Споразумение за дял - сп. Недвижими имоти
Кой е правилният и безопасен начин за влизане в “долевка”?
Много е писано за „предпазните мерки“ при закупуване на жилища в строеж. Тенденциите на „първичния“ пазар обаче се променят, на него идват нови инвеститори и темата продължава да бъде актуална. Този път във фокуса на вниманието ни беше дяловото участие в строителството. Какво трябва да вземе предвид потребителят и как да не се „подхлъзне“ при сключване на такова споразумение? Татяна Попова, адвокат, директор на Адвокатско дружество „Защита на интересите на акционерите” ни разказва за моментите, които е важно да знаят бъдещите акционери.
- Човек, който е на път да влезе в споделено строителство, обикновено се съветва да не се свързва с предприемача „първият“ и да даде възможно най-много информация за неговите дейности. Къде трябва да започне такава проверка?
- Всъщност фактът, че предприемачът избира за себе си схема за сключване на договори в рамките на Закон № 214, вече го характеризира от положителна страна. Следователно можем да кажем, че няма особена необходимост от допълнителна проверка на бизнес репутацията на компанията.
Независимата "експертиза" е от ключово значение, ако фирмата продава обекта чрез създаване на жилищностроителна кооперация (ЖСК) или чрез други алтернативни методи.
— Винаги ли е необходимо да се предпочита „участието“ пред закупуването на „първично“ жилище чрез кооперация?
— Рисковете при инвестиране на пари в обект в процес на изграждане не могат да бъдат напълно избегнати. При придобиването по схемата на жилищностроителната кооперация обаче те са в пъти повече, отколкото при дяловото участие. Тук, например, няма възможност да се сблъскате с двойна продажба, също така е трудно да си представите ситуация, при която притежателят на лихвата, в който случай, никога няма да може да върне парите си.
Има моменти, когато една строителна компания просто трябва да прибегнедо създаването на жилищна кооперация, например, защото има проблеми с получаването на разрешителни и според закона няма право да сключва споразумения за "делби". В такива ситуации човек трябва да разбере, че е възможно съществуващите пречки да не бъдат преодолени в бъдеще.
Въпреки това, компания, която има пълен набор от разрешителни, но все пак избира жилищна кооперация като начин за набиране на средства от гражданите, трябва да бъде още по-страшна. Това говори далеч от партньорското отношение на предприемача към своите инвеститори, той явно иска да избегне отговорността и да се освободи от задълженията по условията и други аспекти на строителството. В случай на „акция“ е налице желание за поемане на отговорност пред инвеститорите за изпълнение на техните задължения.
- Да предположим, че гражданин е избрал строителна фирма, работеща съгласно закона "За участието в капитала ...". Какво си струва да знаете, когато за първи път посетите нейния офис? Често се препоръчва да изисквате разрешителни от предприемача...
- Според закона всеки има право да поиска документите на предприемача, които трябва да притежава при сключване на договори за "участие". Това са проектна документация, разрешение за строеж, документ за собственост върху поземлен имот и учредителни документи на дружеството.
В този момент обикновено няма затруднения: в офиса, където се сключват договори, всички горепосочени „хартии“ са в специална папка на най-видимото място или са поставени на щандове. Можете да дойдете и да ги проучите внимателно, ако е необходимо.
Важно е да се разбере още един момент: ако предприемачът не разполага с всички необходими документи, споразуменията за дялово участие няма да бъдат приети за държавна регистрация, която се изисква за такива споразумения.със закон и от датата, на която се считат за влезли в сила.
Ето защо, на първо място, си струва да разберете дали компанията е започнала да регистрира договори със своите акционери и кога е регистриран първият пакет, тоест документите на първите десет до петнадесет акционери, които са инвестирали в изграждането на това съоръжение. Отговорът на този въпрос е основното нещо, на което трябва да обърнете внимание, когато планирате да се присъедините към "долевката".
— А какво ще кажете за тези споразумения, които са „пионери“ и попадат в първия пакет? Това нежелателно ли е?
- Ако акционерното споразумение "отиде" в първия пакет, тогава трябва да се подготвите за това, че ще има забавяне с регистрацията му. Факт е, че най-големите трудности за разработчика възникват именно по време на доставката на тази „партида“ от договори.
Първо, заедно с тях, всички документи на строителната фирма, изисквани от закон № 214, се подават в регистрационната служба. Те преминават щателна проверка. Второ, за първи път се чете текстът на самия „стандартен“ договор за съответствие с нормите на законодателството за дялово участие в строителството. На този етап, като правило, винаги има проблеми. Кой знае колко стриктно FRS подхожда към проверката на предоставените й документи, той ще разбере за какво говоря. Службата за регистрация може да има оплаквания относно изпълнението на документите, самия текст на договора и т.н. В резултат на това държавната регистрация се спира многократно, строителната компания трябва да усъвършенства нещо или да коригира недостатъците.
