Събарянето на пететажни сгради ще се забави, цената ще се повиши, инвеститорите се съмняват, PSBR
В Иркутск
Портал на строителите от района на Байкал
Пететажни сгради: събарянето ще се забави, цената ще се повиши, инвеститорите се съмняват
Обещанието изглежда фантастично, като се има предвид, че тогава все още не беше завършена програмата, стартирана от предишния кмет на столицата Юрий Лужков, а кметството планираше до края на 2018 г. да събори 71 такива жилищни сгради. Също така изявлението, направено по-рано от Сергей Собянин, че изпълнението на първия етап от презаселването „необходими бяха просто невероятни усилия“, не добавя оптимизъм. Вторият етап предвижда 4 пъти повече работа. По-късно министърът на строителството на България Михаил Мен уточни, че проектът е проектиран за „най-малко 15-20 години“ и го нарече „най-големият проект не само в Москва, но и в цялата страна“.
Възможно ли е да се съборят всички пететажни сгради в Москва преди 2020 г.?
Елена Егорова, главен изпълнителен директорКалинка-Собственост:
- Сега, според кмета на столицата, говорим за разрушаването на 8 хиляди пететажни сгради, докато през всички предишни години на програмата бяха разрушени 1,7 хиляди къщи от ерата на Хрушчов. Четворно увеличение на обема за събаряне през следващите четири години според нас не е най-лесната задача за практическо изпълнение.
Евелина Ишметова, директор "Консултации и развитие", инвестиционна компания КИЙ КАПИТАЛ:
- Ако изхождаме от обема на декларираното разрушаване, тогава на теория и като се вземе предвид рентабилността на предприемачите, ще трябва да бъдат построени поне 50 милиона квадратни метра. м нови жилища в размер на около 2,5 трилиона рубли. Това не включва удобства и инфраструктура. Ако разпределим тези цифри по години от 2018 до 2020 г., излиза, че трябва да се строят 16,7 млн. кв.м годишно. мв размер на 833 милиарда рубли.
Да си припомним думите на Сергей Левкин, ръководител на департамента по градоустройствена политика на Москва, че през 2016 г. „3,34 млн. кв. м жилища. От това следва, че работата по въвеждането в експлоатация на нови съоръжения на мястото на непоносимите серии трябва да представлява лъвския дял от годишния обем на въвеждане в експлоатация на жилища в Москва - 75%! Готови ли са разработчиците за този обрат на събитията? Дори ако до края на 2017 г. градът ще разработи подробно всички аспекти на новия стратегически проект, първите конкурси ще се проведат през 2018 г. и като се вземе предвид необходимостта от разработване на проектна документация, първите разрушавания ще се състоят не по-рано от края на 2018 г. - началото на 2019 г. Оказва се, че до 2020 г. програмата очевидно не е приключила.
Наталия Шаталина, главен изпълнителен директор на МИЕЛ-Новостройки:
- Не, нереалистично е да се реализира такава мащабна програма за събаряне на пететажни сгради до 2020 г. Първо, говорим за огромни финансови разходи. Второ, само търсенето и подборът на инвеститори ще отнеме значително време, тъй като ще бъде невъзможно програмата да се изпълни само от властите. Както е известно от открити източници, към момента се очаква разработването на генералния план на тази програма да приключи до края на 2017 г. Самата програма, според най-оптимистичните прогнози, ще отнеме около 20 години.
Павел Бръзгалов, директор по стратегическо развитие на ФСК "Лидер":
- Нереалистично е да се съборят пететажни сгради в Москва преди 2020 г. Например, ако дори около 2 млн. кв. м (този обем жилища е построен за сметка на градския бюджет през 2005-2009 г.), тогава програмата може да бъде завършена едва след 12-13 години.
Въпреки това, за да могат инвеститорите да участват с желание в тази програма, е необходимо ясноопределят правилата на играта в законодателната рамка. Необходимо е да се формира механизъм за закупуване на построени жилища от предприемачи.
Разрушаването на пететажни сгради и съответно изграждането на нови обеми жилища на тяхно място ще доведе до засилване на конкуренцията сред предприемачите, работещи на столичния пазар. Това означава, че те ще бъдат принудени да търсят допълнителен подход към купувача, предлагайки още по-усъвършенстван продукт за разумни пари. Това ще се отрази само положително на потребителя.
Откъде трябва да дойде финансирането за тази програма? Готови ли са инвеститорите да инвестират в този проект?
