С договор за замяна - за заверка при нотариус! Юридическа практика
За решаване на въпроса за необходимостта от нотариална заверка на договор за замяна
В съответствие с част 4 от член 656 от Гражданския кодекс на Украйна (ГК), общите разпоредби за покупко-продажба се прилагат към договор за продажба на фондови борси, търгове, аукциони (публични търгове), договор за продажба на валутни ценности и ценни книжа, освен ако не е предвидено друго в закона за тези видове договори за продажба или произтича от тяхната същност.
В съответствие с член 657 от този кодекс договорът за продажба на поземлен имот, комплекс от имоти, жилищна сграда (апартамент) или друг недвижим имот се сключва в писмена форма и подлежи на нотариална заверка и държавна регистрация. Съгласно член 210, част 2 от Кодекса такива сделки се извършват от момента на тяхната държавна регистрация.
Следва също така да се отбележи, че разпоредбите на горепосочения закон следва да се прилагат при отчитане на неговата валидност във времето, съгласно принципа за приоритет на по-късно приетата норма. Нека разгледаме тази теза на примера на съдебната практика.
Договор за борса, регистриран на стоковата борса през 2007 г., беше сключен между брокера на брокерската кантора на борсата (лице 2) в интерес на продавача (OJSC) и брокера на брокерската кантора на борсата (лице 3) в интерес на купувача. Предмет на този договор са недвижими имоти и оборудване, собственост на АД.
Страните се споразумяха по всички съществени условия на договора, което се потвърждава от писмени доказателства, и се случи частично изпълнение на договора, но OJSC избягва нотариалната му заверка. Ищецът, позовавайки се на част 2 от член 220 от Гражданския кодекс, поиска от съда да удовлетвори исканията му - да признае договора за замяна и правотособственост, както и задължението за вписване на собственост.
Искът е удовлетворен с решение на икономическия съд.
С решението на апелативния стопански съд посоченото решение на първоинстанционния съд е отменено и е постановено ново решение, с което е прекратено производството в частта за задължението на третия ответник да впише собствеността на ищеца върху спорния имот, други искове са отхвърлени.
Това заключение обаче не може да бъде прието.
Както правилно е установено от апелативния съд и следва от съдържанието на копието на спорния договор за замяна в материалите по това дело, в нарушение на горните изисквания на закона посоченият договор не е нотариално заверен и не е извършена държавната му регистрация.
При тези обстоятелства въззивният съд е стигнал до правилния извод, че оспорената сделка няма правна сила и не поражда правни последици, поради което е отказал да уважи исковете за признаване на горепосочения договор за замяна за действителен и признаване на собствеността на ищеца върху спорния имот.
Решението на Икономическия апелативен съд обаче не може да бъде потвърдено, тъй като, отказвайки да удовлетвори исковете, този съд изхожда и от факта, че спорният имот е продаден от АД на гражданин (лице 1) въз основа на договор за продажба.
Този извод на съда е неоснователен, тъй като от наличните по делото доказателства се вижда, че този договор по форма също не отговаря на изискванията, установени от член 657 от Гражданския кодекс относно нотариалната заверка и държавна регистрация от този видспоразумения.
Като се има предвид горното, всички съдебни решения, постановени по това дело, са незаконосъобразни и необосновани, поради което подлежат на отмяна и прехвърляне на делото за ново разглеждане на първоинстанционния икономически съд (постановление на Върховния съд на Украйна от 20 май 2008 г. по дело № 2-3/4423-2007). Сигурен съм, че тази ситуация ще се превърне в сериозен аргумент като прецедент за подобни спорове.
КОТАШЕВСКАЯ Татяна—Юрисконсулт, Харков