И това не винаги е по вина на разработчика. Просто на този етап се изработва схемата, утъпква се пътеката. Следователно периодът за регистриране на първия пакет е минимум 28 дни, а транзакциите, които следват, са 10 дни, тъй като всичко върви по вече утъпкан път.
— Оказва се, че ако първият пакет все още не е регистриран, това означава, че разработчикът има проблеми с разрешителния документ - ?
- Тук има две възможности.
Второ, много строителни компании, включително големи играчи на пазара, умишлено отлагат държавната регистрация „за по-късно“. Те сключват споразумения за „разделяне“ по всяко време на строителството, но ги носят в регистрационната служба само две или три тримесечия преди планираната дата за завършване на къщата. Съответно, те имат в ръцете си такъв коз като несключването на договора, като по този начин избягват отговорността пред гражданите - mi-инвеститори.
Така, ако отговорът на въпроса за периода на регистрация е неясен, може само да се гадае за причините за забавянето. Тук има над какво да се замислим.
— Възможно ли е да се предпазите от факта, че вашият договор ще лежи с разработчика, както се казва, „в кутия“?
- да За да направите това, в него е необходимо да се предпише задължението за извършване на държавна регистрация не само от страна на гражданина-акционер, но и от страна на строителната компания, като не забравяйте да посочите нейния период.
По правило стандартният текст на документа, предлаган на акционерите, не съдържа това условие. Това позволява на разработчиците да поддържат договори за дълго време.
Освен това, ако гражданин има възможност да участва в регистрацията, тогава е препоръчително да убедите строителната компания, така че той или негови упълномощени представители да могат да се явят във Федералната служба за регистрация, за да подадат документи. Това е по-надежден вариант от издаването на пълномощно за служители на компанията. След като са подписали такова пълномощно, притежателите на дялове много често се оказват в ситуации, при които тяхното споразумение за регистрация не е изпълнено или е дадено със закъснение.
— Колко време трябва да се даде на разработчикада регистрирате договор?
Ако договорът не бъде регистриран в рамките на посочения срок, лихвеникът има право да поиска депозираните средства и да събере неустойки от предприемача.
Обикновено всяка строителна компания разработва свой собствен график на работа с договори, например веднъж седмично препраща „натрупаните“ документи на акционерите.
— Както знаете, днес редица строителни и развойни компании могат да бъдат обединени под една марка. С кого точно трябва да се сключи договорът?
- Съгласно закона акционерът влиза в договорни отношения директно с предприемача, независимо от формата на собственост на юридическото лице (LLC, CJSC и др.). Това е на първо място собственикът на земята, тоест наемателят или собственикът на земята, върху която ще бъде построено съоръжението. Регистрационната камара също няма да „пропусне“ споразумение, сключено с посредник, изпълнител или други лица.
Ако апартаментите в строяща се къща се продават чрез посредник, например агенция за недвижими имоти, тогава последният трябва да има пълномощно от предприемача за правото да сключва споразумения за „участие“ от негово име. В преамбюла на документа в този случай се посочват подробностите за пълномощното, както и фактът, че всички задължения по сделката се носят от предприемача, а не от компанията за недвижими имоти, дори ако тя е свързана с предприемача и е негов собствен офис за продажби.
— Кога ще трябва да платя за закупения апартамент?
— Строителната фирма взема парите за плащане на договора веднага след подписването му. Това може да бъде както цялата сума, така и първата вноска, ако плащането е на вноски. Разбира се, в този ред има определени рискове, но те са еднакво присъстващи при сделки за продажба на апартамент на „вторичния“ пазар.Там купувачът също се урежда с продавача при сключването на договора и става собственик едва след държавна регистрация, която отнема 28 дни.
— Кой метод на плащане да избера?
- Най-безопасно е безкасово плащане чрез банкови структури.
Ако все пак предпочитате да платите апартамента в брой в офиса на фирмата, трябва да вземете касова бележка. Без това се увеличава вероятността сумата, внесена от притежателя на капитала, да не бъде кредитирана по сметката на компанията и да отиде „наляво“, а това може да повлияе неблагоприятно на качеството на строителството, както и на времето му. Неиздаването на чекове показва нарушение от страна на компанията на касовата дисциплина и данъчното законодателство.
- Първоначално да. В края на краищата, рисковете на предприемача са предварително определени в цената на обекта, гражданите надплащат, може да се каже, за повишена надеждност. Следователно цената на квадратен метър за „дяла“ обикновено е по-висока с няколко хиляди рубли, отколкото в случая на кооперация. Както показва практиката обаче, в крайна сметка сумите ще се изравнят, тъй като освен плащането на самото жилище, в жилищната кооперация са предвидени и други задължителни вноски за съдружниците.
— Колко често срещани са споразуменията за дялово участие на първичния пазар в нашия град днес? