Спестяване за апартамент в кооперация

Колко добър е новият закон?

Според нашия експерт Павел ЩЕПАН основните постижения на новия закон са следните:

И накрая, въведени са строги стандарти за финансова стабилност на ЖНК. Просто казано, държавата гарантира, че ЖНК няма да бъде "покрит" и неговите членове няма да бъдат "хвърлени". Новите правила са насочени и към минимизиране на времето за чакане за апартамент и съкращаване на опашките.
Имаше надеждни гаранции за защита на правата на акционерите. По-специално тази цел се обслужва от включването на членовете на ZhNK в държавния регистър (виж текста). Изключването на гражданин от кооперация, включително и за забавено плащане на вноски, вече е възможно само със съдебно решение.
Държавата започва внимателно да контролира дейността на ЖНК. По този начин от кооперациите се изисква тримесечно да предоставят на Федералната служба за финансови пазари (FFMS) информация, характеризираща тяхната финансова стабилност. Същият орган е упълномощен да разглежда жалби на акционери за нарушаване на техните права. FFMS има право да прилага сериозни санкции: от издаване на задължителни заповеди за отстраняване на нарушенията до отиване в съда с искане за ликвидация на кооперацията.

. и какви са подводните камъни

Първият вицепрезидент на MAIF Валери Казейкин отбелязва следните „изненади“:

Гражданите ще трябва да плащат повече, когато се присъединяват към ZhNK. Защото всеки акционер вече трябва да бъде вписан в регистъра на юридическите лица. Това ще отнеме около 1000 рубли.
Парите на акционера могат да бъдат насочени за закупуване на жилище не по-рано от две години след влизането в кооперацията. В същото време загубите от инфлацията са неизбежни.
ZhNK има право да отдели не повече от 20% от своя дялов фонд за жилищно строителство. Така чрез натрупващата кооперация ще може да секупуват втори жилища. При работа с такива апартаменти има рискове, от които са защитени купувачите на нови сгради.
Според новия закон кооперацията е длъжна да регистрира закупения апартамент за себе си като юридическо лице, а след заплащане на таксата за дял да го пререгистрира като гражданин. За това ще трябва да платите такси в размер на 7500 рубли два пъти, общо 15 хиляди.

Как ZHNK се различава от ZHSK?

Жилищна кооперация се създава за строеж на конкретна къща (нарича се още "еднодомна кооперация"). Задачата на WNC е да осигури на своите членове жилища като такива: както чрез закупуване на апартаменти, така и чрез изграждане на къщи.

Павел ЩЕПАН, вицепрезидент на Международната асоциация на фондовете за жилищно строителство и ипотечни кредити (MAIF), ни помага да разберем новото законодателство.

Каква е целта на спестовната кооперация?

Присъединявайки се към жилищноспестовна кооперация (ЖСК), гражданинът заплаща част от стойността на желания апартамент. На този етап вече се появява своеобразен разсрочен план: в рамките на определен период от време - според новия закон, като правило най-малко две години - трябва да се правят редовни плащания, за да се натрупа сумата на първоначалната вноска за закупуване на жилище. Тази сума трябва да бъде най-малко 30% от цената на апартамента (член 47 от закона). На практика най-често се предлагат варианти за 50% натрупване.

След като натрупа половината от цената на апартамента, членът на кооперацията получава правото да избира и закупува жилище. ЖНК го купува сам, като доплаща "липсващата" част от цената от взаимоспомагателна каса, създадена от вноските на всички членове на кооперацията. Това означава, че всъщност получавате заем от такава обща "кесия". Постепенно ще го върнете. Според новите правила продължителността на разсроченото плащане е обвързана със сроканатрупване на първоначалния принос (виж по-горе) и може да го надвиши не повече от един път и половина. Тоест, например, ако сте спестявали 3 години за самоплащане на половината от цената на апартамент, тогава останалата част от цената на апартамент, платена за вас от кооперация, ще трябва да бъде върната в рамките на максимум четири години и половина.

Членският внос такса за заем ли е?

Най-голямата изненада е размерът на плащането за ползване на кредита. Официално той се нарича "членски внос" и е предназначен за покриване на разходите, свързани с дейността на кооперацията. Всъщност това е аналог на лихвата по ипотечен кредит. И така, в ZHNK това плащане е по правило 5% - 7% от сумата на заема (т.е. част от цената на апартамента, платена за вас от кооперацията) в рубли. Павел Щепан обяснява тази "безкористност" с факта, че за разлика от банките, създадени за печалба, ЖНК по закон е сдружение с нестопанска цел на граждани, които организират "общ пул" за задоволяване на нуждите си.

Скромната заплата не е пречка

Друга привлекателна черта на ZHNK е, че акционерът не е длъжен да доказва своята кредитоспособност. По правило за членство в кооперация са достатъчни паспорт и заявление. Така че за гражданите, чиито официални заплати едва достигат жизнения минимум и не им позволяват да се включат в ипотека, закупуването на апартамент чрез ZhNK може да се окаже спасение.

ВНИМАНИЕ! При влизане в кооперация трябва да ви бъдат дадени на ръце:

копие от заповедта за приемане в членство в кооперацията (като правило това решение се взема от управителния съвет на ZhNK);
копие от удостоверение за вписване в Единния държавен регистър на юридическите лица. Според новия закон в този регистър се вписва информация за всички акционери. Експертите смятат, че тованормата създава допълнителни гаранции за защита на правата на членовете на ССМ;
програма за участие в дейността на кооперацията. Всъщност това е график с условията и размерите на плащанията.

Разходи за присъединяване към ZhNK

Входна членска такса. Тя не е включена в плащането на стойността на апартамента, но е предназначена за покриване на разходите за приемане в членство в кооперацията. Това е еднократно плащане.

Членски внос. По закон те се изплащат месечно, освен ако не е предвидено друго в хартата на ZhNK. Вноските се използват за покриване на разходите, свързани с дейността на кооперацията. Външно всичко това е много подобно на плащането на лихва по заем.

Споделяне на плащания. Това е плащане директно към цената на жилището. След плащане на определена част от дяловата вноска (обикновено половината), членът на кооперацията получава правото да закупи жилище, а след пълното изплащане на дела придобива собственост върху това жилище (дотогава апартаментът се счита за собственост на кооперацията).