Предварителни задължения на страните относно недвижими имоти
Свързани статии
В тази статия: Възможно ли е да се наеме недовършен обект Какъв е рискът от депозит в предварителен договор Каква рекламация ще помогне за сключване на основен договор Въпроси и отговори на общността
Помещенията в новостроящи се сгради често се разпределят между бъдещи наематели и собственици още преди завършване на строителството. Това става на базата на предварителни договори за наем и продажба.
Въпреки че тази практика е широко разпространена, тя крие сериозни рискове за потенциалните наематели и купувачи на помещения. Достатъчно е да се каже, че някои съдилища по принцип считат всякакви сделки във връзка със сградата за невъзможни, докато тя не бъде вписана в собственост. Но арбитражната практика предполага редица тънкости, които ще помогнат за сключването на основния договор без проблеми.
Предварителният наем на "незавършен" може да бъде невалидна сделка
Основната опасност за купувача (наемателя) при подписване на предварителен договор е липсата на вписано право върху имота от контрагента. По правило такива договори се сключват дори на етапа на строителство, когато компанията, която действа от страна на продавача (наемодателя), не е включена в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях (USRR) като собственик. Междувременно правото на собственост върху недвижими имоти възниква като общо правило в момента на държавната му регистрация (клауза 2, член 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Възниква естествен въпрос: може ли лице, което формално не е негов собственик, да се разпорежда с имот? Арбитражната практика не дава еднозначен отговор на него.
В повечето случаи съдилищапозволяват сключването на предварителни споразумения по отношение на обекта преди регистрация на собствеността върху него (решения на Тринадесетия апелативен арбитражен съд от 13.10.06 № A56-15670 / 2006 г., Десети апелативен арбитражен съд от 24.08.09 г. № A41-11344 / 09, федерални арбитражни съдилища на Московския окръг от 11.01.06 № KG-A40 / 12 963-05, Северозападен район от 14 септември 2007 г. № A56-50744/2006, Волго-Вятски район от 26 август 2009 г. № A11-12651/2008).
Редица съдебни актове обаче показват невъзможността за извършване на сделки с нерегистриран обект (решения на федералните арбитражни съдилища на Московския окръг от 28.06.05 г. № KG-A40 / 5563-05, от 24.03.05 г. № KG-A40 / 1737-05, Западносибирски окръг от 28.02.07 г. № F0 4-6926 / 2007 (38909 -A45-16)).
Следователно, ако страните възнамеряват да сключат предварителен договор по отношение на обект в строеж, не може да се изключи рискът от обявяване на сделката за нищожна. Единствената предпазна мярка, която купувачът (наемателят) може да предприеме, е да анализира най-новата арбитражна практика в своя регион и да определи как съдилищата третират възможността за сделки с нерегистрирани недвижими имоти.
Сключването на основния договор гарантира гаранционния депозит
Продавачите (наемодателите) се стремят да включат в предварителния договор условия, които гарантират сключването на основния договор в бъдеще. Доста често срещана опция е гаранционен депозит. Това е неназован метод за обезпечаване на задължения, който предполага, че още преди сключването на основния договор купувачът (наемателят) превежда парична сума на контрагента. До сключването на основния договор тази сума не е включена в цената на обекта и служи като начин да се гарантира изпълнението на задълженията за сключване на основния договор в бъдеще.След сключването на основния договор гаранционният депозит се трансформира в аванс. Съдилищата признават гаранционния депозит като приемлив метод за обезпечение (решения на Федералния арбитражен съд на Московския окръг от 28 април 2008 г. № KG-A40 / 2122-08, Деветия арбитражен апелативен съд от 23 май 08 г. № 09AP-4095 / 08-GK). Освен това е възможно да се установи условие в споразумението, при което при сключване на основното споразумение гаранционният депозит се връща на страната, която го е прехвърлила, или, обратно, не се връща (Решение на Федералния арбитражен съд на Северозападния окръг от 02.10.08 № A56-19751 / 2007). Този метод на обезпечение се различава от депозита по това, че гаранционният депозит не се връща в двоен размер, ако задължението е нарушено от страната, която е получила парите.
Самият депозит не може да се използва за предварителни задължения. Причината е, че депозитът се издава от една от договарящите страни за сметка на дължимите от нея плащания по договора към другата страна като доказателство за сключването на договора и за обезпечаване на неговото изпълнение. Но според арбитражните съдилища от предварителния договор не произтичат финансови задължения. Следователно е невъзможно да се гарантира изпълнението на такова споразумение чрез депозит. В предварителния договор депозитът не изпълнява своята платежна функция (решения на федералните арбитражни съдилища на Волго-Вятски окръг от 09.02.09 г. № A43-7275 / 2008-41-247, Волжски окръг от 28.02.08 г. № A65-12856 / 2007-SG2-20, Уралски окръг от 05.05.2009 г. 3.08 № F09 -1146 / 08-C5, Централен район от 18.02.09 г. № F10-211 / 09).
Предварителният договор не е основание за вписване на право на собственост
Ако бъдещият продавач (наемодател) избегне сключването на основния договор, купувачът (наемателят) може да заведе дело, за да го принуди(Решение на Федералния арбитражен съд на Волго-Вятски окръг от 17 юни 2008 г. № A43-24795 / 2007-2-633). Такъв иск трябва да бъде подаден в срока, определен за сключване на основния договор, в противен случай искът подлежи на отхвърляне (решение на Федералния арбитражен съд на Волго-Вятски окръг от 16 декември 2008 г. № A82-2709 / 2008-43).
Понякога купувачите се опитват да заведат дела с искане да признаят собствеността си върху обекта, за който е сключен предварителен договор. Според Президиума на Върховния арбитражен съд ищецът не може да придобие собственост върху имот въз основа на предварителен договор за продажба на имот (информационно писмо № 13 от 28 април 1997 г. „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани със защитата на правата на собственост и други права на собственост“).
В ситуации, когато купувачът или наемателят е ремонтирал обекта за своя сметка, а продавачът (наемодателят) избягва сключването на основния договор, увреденото лице има два варианта на поведение. Първо, ако срокът, определен в предварителния договор, не е изтекъл, тя може да предяви горепосочения иск, за да принуди продавача (лизингодателя) да сключи основния договор.
Второ, тя може да изчака изтичането на този срок и след това да изиска от продавача (лизингодателя) да заплати сумата на неоснователното обогатяване. По този начин Федералният арбитражен съд на Московския окръг осъди безскрупулен наемодател да заплати разходите за неразделни подобрения, извършени от наемателя през периода на валидност на предварителния договор за наем (постановление № KG-A40 / 12940-06-1, KG-A40 / 12940-06-2-A, KG-A40 / 12940-06-2-B от 12.01.07 г., потвърдено с решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на България от 17.07.07 г. № 3056/07 г.).
Мнение на колегата
Въпрос по темата
Може ли сключването на основния договор да бъде обвързано с датата, на която наемодателят получава сертификат за собственост?
Възможно е, но рисковано. В съдебната практика има решения, когато съдилищата признават периода за сключване на основния договор като неопределен (член 190 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ето защо е по-сигурно да посочите, че основният договор ще бъде сключен в рамките на 30 дни след като наемодателят получи удостоверение за собственост, но не по-късно от тази и тази дата.