Елена Егорова:
- Досега в диалога между държавния глава и кмета на Москва се говори само за възможностите на столичния бюджет, който според Сергей Собянин е достатъчно стабилен, за да стартира такъв проект. Според експерти, вместо 25 милиона квадратни метра. метра разрушени жилища приблизително могат да бъдат построени до 100 милиона квадратни метра. м. Тоест, не е нужно човек да е експерт, за да приеме, че със сигурност ще е необходимо участието на инвеститори в такъв гигантски градоустройствен проект.
Градът ще може да заинтересува инвеститорите само чрез специални условия за участие в проекта за разрушаване на пететажна сграда. Като опция, опростена, евентуално преференциална процедура за предоставяне на парцели за застрояване, премахване на предприемачите от задълженията да предоставят нови жилищни комплекси с паркинги, училища, детски градини и др. В този случай градът ще трябва да намери вътрешни ресурси за тези задачи.
Евелина Ишметова:
- Според нас основният проблем не е откъде да вземем парите, а че градът отново не планира никаква регулация на състава на населението в съборените райони. Всичко отново е на милостта на разработчиците, които най-вероятно или ще построят нови спалниобласти, които са в пъти по-плътни от старите. Или, ако оставят броя на етажите не повече от 7-8 етажа, ще създадат по-скъпи бизнес и бизнес + клас квартири. Това очевидно ще доведе до промяна в демографския състав и разселване на познатите за района жители.
Как може да се разреши тази ситуация? Градът би могъл да разработи по-сложни схеми за поддържане на средната комфортна височина на разглежданите блокове, като предложи участието на разработчиците, да речем, в програмата TPU. „Влезе в програмата за пететажни сгради - получи дял в TPU N.“ Това, разбира се, е много грубо, но трябва да има начини да се предотврати новото строителство с висока плътност в средния пояс на града.
Наталия Шаталина:
Как разрушаването на пететажни сгради ще се отрази на пазара на жилища в Москва?
Елена Егорова:
- Все още е трудно да се предвиди въздействието на масовото разрушаване на московските пететажни сгради. Последствията могат да бъдат както преки, така и непреки, незабавни и забавени във времето.
От най-очевидното, намаляването на цената на жилищата може да бъде нещо положително за потребителите, което трябва да се очаква поради увеличаването на обема на новите сгради, повишената конкуренция между проектите и районите, промените в баланса на търсенето и предлагането.
Ако за купувачите спадът на цените е плюс, то за предприемачите е обратното. Те определено ще започнат да търсят резерви за намаляване на разходите и разходите, което неминуемо ще се отрази на качеството на строителството. И предвид кратките срокове за изпълнение на новата програма за събаряне, които вече са публично декларирани, е много трудно да си представим достоен продукт на модерното жилищно строителство, който да се появи на картата на столицата вместо прословутите пететажни сгради.
Наталия Шаталина:
- Първо, програмата е предназначена за поне15-20 години, а като се вземе предвид опитът от предишната програма и обемите на текущата, може да отнеме и повече време, а новият обем на доставките ще бъде удължен във времето. Второ, в момента на територията на "старата" Москва вече има програма за обновяване на индустриалните зони на столицата, благодарение на която през последните 2 години обемът на предлагането в стара Москва се е увеличил с 91%.
Следователно не трябва да се очаква решаващо влияние на тази програма върху пазара като цяло. Но не е изключена локална промяна в рамките на един или няколко квартала при масово обновяване на големи площи едновременно.
Марина Толстик, управляващ партньор на MIEL-мрежа от офиси за недвижими имоти:
- Пететажните сгради са най-евтините, но в същото време най-неудобните, остарели и неликвидни жилища в Москва. Несъмнено е изпълнил функцията си, но сега времето му е минало, трябва да бъде сменен. Следователно, като цяло, разрушаването на пететажни сгради ще бъде от полза за пазара, ще го подобри. Ако програмата за разрушаване бъде изпълнена, тогава неликвидните активи ще напуснат и на нейно място ще заемат нови, по-удобни и технологично модерни къщи, построени да отговарят на съвременните нужди и използват нови технологии. Разбира се, това ще се отрази и на цените: сега сегментът на пететажните сгради представлява приблизително 10% от московския пазар на недвижими имоти и това, повтарям, са най-евтините предложения. Все още е невъзможно да се каже точно колко ще струват апартаментите в нови сгради, защото все още нищо не се знае: нито разработчици, нито материали, нито оформления, нито местоположения. Но това жилище определено ще бъде по-скъпо от съществуващия "Хрушчов", а средната цена на квадратен метър в Москва ще се увеличи.