Спешна покупка на апартамент Полезни съвети Недвижими имоти
Спешна покупка на апартамент
Само опитни брокери могат да сключат сделка за три дни
Продаването на апартамент е доста лесно в наши дни. Много компании, работещи на капиталовия пазар, са готови да предоставят такава услуга. Но условията на сделката се различават между агенциите - някой декларира готовността си да купи апартамент на цена, близка до пазарната, а някой изисква голяма отстъпка. Как да изберем печеливша опция?
Понякога в живота има непредвидени обстоятелства, когато трябва спешно да се продаде апартамент. Експертите разказват на списание www.metrinfo.ru как да се реши този проблем, какви документи трябва да се съберат, на какви пари можете да разчитате.
Като начало ще разкажем две истински истории, които от своя страна ни разказаха брокери. Московското семейство притежавало два апартамента в столицата, единият от които бил даден под наем. Но децата често боледуваха и лекарите им препоръчаха да прекарват повече време на морето. Затова беше решено да се купят апартаменти в Кипър (роднини вече живееха там), като се продаде един от апартаментите. Роднините избраха интересен вариант за московчани - апартаменти с две спални, които бившите собственици - британците - продадоха почти два пъти по-евтино от пазарната цена. Но парите трябваше да бъдат изплатени до месец. Главата на семейството реши спешно да продаде по-малък апартамент, за да не пропусне изгодна опция. Сделката беше сключена миналата година и отне малко повече от седмица. При спешната продажба на апартамента си московчани загубиха около 20% от цената му, но купиха кипърски недвижими имоти на половината цена.
Героят на следващата история има различна ситуация.
Според компанията клиентът им притежавал малък шивашки бизнес. Един прекрасен ден той имаше възможността да купи голяма партида отлична тъкан от боклукцена. Предприемачът обаче не разполагал с необходимата сума в брой. Продажбата на колата също няма да помогне. И тогава бизнесменът реши да се разори: той спешно продаде апартамента си и успя да закупи тази партида стоки. В крайна сметка решението се оказа абсолютно правилно, тъй като предприемачът успя да изведе бизнеса на качествено ново ниво. Година и половина по-късно този човек купи апартамент в рамките на булевардния пръстен с площ три пъти по-голяма от самия продаден апартамент.
Според наблюденията на Алексей Шленов, генерален директор, спешното изкупуване е уместно, ако човек има спешна нужда от пари или е много ограничен във времето на сделката, например престоят му в България е няколко дни и т.н. Въпреки че Михаил Раздолски, ръководител на отдела, отбеляза, че преди две години услугата е била доста търсена както сред продавачите, така и сред агенциите за недвижими имоти, но сега популярността на спешната покупка е намаляла. Експертът обясни това с факта, че често при закупуване на апартамент агенцията за недвижими имоти трябва да вземе заем от банка, а условията, при които се отпускат заеми днес, са много неблагоприятни - около 24% от стойността на обекта се губи за една година.
Услугата за спешна покупка се използва и когато се закупува нова сграда (TRAID-IN) вместо съществуващо жилище. Според Светлана Бирина, ръководител на градския отдел за недвижими имоти, услугата е въведена в компанията преди около година за закупуване на апартаменти в микрорайон Царицино. За кратък период от време опцията успя да се докаже добре сред купувачите, броят на заявките нараства с постоянни темпове - с 10% на месец. Компанията предлага на собствениците до 95% от пазарната стойност на жилищата“, казва експертът.
Професионалист по спешност
правило, услугаВъзможно е спешно изкупуване от големи агенции за недвижими имоти. Според Алексей Шленов големите компании имат ясни предимства.
