Правилата за събиране на ипотечни задължения стават по-строги в България
Възможността за отнемане на ипотекирания апартамент в случай на неплащане е една от предпоставките за развитие на кредитирането. Различните страни практикуват различни начини за справяне с неплащащите, най-крайният случай е продажбата на апартамент чрез съда, дори ако това е единственото жилище на кредитополучателя. България се присъедини към тази традиция преди шест месеца.
Както обикновено
"Има два варианта за изземване на недвижими имоти - първият, когато по време на преговори с банката самият клиент доброволно се съгласява да пусне ипотекирания имот на търг. Ако обектът е скъп, става възможно да се изплати банката и да се купи друг, по-евтин имот", казва Олга Антоничева, директор на клона MIC-Real Estate на Цветной. Според нея подобно решение на проблема е актуално за тези, които са имали основното си жилище като залог. Вторият вариант е изземването на недвижими имоти чрез съда с помощта на съдебни изпълнители. В този случай съдебните разноски се добавят към размера на финансовите искове на банката, които в крайна сметка също се плащат от кредитополучателя. Банките обаче не винаги са готови да предприемат такива крайни мерки: факт е, че по време на криза броят на неплащащите рязко се увеличава, но в същото време цените на недвижимите имоти също падат. „За една банка продажбата на апартамент чрез съда е ужасна караница, трябва не само да се опитате да прехвърлите всички свързани разходи на длъжника, но и да се справите с продажбата на недвижими имоти, което е абсолютно неосновен бизнес за банките“, казва Евгений Скоморовски, управляващ директор на ZIP Realty. Според него как работи е видно по време на кризата от 2008-2009 г., когато на сайта на VTB 24 Bank се появи разделът „Имоти за продажба“ - всички тези обекти бяха събрани от кредитополучателите по съдебен ред. Затова кредитните институции предпочитатне отивайте до крайни мерки и преговаряйте с вашите кредитополучатели. Освен това, ако има много неплащащи, тогава масовата възбрана на жилища чрез съдилищата може просто да срине пазара. Например през 2009 г. най-големите американски банки временно спряха конфискацията на жилищни ипотечни длъжници, за да дадат време на правителството да подготви специална програма за спасяване на националния пазар на недвижими имоти.
Според президента на международната агенция за недвижими имоти Gordon Rock Станислав Сингел всички споразумения могат да бъдат разделени на три етапа. Първата стъпка е да се създадат условия за рефинансиране на съществуващия кредит. Вторият етап от работата с все още потенциални ипотечни длъжници е намаляването или отмяната на просрочените такси, предоставянето на отсрочка на самите плащания или дори тяхното временно спиране. От своя страна, третият етап от борбата включва опит бързо и напълно да се "отървете" от кредитополучателя и обекта на обезпечение. В този случай става дума за мирно споразумение между кредитора и длъжника за продажба на имот, закупен на кредит. „Често самият кредитор дори не получава собственост върху обекта, а просто контролира процеса на продажба. Още повече, че продажната цена е тема на разговор между двете страни“, казва Станислав Сингел. Четвъртият и най-нежелан етап от работата с ипотечните кредитополучатели е конфискацията на самия обект на обезпечение с последващата му продажба или лизинг. По правило при стагниращи пазари на недвижими имоти това не е икономически изгодна мярка. Затова се опитват да го избегнат. В същото време, според Станислав Сингел, кредиторите много рядко помагат за подобряване на икономическото състояние на кредитополучателя, като улесняват наемането му, експлоатацията на недвижимите му имоти и др.
Правиланаказания
Друг вариант са късите продажби, това е продажбата на жилище на търг, което не покрива изцяло дълга ви към банката. Кредитната история в случай на къси продажби също страда, но можете да получите ипотека след две или три години. Това е най-популярното решение сред неплащащите ипотека в САЩ и много популярен начин за продажба на жилища като цяло: късите продажби заемат от 10% до 50% от общия брой продажби на недвижими имоти, в зависимост от щата. Въпреки това, някои държави имат вратички, които позволяват на длъжниците да си играят за време. По-специално, в щата Калифорния има специален закон, който защитава собствениците на жилища и този закон ще позволи на безскрупулните кредитополучатели да играят дълго време и ефективно. Но в крайна сметка кредитополучателят все пак ще загуби дома си и ще остане бездомник: американското законодателство не предлага никакви механизми за защита в това отношение.
В Съединените щати през 2013 г. едно от 270 ипотекирани жилища е било отчуждено, а ако се вземат предвид късите продажби, едно от 96. Според Юлия Кожевникова, експерт в Tranio.Ru, интернет център за чуждестранни недвижими имоти, днес милиони американски собственици имат дългове, надвишаващи стойността на недвижимите имоти. Има две програми за тях, едната от които, Home Affordable Refinance Program, е достъпна за тези, които имат гарантирани заеми от Fannie Mae или Freddie Mac. Втората програма, FHA Streamline Refinance, е предназначена да помогне на длъжниците, чиито заеми са застраховани от Федералната жилищна администрация.
Най-тежкият
Всяка европейска държава има свои собствени закони за изгонване на ипотечни длъжници. Едни от най-суровите закони в Естония, където апартаментът на ипотечния длъжник просто се продава на търг, дългът се приспада от тези средства, а самият той остава без дом. Това се практикува в тази страна доста често: ссравнително добри макроикономически показатели, стандартът на живот в страната оставя много да се желае, покупателната способност е много ниска. Мнозина станаха неспособни да си позволят да плащат ипотеката, взета по време на кредитния бум. В Естония потребителски заем може да се получи чрез SMS и дълго време ипотеки се издават на почти всички, в резултат на което една пета от населението е под ипотечна тежест. Всяка година около 800 апартамента се предлагат на търг, от който се изгонват несъстоятелни кредитополучатели - за толкова малка страна това е голяма цифра.
Испания, която дълги години беше доста лоялна към длъжниците, след началото на кризата предприе стъпки, в резултат на които стана може би най-тежката страна в света в това отношение. Затова под натиска на банките през 2009 г. Испания прие закон за експресно изселване. Основният негативен момент за неплатежоспособния наемател (или неплатежоспособен по ипотеката) е, че не е необходим задължителен подпис, за да получи съобщение за образувано дело срещу него. Търпението на банките и наемодателите беше намалено до един месец, тоест след 30 дни забавяне собственикът на имота имаше право да изиска от длъжника „да изчисти помещенията“. След съдебното решение за освобождаване, наемателят получи само 15 дни да върне ключовете.
Според испанската преса през периода 2012-2013 г. най-малко 15 от изгонените са се самоубили, а друг е направил неуспешен опит за самоубийство.
Българска практика