Ремонтиран апартамент” какво ще спечелим и колко ще платим
На българския пазар на недвижими имоти се оформя нова бизнес ниша за продажба на апартаменти „ремонтирани”. Наистина, вероятно е страхотно да си купите апартамент с готов, стилен ремонт, добро оформление, да се преместите в него и веднага да започнете нов живот, без да се разсейвате от тичане из магазините за хардуер и спорове с бригадира. Онлайн списанието за недвижими имоти MetrInfo.ru разбра нюансите и цената на тази услуга.
Нанесете се и живейте В Европа и Америка продажбата на завършени апартаменти или апартаменти до ключ е нещо обичайно. „В Америка продажбата на апартаменти без довършителни работи във високи сгради като цяло е забранена, тъй като няма гаранция, че всички технически изисквания ще бъдат изпълнени, ако собствениците сами извършат ремонт“, казваЕкатерина Румянцева, генерален директор на Kalinka-Realty.
У нас търсенето на апартаменти с готов ремонт се оформи едва през 2000-2004 г., когато се появиха купувачи с твърде скъпо работно време, които биха искали да избегнат проблемите, свързани с ремонтните дейности. Въз основа на тази тенденция можем да заключим, че реновираните апартаменти са най-търсени в бизнес и елитния сегмент. Въпреки това, днес, дори и в икономичната класа, разработчиците предлагат интересни възможности за обновяване на апартаменти. Ще говорим за това малко по-късно, но сега нека се занимаваме с терминологията.
И така, какво е "ремонтиран апартамент"?Алексей Шленов, генерален директор на MIEL-Brokerage, разказва за услугата на вторичния пазар: „Този апартамент е напълно реновиран и оборудван, освен това със законно преустройство. Ремонтът включва цялостна подмяна на стени, подове, ВиК инсталации, ел. комуникации, надваряващи щрангове, цялостна смяна на стъклопакети с немскипрофил, монтаж на входна метална врата, монтаж на ВиК инсталации нов внос, бойлер, остъкляване на балкони и др.” Можете да се преместите в такъв апартамент още на следващия ден след подписване на договора за продажба, т.к. такива апартаменти са законно безплатни.
СпоредАндрей Уфимцев, търговски директор на компанията "Ново качество", новите сгради с готов ремонт съставляват 30% от общия брой предложения на първичния пазар на елитни имоти. В сегмента на жилищата от бизнес класа процентът на такива предложения е по-нисък - 20%, в икономиката - около 10%.
„В допълнение към времето, купувачът спестява много нерви, защото не трябва да се задълбочава в технологията на монтиране на бетонна замазка и подготовка на стени за боядисване“, подчертаваАндрей Лаговски, ръководител на архитектурното бюро Villagio Estate.
Другарите са на вкус и цвят Изглежда, че един от минусите на завършения ремонт трябва да бъде несъответствието между вкусовете на бъдещия собственик и дизайнера. Настоящите купувачи и дизайнери обаче са в едно информационно поле относно тенденциите в ергономията и стила на модерния ремонт. Така че в общи линии вижданията им за проекта са еднакви. „Общите правила за ремонт на апартамент за продажба са следните: по-добре е да боядисате стените в спокойни, неутрални цветове: слонова кост, светло бежово, пастелни нюанси. Ако стаята е северна, тогава тя трябва да бъде направена "по-топла" с помощта на топли цветове - пастелно жълто, оранжево, бежово, светлокафяви нюанси. Ако стаята е с южно изложение, тогава се допускат и „студени“ цветове - светли нюанси на розово, синьо, сиво, люляк. Почти всички съвременни тенденции в дизайна имат едно общо нещо: реновираният апартамент трябва да има усещане за простор и светлина. Не трябва да бъдечувства на изолация, желателно е да се избяга от претоварването с ненужни подробности ”, разказва Андрей Лаговски (Villagio Estate) подробностите за такъв ремонт.
Освен това понякога самият бъдещ собственик може да общува с проектантите на инвеститора, както например се случва в компанията Miel. „Веднага след началото на дейностите по ремонта и преустройството, информация за апартамента се публикува на сайта, така че потенциалните купувачи да могат да се запознаят с нея. И често 25-30% от купувачите купуват апартамент, без да чакат завършването на ремонта, защото търсят апартамент в този район, - споделя подробностите Алексей Шленов (брокерска къща МИЕЛ). „Клиентите могат да изразят своите желания за цвета на тапетите, проектът на кухнята се съгласува с тях, тъй като тя е напълно оборудвана с мебели, електроуреди и др.“
Дизайнът на такива апартаменти се разработва или от вътрешния творчески отдел на предприемача, или от поканени бюра, или от индивидуални дизайнери. „Изтъкнатите дизайнери рядко се канят от разработчиците. Цената на техните услуги е много висока и може да увеличи цената на апартамента с $2000-5000 на кв.м, така че тази услуга може да бъде подходяща само за елитния сегмент“, казва Андрей Лаговски („Villagio Estate“).
Eurasia Tower се строи в MIBC Moscow-City, за украсата на апартаментите на които консултантите на Kalinka-Realty посъветваха предприемача да покани известен дизайнер - Филип Старк. „Целевата аудитория на този проект са модерни, модерни хора, така че нашият избор падна върху този световноизвестен дизайнер", казва Екатерина Румянцева (Kalinka-Realty). „Този опит за копиране на дизайн от висок клас е популярен на Запад, но все още не е пуснал корени на пазара на недвижими имоти в Москва. Разработчиците използват услугите на "своите" дизайнери, чиито концепции не могат да бъдат поправени.винаги отговаря на нуждите на потребителите.