Много хора се обръщат към големи агенции и сред тях има много реална възможност да се намери купувач. Отстъпката в този случай няма да е толкова голяма. „И ако има възможност леко да се увеличи срокът за продажба на апартамент, тогава със сигурност ще се намери купувач“, уверява експертът. Повечето агенции поемат сделки, ако апартаментът се намира или само в столицата, или в предградията на Москва. Както Светлана Бирина потвърди, в момента възможността за обратно изкупуване в компанията се отнася за апартаменти, разположени изключително в столичния метрополис. В Москва също има много малки компании за недвижими имоти, които са готови да предоставят услуга за спешно изкупуване при изгодни условия, но техният опит не винаги е успешен. Както отбеляза Сергей Лядов, говорител на компания за инвестиции и развитие, е трудно да се започне работа в този бизнес от нулата и „основната трудност е, че пазарният капацитет е малък: ако няма опит в тази област и ноу-хау, тогава разходите ще покрият възможните приходи.“
Загуби и печалби
Разбира се, преди да вземе решение за сделка, продавачът на апартамента трябва да разбере, че ще получи значително по-малко от пазарната му стойност за своя имот. Както подчерта Олег Самойлов, генерален директор, никой няма просто да купи апартамент на цена, която не дава на купувача възможност да печели от препродажба в бъдеще. Алексей Шленов добавя, че спешните апартаменти се продават с отстъпка: като правило, 10-15% под пазарната стойност. Отстъпката може да бъде и повече, в зависимост от ликвидността на апартамента. Както изясни Сергей Лядов, по време на растеж на пазара отстъпката може да бъде малко по-малка, а през периодастабилизацията обикновено се увеличава. „Ако една компания тръгне да сключва сделка, това означава, че тя е сигурна, че независимо дали има купувач за апартамент в момента или не, той все пак ще бъде продаден“, отбелязва експертът.
„Сделките за спешна покупка на апартаменти по същество не се различават от обикновените сделки за покупко-продажба, те просто се извършват за много кратко време“, казва Алексей Шленов, обикновено в рамките на три до четири дни. Александър Пахомов, представител на компанията, посочва по-широка рамка: от два до десет дни.
Ако продавачът възнамерява да кандидатства в агенция за недвижими имоти за спешна продажба, той трябва да предостави обичайния набор от документи: паспорт, сертификат, потвърждаващ собствеността, и нотариално заверено съгласие на втория съпруг (ако има такъв) за продажба, етажен план и експликация на апартамента, издадени в ОТИ, извлечение от домашен регистър, разписки, потвърждаващи липсата на дългове за ползване на жилищни и комунални услуги.
Има фирми, които ще поемат събирането на всички необходими документи, включително проверка на юридическата чистота на апартамента, но услугата също ще бъде платена спешно. Между другото, проверката на правната чистота на апартамента при спешни сделки е от голямо значение, тъй като компанията, която купува апартамента за себе си, не иска да участва в никакви имуществени процедури в бъдеще.
Ако разделим сделката за спешно изкупуване на етапи, тогава тя изглежда приблизително така.
1. Клиентът се свързва с фирмата и прави заявка за спешно изкупуване.
2. Ако опцията представлява интерес за брокерите, те изпращат оценител на място, който безплатно оценява имота и обявява крайната му цена.
3. Договорената сума се внася в касата на банката, освен ако не са предвидени други начиниизчисление.
4. Следващият етап е подписването на договора за продажба на апартамента и неговата регистрация.
5. На последния етап страните получават регистриран договор за покупко-продажба и клиентът получава достъп до сейф или получава пари по друг уговорен начин.
Има нюанси, свързани с технологията за плащане на пари на продавача. „Като част от практиката за спешно изкупуване продавачът получава пари на две или три партиди“, отбелязва Олег Самойлов. Първоначално на клиента се дава сумата на депозита, която е малка. След това част от парите, обикновено не повече от 50% от покупната цена на апартамента, се изплаща на продавача при подписване на договора за продажба. И всичко, което остава, е след приключване на процедурата
държавна регистрация на сделката. Въпреки че, например, компанията е готова да сключи сделка за два дни и да издаде авансово плащане в деня на кандидатстване.
Предпоставка е всички апартаменти в Москва, както и крайградски недвижими имоти в рамките на 30 км от Московския околовръстен път, да са подходящи за спешна покупка. Максималната сума за обратно изкупуване е 80% от пазарната стойност. А от агенцията казват, че при наличие на всички необходими документи процедурата по спешна покупка на апартамент може да приключи в рамките на един работен ден.
Алтернатива на бързо изкупуване
Що се отнася до перспективите, според Сергей Лядов спешното закупуване на апартаменти ще продължи да съществува. Въпреки това, с развитието на пазарните отношения в страната, банковите продукти ще станат по-широко разпространени, което ще позволи на хората бързо да получат заем в момент на трудна житейска ситуация и да не прибягват до такава крайна мярка като продажбата на апартамент.