 1,15 към заплатата на основните работници и 1,25 към разходите за експлоатация на машини и механизми, както и съответните коефициенти по време на демонтаж. Това е особено удобно за изчисления при реконструкция на обекти за различна функция. Например, трябва да изчислите разходите за преобразуване на сграда в жилищни и офис функции (което често е необходимо при анализа на най-доброто използване). Например, необходимо е да се изчислят разходите за довършване на помещенията и подмяна на електро-нискотокови устройства. За тази цел е възможно да се демонтира вътрешната декорация и електро-нискотоковите устройства на обобщени цени и съответно да се използват коефициенти за демонтаж на инженерни мрежи: 0,4 - към заплатата на основните работници и разходите за работа на машини и механизми и 0 - към цената на материалите, след което се изчислява необходимата опция за довършителни работи по единични цени. По-специално, ако е необходимо да се изчисли цената на реконструкцията за офис функция, тогава вече има готовбрутна оценка.
За съставяне на разчетна документация по консолидирани цени могат да се използват различни софтуерни продукти, предлагани на пазара. Най-простият и достъпен от тях е прогнозният калкулатор. При изчисляване на прогнозния калкулатор използването на агрегирани цени значително намалява разходите за труд за съставяне на местни оценки. Имайте предвид, че такива изчисления на разходите не изискват висококвалифицирани оценители. Така че, знаейки само основите на строителната технология, можете, като използвате подходящата цена от колекцията от консолидирани цени, да вземете предвид необходимите разходи за тези работи.
Тъй като прогнозните норми на разходите за труд, основните заплати и времето за работа на машините за изграждане на съвкупни цени се определят въз основа на териториалните единични цени и държавните елементарни разчетни норми, съвкупните цени могат да се използват заедно с единичните цени, което им позволява да бъдат значително допълнени.