Рискове от прекъсване на отношенията с разработчиците на проблемни обекти
Практиката показва, че понякога е по-добре да останете акционер в проблемен обект, отколкото да събирате пари от безскрупулна компания с години.
Какви рискове трябва да имат предвид гражданите, които решат да се оттеглят от проекта?
Практика за евакуация
Разбира се, много акционери разбират, че прекратяването на сделката е краен случай. Първо, гражданите, които искат да излязат от проекта, се опитват да препродадат бъдещия апартамент по договор за възлагане (със съгласието на предприемача), но това не винаги е възможно, особено ако обектът е дългосрочно строителство. След това купувачите искат възстановяване на сумата. Следващите стъпки зависят от няколко фактора.
Ако компанията е забавила прехвърлянето на ключовете, нарушавайки изрично определения в договора срок, тогава купувачът има право не само да прекрати договора, но и да възстанови неустойката, предвидена от 214-FZ. Ако срокът за изпълнение на задълженията все още не е настъпил и акционерът иска да прекрати договора по собствено желание, тогава в повечето случаи компанията ще се опита да задържи част от средствата, внесени от купувача.
Запазете клиент
Много споразумения за разработчици предвиждат неустойка в размер на 10-15% от цената на жилището, в случай че клиентът реши да прекрати сделката предсрочно. Легитимността на подобни твърдения е съмнителна. Например Роспотребнадзор многократно е признавал, че подобни условия не отговарят на закона. Разбира се, компанията може да претърпи известни загуби, ако купувачът откаже сделката, но тези загуби трябва да бъдат оценени в съдебен процес въз основа на конкретната ситуация (а не да се налага каквото искате наказание). Но тази практика се прилага само за купувачи по договор за дялово участие (DDU). При клиентите, закупили жилище по кооперативната схема, всичко е различно. Учредителите на кооперацията могат да предписват всякакви условия, коитосе отнасят до напускането на акционерите от жилищната кооперация и е малко вероятно тези условия да бъдат обжалвани.
Сами не бъдете глупак
Спечелването в съда е само половината от битката. Следва втори етап - същинското изпълнение на присъдата. След влизане на решението в сила служителите на Темида издават изпълнителен лист. Акционерът трябва да го занесе на съдебните изпълнители по мястото на регистрация на ответника. Можете незабавно да подадете лист в банката, която обслужва разплащателните сметки на фирмата (ако данните са известни на купувача). Ако има пари по сметката, гражданинът има право да поиска от банката да отпише необходимата сума. Ако подробностите са неизвестни, се включва опцията със съдебни изпълнители. Те трябва да попитат данъчната служба за сметките на длъжника. Ако там няма пари или не са достатъчни за изплащане на дълга, тогава съдебният изпълнител трябва да изиска възбрана върху имуществото на длъжника (тоест то трябва да бъде обявено на търг). Тук има специална поръчка. Първо, възбрана върху движимо имущество, което не участва в стопанската дейност на дружеството. Например колите могат да бъдат пуснати на търг. Ако все още няма достатъчно пари, тогава може да бъде наложен арест върху недвижими имоти, които не се използват в икономически дейности. Не на последно място, съдебните изпълнители имат право да продадат на търг имотите, които са необходими за дейността на длъжника (например офис площи).
Това е описано подробно в Закона за изпълнителното производство. Ако съдебните изпълнители не покажат нужното усърдие при събирането на дългове (и това се случва през цялото време в Санкт Петербург), можете да обжалвате бездействието им в съда. Но все пак някои потърпевши чакат връщането на парите с години. Съдебните изпълнители са затрупани с дела. Освен това е лесно да се възкликне: „Поставете имота на чука!“. Реалният интерес към арестуваните обекти обикновено е нисък. По-честотакъв имот не излиза от търга от първия път и на по-ниска цена.
Фантомна заплаха
Законите оставят притежателите на акции и други методи за въздействие върху длъжника. Една от мерките е предупреждение на генералния директор за наказателна отговорност по чл. 177 от Наказателния кодекс (злоумишлено избягване на плащане на дълг). Статията предвижда глоба до 200 000 рубли, лишаване от право да управлява фирми до пет години и други мерки. Практиката обаче показва, че е още по-трудно да се привлече директор към лична отговорност, отколкото да се постигне изпълнение на присъда чрез съдебни изпълнители.
