Собственост върху жилищна сграда или защо жилищният фонд трябва да бъде отписан от баланса,

Собственост върху жилищна сграда или защо жилищният фонд трябва да бъде отписан от баланса

Според статистиката почти 95% от общата площ на жилищния фонд в Украйна е частна собственост на физически и юридически лица. Този показател включва както еднофамилни (еднофамилни) къщи - т.нар. "частен сектор", така и многофамилни сгради ("високо строителство"). Но въпреки това мнозинството все още вярва, че жилищните сгради (особено тези, построени в Съветския съюз и в които все още не е създадено сдружение на съсобственици или жилищна кооперация) продължават да бъдат общинска собственост на съответната териториална общност. И като потвърждение на тази позиция се подчертава фактът, че къщите са в баланса на местните власти (съответни комунални услуги). В днешните реалности обаче терминът „балансодържател на жилищния фонд“ е анахронизъм, който освен това напълно игнорира изискванията на действащото законодателство. Сигурни сме, че е време да се сложи край на историята на жилищните сгради, които са в баланса на предприятия и организации, на които това е забранено от закона.

Собственост: както беше

Терминът "балансодържател" дойде при нас от съветското минало. По това време всичко беше подредено съвсем разумно и логично: държавата строеше жилищни сгради, наемателите се нанасяха според заповеди в статута на отговорни наематели, апартаментите продължаваха да бъдат държавна собственост, а наемателите от гледна точка на гражданскоправните отношения бяха наематели - те използваха държавна собственост срещу заплащане (не забравяйте, че терминът "наем" също е от СССР). За дажилищният фонд беше правилно отчетен, жилищните сгради бяха прехвърлени в баланса на обслужващите ги държавни жилищни организации (така наречените ZhEKs) или бяха отчетени от държавни предприятия, чиито служители получиха заповеди („ведомствени жилища“).

Собственост: какво се случи

Почти от началото на независимостта държавата предприе многократни мерки на законодателно ниво за премахване на многоквартирния жилищен фонд от държавна/общинска собственост.

По този начин Законът за собствеността, приет през 1991 г., предвиждаше възможността за гражданите - членове на жилищна кооперация или живеещи в къщи от държавния или обществения жилищен фонд - правото на собственост върху заетите от тях помещения.

Тази разпоредба е разработена в Закона за приватизация на жилищата: благодарение на нея гражданите, живеещи в къщите на държавния жилищен фонд на местните съвети и държавните предприятия / организации, приватизираха жилищата си, в резултат на което апартаментът, получен в собственост, стана отделен, независим обект на закона.

Законодателят обаче не спря дотук. В собствеността на гражданите, заедно с апартаментите, чието местоположение и кадри са записани в сертификата за собственост, спомагателните помещения на къщата, нейното техническо оборудване и елементи на външно подобрение автоматично се прехвърлят в имота.

И по-нататъшното нормотворчество се придържаше към този принцип, което може да се види от подбора на правни актове, предложени по-долу (вижте таблица).

Разпоредбата на нормативния правен акт

потвърждаването на собствеността върху спомагателни помещения, структурни елементи на къщи и външно подобрение не изисква допълнителни действия от страна на собствениците на апартаменти;
собствениците на апартаменти са собственици на спомагателни помещения, структурни елементи на външно и вътрешно подобрение, независимо от методите за придобиване на собственост върху апартаменти (в процес на приватизация или в случай на гражданскоправни сделки)

Всички собственици на апартаменти и нежилищни помещения в жилищна сграда са съсобственици на базата на обща съвместна собственост върху общата собственост на жилищна сграда.

Общата собственост на жилищна сграда е:

общи части (включително спомагателни);
носещи, ограждащи и носещо-ограждащи конструкции на къщата;
механично, електрическо, водопроводно и друго оборудване във или извън дома, което обслужва повече от едно жилищно или нежилищно помещение;
сгради и конструкции, предназначени да задоволят нуждите на всички съсобственици на жилищна сграда и разположени на прилежащата територия;
права върху парцела, върху който се намира къщата и прилежащата й територия, в случай на държавна регистрация на такива права

Още преди това обаче в част 2 на чл. 382 от Гражданския кодекс на Украйна ясно е посочено следното: собствениците на апартамент в жилищна сграда притежават общи помещения, носещи конструкции на къщата, механично, електрическо, водопроводно оборудване и други елементи, предназначени да задоволят нуждите на всички собственици на апартаменти и нежилищни помещения на къщата на базата на обща съвместна собственост.

Параграф 2 на чл. 3, ал. 1 на чл. 4 Закон № 417

Собствениците на апартаменти и нежилищни помещения в жилищна сграда са съсобственици на общата собственост на жилищна сграда.

