Склад клас А
Модерният складов комплекс днес не е просто универсално помещение за различни видове продукти. Високата конкуренция на пазара на складови услуги и логистични услуги създава ситуация, при която всеки параметър на складовия комплекс: местоположение спрямо основните възли и кадита, височина на складиране, брой и вид комплекси на порти на квадратен метър, състав и здравина на подовете, наличие на системи за контрол на достъпа, контрол на достъпа, размер на прилежащата към комплекса територия - пряко влияе върху оборота на склада и крайната цена на услугата или продукта.
На първо място, модерен складов комплекс е висококачествен, високодоходен продукт. Това е инвестиция в развитието на собствен бизнес или в получаване на стабилен пасивен доход със среден период на изплащане от 8 години. Средният жизнен цикъл на проекта е 40-50 години.
Някои цифри
Пазарното търсене на складови комплекси клас „А” се потвърждава и от суха статистика. Общият обем на висококачествените складови площи в Санкт Петербург и Ленинградска област за III тримесечие на 2013 г. е 2,15 милиона кв.м. (източник: Knight Frank, Санкт Петербург).
В Москва и Московска област тази цифра достига 8 милиона кв.м. През последните пет години (от 2009 г.) се наблюдава непрекъснато нарастване на наемните цени, които в края на 2013 г. възлизат на 130-135 USD на кв.м. (без ДДС, оперативни разходи и битови сметки). В същото време през целия петгодишен период имаше остър недостиг на свободни площи.
Отдаваните под наем площи съставляват не повече от 2,5-3% от общия пазар, а броят на новите проекти в процес на изграждане и въвеждане в експлоатация не е достатъчен, за да отговори на съществуващитетърсене.
Още няколко аргумента
Пазарът на складови имоти е кръвоносната система на търговския живот на страната, пряко зависим от вътрешния търговски оборот, съответно реализацията на подобни проекти по дефиниция е един от най-сигурните инвестиционни инструменти в активно развиващия се български търговски пазар.
Заслужава да се отбележи също, че ресурсът от висококачествени промишлени парцели с добра логистика не е неограничен и заедно с цената на завършен складов комплекс непрекъснато расте в цената.
Всички тези фактори, съчетани с доста високата наемна стойност на проектите, както и продължаващия недостиг на висококачествени складови площи на пазара, превръщат инвестициите в складови комплекси клас А в едни от най-интересните, перспективни и високодоходни инвестиционни продукти.
При планирането и изпълнението на такива проекти е важно да се вземат предвид няколко основни момента.
— Инвеститор/изпълнител на бъдещия складов комплекс трябва да бъде фирма с дългогодишен опит в реализирането на проекти в тази област.
За предпочитане е инвеститорът да получи услуга до ключ, тоест да прехвърли целия цикъл на изпълнение на проекта в ръцете на една компания: от избора на парцел и инсталирането на външни комуникации до проектирането, изграждането и пускането в експлоатация на складов комплекс.
Такъв разработчик трябва да поеме отговорност за графика на проекта и твърдата крайна цена на продукта. В противен случай, при поетапно изпълнение и участие на няколко фирми възложители, съществуват рискове както от нарушаване на сроковете и оскъпяване на строителството, така и от несъответствие в проекта и реалното изпълнение на поръчката.
— Бъдещескладовият комплекс трябва да отговаря на всички съвременни стандартни изисквания на пазара. Времената на складове с 5-метрови тавани и асансьорно оборудване са нещо от миналото.
Важно е инвеститорът да предвиди височината на съхранение, местоположението, контролираните температурни условия, параметрите и състава на подовете, броя и качеството на портовите комплекси, оборудвани с навеси и платформи за изравняване, пълноценни офис помещения, наличието на системи за пожарогасене, отстраняване на дим, мерки за сигурност, поддържане на стандартите за осветление на складови и офис части и други ключови параметри.
По този начин е възможно да се гарантира заетостта на обекта още на етап строителство по предварителни договори с бъдещи наематели, обезпечени със залог. С правилното позициониране на успешен проект е възможно да се постигне 100% заетост още преди въвеждане в експлоатация, както и да се сключат дългосрочни договори за наем за 5-7 години.
Към днешна дата средната цена на проект за складов комплекс клас А до ключ е 1300 долара на кв.м, включително ДДС, цената на парцел и външни комуникации. Заплащането на строителството се извършва поетапно, пропорционално на изпълнението. Предлагат се дългосрочни кредитни програми.
Също така не забравяйте, че инвеститорът, съгласно закона, има право да възстанови 18% ДДС върху стойността на проекта и наемните ставки, които са нараснали през последните 5 години в клас „А“, които са достигнали 550-580 рубли по отношение на рубли. на кв.м. на месец, ви позволяват да получавате висок пасивен доход.
Как да го управляваме?
Управлението на такъв проект също не създава значителни трудности. Необходимо е да се сформира екип, броят на хората в който зависи от размера на проекта, но такива ключови позиции като мениджър на комплекса,главен инженер, ръководител наеми, помощни работници, охранителна структура - остават без промяна.
Динамично развитие и дефицит на пазара на складови и индустриални имоти в края на 2013 г. - началото на 2014 г. перфектно показва високото търсене, стабилност и потенциал на търговията и логистичния сектор.
Сигурността на инвестициите се определя от тяхната дългосрочност, стабилност, нарастване на стойността на обекта, както и твърда връзка с най-важния показател за икономиката на всеки пазар.
Не забравяйте, че търговията, обменът на стоки се появи много преди изкуствено издигнатите жилища от човека, непрекъснато се развива, следователно, както за да развиете собствения си бизнес, така и в дългосрочна инвестиция в пасивен доход, модерният склад е уникален инструмент, който гарантира на инвеститора висока степен на надеждност на инвестицията и предвидим резултат.
Автор: Алексей Чижевски, ООО УК "СтройСоюз" По материали от Facility Manager