Някои инвеститори избират различен път. Ако размерът на дълга надвишава 100 000 рубли и длъжникът не изпълнява влязлото в сила съдебно решение в продължение на няколко месеца, лихвеникът-кредитор има право да заведе дело срещу дружеството в несъстоятелност. Често това се превръща в ефективна мярка и много компании връщат дългове, без да чакат момента, в който съдът започне процедурата за наблюдение (в края на краищата това ги заплашва със загуба на контрол върху бизнеса).
Изстрелване на Динамо
Безскрупулните фирми са се научили през годините да „динамизират“ предприемчивите граждани. Типичен пример: ситуацията с комплекса London Park на бул. Просвещения 43, където предприемачът е компанията LP (структура на групата L1). Четири жилищни сгради са във висока степен на готовност, но остава открит въпросът със сроковете за доставка. Работата напредва много бавно.
Те обещаха да пуснат къщите в експлоатация още през 2008 г., но предприемачът периодично има финансови проблеми. Фирмата продава апартаменти по предварителни договори. Десетки акционери, напуснали проекта, не могат да върнат парите. Освен това компанията трябва да плати и внушителната лихва за забавянето.
Опитите за фалит на компанията засега не са успешни. Първо, компанията забавя процеса колкото е възможно повече, обещавайкиизплаща дългове, след което започва да ги връща на малки части, което прави възможно ново затягане. Някои притежатели на акции чакат с години, за да бъдат разгледани исковете им по същество.
Подобно нещо се случва и с обектите на фирма "Титан", която дълги години не може да завърши строителството на жилищен комплекс в Шушари. Десетки акционери заплашват фирмата с фалит, но тя грациозно забавя разглеждането на исковете.
Не режете краищата
Има примери, когато акционерите, които са прекратили договорите, по-късно съжаляват. Например много купувачи се оттеглиха от проекта Imperial на L1. Комплексът на улица Киевская (на снимката) също се оказа дългосрочен проект. Но тази година компанията все пак го предаде, но парите не бяха върнати на всички бивши клиенти.
Дилемата е много по-трудна за онези граждани, които разбират, че техният разработчик определено няма да може да завърши проекта (например, когато самата компания е подписала несъстоятелност). Какво да направите в този случай?
Тук няма ясен отговор. Много зависи от степента на готовност на обекта и на чия земя се извършва строителството. Например, сега има сериозни проблеми в съоръженията на групата компании Gorod (само в недовършения комплекс Leninsky Park са продадени повече от 1500 апартамента). Работата отдавна е спряна, въпреки че готовността на корпуса е висока. Незавършената сграда се намира върху земя, наета от града, и служителите обещават да не оставят акционерите в беда. Обсъжда се вариант за прехвърляне на правата върху незавършеното строителство на друг инвеститор. В такава ситуация за гражданите е рисковано да прекратят договорите - Групата от компании Город не връща парите доброволно. И ако излезете от проекта, можете да останете без апартаменти и без пари.
В джоба ми
В някои ситуации служителите са безсилни. Например, ако една компания е построила собствена земя и фалира. Тукима и различни варианти. Ако къщата е почти завършена, тогава хората имат възможност да направят кооперация и да се опитат да довършат работата сами. Законът за несъстоятелността предвижда възможност за прехвърляне на незавършена жилищна кооперация. Трябва обаче да вземете предвид нюансите. Да предположим, че в къщата има 100 апартамента и тя е готова на 90%, но има само 10 акционери. Разбира се, никой няма просто да им даде правото на цялата къща. Ще бъде извършена пазарна оценка на обекта и ако гражданите все пак искат да го получат за довършване, ще трябва да възстановят (в полза на други кредитори) разликата между платената сума от акционерите и реалната стойност на целия обект. А това са огромни пари. Но ако всички апартаменти се продават в обекта, тогава може да не се изискват допълнителни плащания.