Обща собственост на жилищна сградакъщи - обща съвместна собственост на съсобственици

Такасобствениците на апартаменти и нежилищни помещения в жилищна сграда (физически или юридически лица, териториални общности или държава) са съсобственици на всички други помещения и домашно оборудване. Именно този постулат ни кара да разберем кой в крайна сметка е собственик на жилищна сграда - всички собственици на апартаменти и нежилищни помещения съвместно играят тази роля.

Въоръжени с това знание, нека сега се заемем с понятието „балансодържател на жилищна сграда” и да разберем защо то не се вписва в действащото правно поле.

Балансодържател у дома: защо не трябва да отразявате чужда собственост в активи

Първо, нека дефинираме как действащото законодателство тълкува термина"балансодържател на къща, структура, жилищен комплекс или комплекс от къщи и конструкции". В чл. 1 от Закон № 1875 съдържа следното определение - това е собственик или юридическо лице, което по споразумение със собственика държи съответния имот в баланса, както и поддържа счетоводна, статистическа и друга отчетност, предвидена от закона, изчислява средствата, необходими за навременното извършване на капиталови и текущи ремонти и поддръжка, както и осигурява управлението на това имущество и отговаря за неговата експлоатация в съответствие със закона.

Анализът на тази норма показва, че основната задача на балансодържателя е управлението на имуществото и осигуряването на правилното му функциониране. В същото време обаче лицето, което управлява жилищната сграда (група жилищни сгради), е поканено да ги държи в баланса, с други думи, да отразява жилищния фонд в собствените си активи. Защото от гледна точка на икономическата наукабаланс -това е информация за активите, пасивите и собствения капитал на един икономически субект.

Оттук започват законовите несъответствия. В крайна сметка предприятието (организацията) има право да причисли към активите само онези ресурси, които контролира в резултат на минали събития и чието използване се очаква да доведе до икономически ползи в бъдеще. Така се казва в P(S)BU 1 „Общи изисквания за финансова отчетност“. Разбира се, за пълната картина трябва да разберем как се дешифрира концепцията за контрол на ресурсите. В стандартите неговата дефиниция е фиксирана в P (S) BU 19 „Комбинация от предприятия“, където се тълкува като решаващо влияние върху финансовата, икономическата и търговската политика на предприятието с цел получаване на ползи от неговите действия. Следователносамо онези ресурси могат да бъдат признати като активи, решението за използването на които юридическото лице, ръководено от правото си на приоритет, взема самостоятелно.

Освен това трябвазапомнете : счетоводството и финансовото отчитане на предприятие (организация) трябва да се основават на основните принципи, изложени в Закон № 996, сред които е принципът на предпазливостта. Той предлага методите за оценка, използвани от предприятието в счетоводството, да предотвратяват подценяването на пасивите (разходите) и надценяването на активите (приходите) на предприятието.

По-рано вече изяснихме следния момент: жилищна сграда е съвместна собственост на собствениците на апартаменти и нежилищни помещения. Следователно управлението на жилищна сграда, отговорността и рисковете, произтичащи от това, падат върху плещите на съсобствениците - собствениците на апартаменти и нежилищни помещения. Това твърдение следва от разпоредбите на Закон № 417, приет наскоро с цел рационализиране на правата и задълженията на съсобствениците на жилищни сгради впроцеса на тяхното поддържане и управление.

Така че терминът "балансодържател", въпреки присъствието му в някои регулаторни правни актове, не е в съответствие с общата концепция за изпълнение на правата и задълженията на съсобствениците на жилищна сграда и изискванията за счетоводство. Следователно всеки „жилищен балансодържател“ трябва да провери състоянието на своите активи и да премахне имуществото на други хора от тях - жилищни сгради, собственост на жители - собственици на апартаменти и нежилищни помещения.

експерт-счетоводител, Киев

Списък на използваните нормативни правни актове:

На информационния портал за собственици на жилищни сгради ще намерите повече информация за:

избор на форма на управление на жилищна сграда;
регистрация на договорни отношения с доставчици на услуги;
получаване на държавна подкрепа за прилагане на мерки за енергийна ефективност;
създаване и организиране на дейности по ОСМД.

Оставете отзиви за материала

ВНИМАНИЕ! Редакторите не поемат задължението да отговарят на въпроси, зададени чрез прозореца за обратна връзка (за тази цел се предоставя услугата „Лични консултации“). Въпреки това, във всеки случай, ние няма да пренебрегнем вашите отзиви и ще ги вземем предвид при по-нататъшна работа.