Цената на въпроса Ако Филип Старк не може да бъде поканен във вашия апартамент, тогава можете да си позволите обикновен дизайнер. Цената на услугите му е средно 1 тр. на кв. м. Използвайки тази цифра и някои други данни, нека сравним колко по-висока е цената на "апартамент с готов ремонт" е цената на подобен апартамент със собствен ремонт.
Да вземем тристаен ремонтиран апартамент предлаган от фирма Миел на ул. Гарибалди. Площта му е 57 кв.м., цената е12 500 000 рубли. Според интернет портала за недвижими имоти Metrinfo.ruсредната цена на кв.м.в района на метростанция Новые Черемушкие 161 хиляди рубли., т.е. нашият "подобен" апартамент в този район ще струва9,177 милиона рубли. Започваме да правим ремонт. Наемаме съседен апартамент за 30 000 за шест месеца - 180 000 рубли. Наемаме дизайнер - 57 000. Узаконяваме преустройството - 60 000. Според Андрей Лаговски ("Villagio Estate"), "реалната цена на ремонта на икономична класа започва от 5000 рубли на квадратен метър", тоест наемане на екип, закупуване на материали, водопровод и др. ще струва 285 000. Но наскоро познати на кореспондента на Metrinfo.Ru направиха ремонт в подобен апартамент за 600 000, така че нека вземем средната сума - 442 000. Добавяйки 180 + 57 + 60 + 442, получаваме 739 000. Добавете към цената на апартамента и получете сумата9 милиона 916 хиляди рубли. Приблизително колко ще струва апартаментът ни със собствен ремонт. Тоест цената на "апартамент с готов ремонт" за2 милиона 584 хиляди рубли. над.
Нашата много груба оценка като цяло отразява реалността, т.к според експерти цената на кв.м. в апартамента след извършен ремонт от инвеститора се оскъпява с около 20%. INВ нашия случай се оказа малко повече - с 28%. Нашето изчисление не взема предвид много фактори, като например закупени дефектни материали, наводняване на съседи и др. наслагвания. И, разбира се, основният фактор е цената на работното време на купувача.
В кой сегмент е популярна услугата? „Ремонтът на апартамент е много трудоемък и дълъг процес. Има огромно разнообразие от материали, които трябва да бъдат проучени, избрани, закупени; огромно разнообразие от технологии, дизайнерски идеи и др. Всичко това трябва да бъде подредено, за което хората често нямат време и възможност, - казва Алексей Шленов (брокерска къща МИЕЛ). - По правило реновираните апартаменти се купуват от доста богати хора, които например имат собствен бизнес - нямат време да търсят материали, да контролират строителния екип и да се бият с бригадири. Заетите хора предпочитат да купуват завършен продукт.
Андрей Уфимцев (Ново качество) се съгласява с него: „Завършените апартаменти се купуват, за да се спести време. За жилища от икономична класа подобна оферта е неизгодна, тъй като повечето купувачи спестяват от довършителни работи, предпочитайки да правят ремонти с евтини материали и често сами. Докато в бизнес класата и елитния сегмент, купувачите са готови да правят компромиси и понякога надплащат за апартамента, който харесват. Но от друга страна, те имат възможност да влязат в него почти веднага.” „В икономичната и „ниската“ бизнес класа бюджетът на сделката играе решаваща роля, а ниската цена на квадратен метър е основното конкурентно предимство“, добавя Екатерина Румянцева (Kalinka Realty). „Довършването увеличава стойността на офертата и я лишава от това конкурентно предимство.“
Ако говорим за апартаменти от икономична класа, къдесобствениците по принцип имат достатъчно пари за качествен ремонт, тогава инвеститорите могат да предложат и готов продукт за тях. „Например купуваме апартаменти в девететажни тухлени къщи, построени в ерата на Брежнев, с малки кухни, площ от 6 квадратни метра и малки бани. Обикновено от такива тристайни апартаменти правим двустайни, но с голяма кухня, всекидневна, разширена баня“, разказва за услугата Алексей Шленов. Жилището придобива съвсем различен облик и предназначение - от малък тристаен се превръща в голям и удобен двустаен апартамент. Като ниво на къщата остава в класа си, но като качество преминава в по-висок клас, докато цената му е по-ниска от подобни апартаменти, намиращи се в къщи от по-висок клас.”
Предлагат се готови за ремонт апартаменти в най-търсените райони на Москва: Югозападен административен район, ZAO, CAO, SAO. „Не си струва да правите дизайнерски ремонт, например в Кузминки“, съветва инвеститоритеНаталия Левченко, ръководител на отдела за жилищни помещения и ипотеки на BEST Real Estate - Важно е да се вземе предвид връзката между местоположението на къщата, нейното ниво и цената на довършителните работи. Един добър, чист апартамент с нов ремонт винаги е интересен и ако купувачът планира да купи жилище в този район, тогава, разбира се, той ще му обърне внимание.
„Реновираните апартаменти наистина са течен продукт. Първоначално апартаментът е избран така, че да бъде интересен и търсен не само поради ремонта, но и като цяло (по местоположение, по качество на къщата и т.н.). Но, разбира се, наличието на ремонт в него го прави по-привлекателен за купувачите“, обобщава Алексей Шленов. Периодът на излагане на такива апартаменти е средно 3-4 месеца.
Основният недостатък на "ремонтираните апартаменти" експерти наричатневъзможността незабавно да се види и оцени качеството на строителството, особено скритите работи.