Ролята на оценителя при наддаване за право на наем на общински имоти
Постоянно участват независими оценители в оценката на стойността на пазарния наем на имоти държавна и общинска собственост. С какви трудности и "тънки моменти" трябва да се сблъска оценителят?
Наддаването се извършва под формата натърг илисъстезание. Разликата е в това, че при аукциона борбата между участниците е само в цената, а победител е този, предложил най-висока цена. И конкурсът взема предвид целия набор от условия (включително цената), предложени от кандидатите. Следователно печели този, който по преценка на специалната комисия предложи най-изгодни условия.
Процедурата за провеждане на конкурси и търгове
Наддаването протича на няколко етапа:
- обявление за конкурс (аукцион);
- разработване на тръжна документация;
- подаване и разглеждане на заявления;
- самото наддаване;
- сключване на договор въз основа на резултатите от търга (в рамките на 5 дни).
В края на състезанието или търга победителят в търга и неговият организатор подписват протокол за резултатите от търга, който има силата на споразумение.
Сключване на договор без наддаване
Договор за наем на държавен и общински имот може да се сключи без наддаване, ако потенциалният наемател е едно от следните:
- асоциация на собствениците на жилища;
- лице, подало еднократно заявление за участие в конкурс или търг,
- образователна институция (независимо от организационната и правната форма);
- частно лечебно заведение.
И също така без наддаване се сключва договор за наем с всяко лице, ако имотът:
- предаваниза период не по-дълъг от 6 последователни календарни месеца;
- представлява само част от помещението, като площта на прехвърляния имот не надвишава 20 кв.м. m и не надвишава 10 процента от площта на цялото помещение.
Процедурата за отдаване под наем на земя, собственост на държавата или общината, се регулира главно от Кодекса за земята на България (наричан по-нататък КТ на Руската федерация), който формулира някои характеристики на формирането на обекти и процедурите за оценка.
Ролята на оценителя при провеждане на търгове
Други нормативни актове, регулиращи самата процедура за провеждане на търгове, определят като начална цена на лот (правата върху които се прехвърлят по силата на договор за наем) размера на годишната или месечната вноска за правото да притежавате или използвате този имот.
Оксана Чернишева Кандидат на икономическите науки, заместник-директор на Otsenka+ LLC (Тамбов), доцент на катедрата по финанси и банково дело, Тамбовски държавен университет. университет:
По отношение на недвижимите имоти, с изключение на изброените в горната заповед на FAS, когато се оценяват с цел прехвърляне нанаем на държавна или общинска собственост Задачата на оценителите включва: определяне на пазарната годишна или месечна наемна ставка за имоти държавна или общинска собственост.
Наемната ставка или наемното плащане не могат да бъдат обект на оценка, съгласно член 5 от Федералния закон 135-ФЗ „За оценъчната дейност в България. Оценителят, за да оцени за търга, трябва правилно да формулира обекта на оценка. Също така, оценителят трябва ясно да опише състава и качеството на оценяваните права, състава на наемната ставка и др. В допълнение, много често в практиката на оценката цената на правото на наем се приравнява към наемната ставка. Следователно, оценителят трябва да разбере както правната, така и икономическата същност на правото на лизинг, включително такива правомощия на лизингополучателя като използване и притежание или само използването на обекта на лизинг, за да приложи правилно методологията за определяне на стойността на правото на лизинг и методологията за определяне на наемната ставка.