Прехвърляне на ипотека в рубли
За новото вино и старите кожи
С оглед на факта, че тази тема едва ли е широко известна, нека започнем с основите. Обикновено те говорят за „прехвърляне“ на заем, „преминаване към рубли“ - тези думи създават илюзията, че предстои някаква не много сложна техническа операция. Всъщност говорим за рефинансиране, т.е. издаването на нов заем, който погасява стария. Съответно парите ще бъдат издадени при днешните условия - по отношение на лихвата, условията и всичко останало ... „Ще бъде необходимо също така да се съберат отново документи, потвърждаващи нивото на доходите на кредитополучателя“, каза Артем Костюшин, ръководител на отдела за ипотечно кредитиране в SBS-Ipoteka, пред кореспондента на Metrinfo.ru. „От всички гледни точки това е получаване на нов заем.“
За опасностите от бързането
За опасностите от бързането В условията на рязък ръст на курса на долара преходът към рубли беше изгоден за клиентите - тук няма какво да се каже. Но защо тази идея на банките? За да се отговори на този въпрос, трябва да се помни, че кредитните институции са частни и държавни (във всеки случай всъщност Сбербанк и ВТБ са напълно контролирани от държавата). Рефинансирането на държавните банки имаше очевидно политически характер: през есента техният основен акционер беше най-загрижен за поддържането на политическа стабилност в обществото, за което измисли различни мерки за подпомагане на кредитополучателите, които се оказаха в трудна ситуация. След няколко деликатни "намека" от най-високите постове, управителите на държавните банки нямаха друг избор, освен да ги поздравят. С "частни" всичко е различно. Държавата, разбира се, също ги притискаше, но имаше и собствен интерес, който казваше, че не е необходимо да се прехвърлят кредити - поне докато не спре ръстът на долара. И приеторешението се оказа напълно предвидимо: да се започне работа, но да се стегне до максимум. „Според информацията, която имам, тези услуги всъщност „работят“ за държавни банки“, отбелязва Артем Костюшин (SBS-Ipoteka). „Останалите банки в по-голямата си част само подготвят програми за конвертиране на заеми в чуждестранна валута в рубли.
Рублите не стигат!
Дори в тези редки случаи, когато банките изглеждат ангажирани с рефинансиране, те вършат тази работа някак подозрително бавно. За тази процедура една от най-големите ни банки изисква събиране на пълен пакет документи, попълване на всички формуляри и извършване на оценка на недвижим имот. Оказва се, че банката изглежда обмисля изцяло ново заявление и го прави номинално в рамките на 30 дни, но всъщност - много по-дълго.
Но това не е всичко. Когато оценява платежоспособността на "нов" клиент, банката изхожда от съвременните изисквания: кредитополучателят трябва да харчи не повече от 50-60% от месечния си доход за ипотечни плащания. И ако клиентът "не премине" - той може да получи отказ. А фактът, че човек вече изплаща заем и в същото време плаща може би дори по-големи суми, не притеснява никого.
Изгодно! Но на кого?
Банките са търговски структури, навсякъде преследващи собствената си изгода и би било наивно да ги осъждаме за това. Съответно от кампанията, която описваме, те се опитаха, ако е възможно, да „премахнат заквасената сметана“. За щастие, има много възможности.
Първо, нека си припомнимказаното по-горе: рефинансирането формално е издаване на нов заем. Съответно, кредитополучателят е изправен пред необходимостта да плати всички свързани плащания - комисионна за издаване на заем, теглене, поддържане на заемна сметка и всичко останало - нашето списание писа за всичко това не толкова отдавна: „Как допълнителните плащания правят заема по-тежък.
Следващата точка е лихвата.За кредитите в рубли те по принцип са по-високи, отколкото за валутните. Нека вземем предвид и факта, че преди 2-3 години, когато се отпускаше "старият" кредит, лихвите като цяло бяха по-ниски. Днешните реалности са такива, че заем в долари при 11-12% ще бъде заменен от заем в рубли при 18-20%. Няма съмнение, че това е от полза за банката; изгодно ли е за кредитополучателя?
Има и друг аспект.През 2005-7 г. ипотеките (поне в Москва) бяха почти изцяло в долари. Лихвите по кредитите в чуждестранна валута бяха по-ниски, а доларът постоянно отслабваше - кредитополучателите взеха американска валута и се радваха. Как свърши всичко (за кредитополучателите) е добре известно, но за банките всичко се оказа не толкова розово. Кредитният им портфейл се оказа силно изкривен към доларовия компонент. „След като разгледаха валутната структура на своя ипотечен портфейл, банките стигнаха до извода, че е необходимо да преразгледат част от валутните рискове“, казва Артис Вейпс, директор на компанията Credit Fund. „Пренаписването на нисколихвени задължения в чуждестранна валута на клиенти в задължения в рубли с висока лихва е форма на секюритизация за банките.“
Имаме ли нужда от него? И когато?
Преди година и половина, когато нямаше признаци за криза на ипотечните пазари, банките вече предлагаха услуги за рефинансиране. Вярно, значението му беше коренно различно: в този момент лихвите по ипотечните кредити намаляваха, а новият даде възможност да се заемат пари при по-изгодни условия. Да речем, вместо 15-17% годишно, вземете средства при 12-13%.
Анализирайки това предложение, експертите вече казаха, че рефинансирането би било изгодно само ако спестяванията възлизат на поне 2% годишно - в противен случай режийните разходи ще изядат всички печалби. Ако приложим същия подход към днешните реалности, тогава е съвсем очевидно, че рефинансирането вече не е възможно.за какво. „Не си струва да се хвърляте с отворени обятия към желаните рубли“, казва Артем Костюшин (SBS-Ipoteka). - Дори ако доларът нарасне до 40 рубли, заемът в щатска валута, но при 9% годишно, все още остава по-изгоден от заем в рубли, но при съвременна лихва ... В същото време аз лично изобщо не съм привърженик на гледната точка, че стойността на долара ще достигне небесни висоти. Съветвам кредитополучателите внимателно да изчислят и анализират всичко. И не забравяйте, че ако обменният курс на долара се понижи, никой няма да прехвърли безплатно заема в рубли, който сте получили при високи лихвени проценти.