Събаряне на неразрешена постройка
Правото на собственика на поземлен имот да издига сгради и съоръжения върху него, да извършва тяхното преустройство или разрушаване, да позволява на други лица да строят върху неговия парцел произтича от конституционните правомощия на собственика да притежава, използва и да се разпорежда със своята собственост и е специално предвидено в закона.
В същото време това право не е абсолютно, тъй като неговото прилагане трябва да отговаря на изискванията за поддържане на баланс между интересите на собственика и интересите на други лица.
За тази цел законодателството налага на собственика както спазването на определен ред за извършване на строителството, така и спазването на градоустройствените, строителните и други норми и правила при извършването на такова строителство.
За съжаление, нашите сънародници често пренебрегват изискванията на законодателството в тази част, което се дължи не на последно място и на цялостната сложност, цена и продължителност на процедурата по преминаване на необходимите съгласувания и получаване на необходимите разрешителни.
Естествено, обект, издигнат в резултат на такова неразрешено строителство, рядко отговаря напълно на всички параметри, предвидени от законодателя, и често със своето съществуване представлява сериозна опасност за живота и здравето на гражданите, както и за безопасността на тяхното имущество (такъв проблем, като правило, е особено остър за съседите на неоторизиран разработчик).
Могат ли такива лица да се защитят по някакъв начин?
Съгласно ал.1 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Българиянеразрешено строителствосе признава жилищнакъща, друга сграда, постройка или друг недвижим имот, създаден върху поземлен имот, а непредназначени за тези цели по начина, предписан от закон и други правни актове, или създадени без получаване на необходимите разрешения за това или със значително нарушение на градоустройствените и строителни норми и правила.
Законодателството наричаразрушаването на такава неразрешена сградакато основна последица от извършването на неразрешено строителство, само като изключение, което позволява нейното запазване и признаване на собственост върху такава сграда. Освен това лице, извършило нерегламентиран строеж, не придобива право на собственост върху него, а също така няма право да се разпорежда със строежа - да продава, дарява, отдава под наем или извършва други сделки.
Същевременно разпоредбите на чл. 222 от Гражданския кодекс на България се прилагат както за ново строителство, така и за самоволно преустройство на знание и постройки. Но по отношение на преустройството съдът може да задължи разрушаването на недвижим имот само ако той не може да бъде приведен в състоянието, което е съществувало преди преустройството.
Както собственикът на парцела (неговият законен собственик), така и лицето, чиито права и законни интереси са нарушени от запазването на неразрешена структура (а в случай на защита на интересите на неопределен кръг лица, прокурорът или други упълномощени органи) могат да предявят иск заразрушаване на неразрешена структура.
Ответник по иск за събаряне на неразрешен строеж е лицето, извършило неразрешеното строителство. При създаването на неразрешено строителство с участието на изпълнители, ответникът е клиентът като лице, по чиито указания е извършено неразрешеното строителство. Ако неразрешена постройка се намира във владение на лице, което не е извършило неразрешено строителство, ответникът по иска за разрушаване на неразрешената постройка е лицето, което би станало собственик, ако сградата не е билае бил неразрешен (клауза 24 от Постановление на Пленума № 10/22).
В същото време трябва да се помни, че само по себе силипсата на разрешение за строежне може да бъде основание за признаване на строителството за неразрешено. В този случай съдът трябва да провери всички обстоятелства по делото, включително дали лицето, което е създало неразрешеното строителство, е предприело подходящи мерки за узаконяването му, по-специално за получаване на разрешение за строеж и / или акт за въвеждане на обекта в експлоатация, както и дали упълномощеният орган правилно е отказал да издаде такова разрешение или акт за въвеждане на обекта в експлоатация. Освен това съдилищата трябва да проучат въпроса за безопасността на издигнатата конструкция, нейното съответствие с градоустройствените и техническите норми и правила.
Въз основа на гореизложеното, лице, което иска признаване на сграда за неразрешена и нейното разрушаване, ще трябва да докаже следните обстоятелства:
1)фактът, че сградата, издигната от ответника, има признаци на произвол (липса на разрешителни за строеж; значително нарушение на строителните норми и правила по време на нейното изграждане; изграждането на тази сграда върху поземлен имот, който не е предназначен за тези цели);
2)фактът на нарушаване чрез запазването на това неразрешено строителство на правата и защитените от закона интереси на ищеца, включително създаването на заплаха за живота и здравето на ищеца, безопасността на неговото имущество;
3)липсата на друг начин за отстраняване на нарушението на правата на ищеца, освен разрушаването на сградата.
Трябва да се отбележи, че характеристиките на този вид искове, защита на правата на собственост, са тяхната сложност, както и голямото количество необходима доказателствена база.
Предвид необходимостта от доказване на пряка връзка между запазването на сградата на ответника и нарушаването на праватаищецът, изглежда, че само опитен адвокат от адвокатска кантора Логос, който има както теоретична подготовка, така и познания за правоприлагащата практика, е в състояние обективно и точно да прецени шансовете на конкретен случай и да защити интересите на своя принципал в съда, като гарантира безопасността на него и неговите близки.