Охранен възел
В Санкт Петербург е известен само един пример, когато недовършена сграда е прехвърлена на кооперация от акционери като част от дело за фалит. ZhSK "Vzletstroy" получи къща на улицата. Червен Военлец в Гатчина, изоставен от компанията Жилсоцстрой. Тогава 48 притежатели на акции успяха да сгънат и да платят в допълнение към други кредитори около 5 милиона рубли. Акционерите трябва да намерят още около 120 милиона рубли, за да завършат строителството.
Ако готовността на обекта е ниска, няма смисъл акционерите да създават кооперация. Единственият изход е парцел с незавършено строителство да бъде обявен на търг и полученото да се раздели пропорционално на изискванията на кредиторите. Съгласно настоящата версия на закона за несъстоятелността, бившите притежатели на акции са по-високи от повечето кредитори и имат основното право да изплащат дългове. Но мечтите за връщане на всички внесени пари най-вероятно ще трябва да бъдат забравени.
Важно е да се подчертае, че от миналата година разработчиците, работещи по DDU, са задължени да застраховат гражданската си отговорност (при стартиране на нови проекти). Акокомпанията бъде обявена в несъстоятелност, застрахователната компания трябва да обезщети гражданите за щетите. Все още не е имало такива примери. Големите застрахователни компании практически не работят с разработчиците, а малките може да не успеят да „изтеглят“ плащания на стотици измамени купувачи.
Експертни мнения
Владимир Мечтаев, Генерален директор на Адвокат ФРЕММ
Акционерите, чиито права са нарушени, вземат решение въз основа на информацията, с която разполагат. Разбира се, в случай на фалит на организация за разработчици е по-изгодно да сте купувач с валиден договор, отколкото просто да имате парично вземане, дори потвърдено от съда.
Във всеки случай е изключително трудно да се предвиди фалитът на предприемача - обикновено гражданите просто нямат достатъчно информация, за да правят такива прогнози.
Татяна Богданова, Генерален директор на Адвокатско дружество Юр-Сити LLC
Действащото законодателство дава на акционера широк избор от механизми за разрешаване на спорове (ако сроковете за строителство са нарушени, има проблеми с качеството). Има ситуации, когато изборът не е лесен, но се случва просто да няма алтернативи. Ако акционерът е сключил договор за участие в строителството, то в повечето случаи крайната му цел е да получи имот. От друга страна, би било наивно да се вярва, че в случай на фалит на предприемача, хората ще могат да завършат строителството сами (или да привлекат нов инвеститор). Малко са такива положителни примери в Санкт Петербург. И всеки случай има своите капани. Например в района на Пушкински акционерите на фалиралата компания R.K.G преминаха през всички кръгове на ада, за да получат апартаменти. И за мнозина епопеята още не е приключила.
Вера Рябова, старши сътрудник, практика „Недвижими имоти и градско планиране“, Rightmark group
Участник в споделено строителство има правопрекратяване на договора едностранно, ако има основания, установени от 214-FZ (включително в случай на спиране на строителството, което очевидно ще доведе до забавяне на прехвърлянето на апартаменти, или ако предприемачът наруши крайния срок за прехвърляне на апартамент за повече от два месеца).
В случай на прекратяване на DDU по вина на разработчика, той е длъжен да върне на акционера платените от него пари, както и да плати лихва върху тази сума в размер на 2/300 от лихвения процент на рефинансиране на Централната банка в рамките на 10 работни дни от датата на прекратяване на договора със съдебно решение или в рамките на 20 дни от датата на извънсъдебния отказ на акционера от договора.
След влизане в сила на решението за прекратяване на договора и възстановяване на парите, съдът, по искане на акционера, издава изпълнителен лист, с който ищецът може да се обърне към съдебната служба с молба за образуване на изпълнително производство или самостоятелно да го представи на банката, посочена в договора от предприемача.
Но ако вече е въведена процедура по несъстоятелност по отношение на предприемача, тогава собственикът на капитала има право да се обърне към съда с искане да бъде включен в регистъра на исковете за прехвърляне на жилищни помещения или да откаже договора. Ако бъде решено незавършеният обект да бъде прехвърлен на жилищната кооперация, тогава участниците в строителството с парични изисквания могат да станат нейни членове, наред с други неща. Ако гражданската отговорност на предприемача е застрахована, тогава в случай на фалит акционерът има право да получи застрахователно обезщетение от организацията, която е застраховала отговорността, или банката, издала гаранцията.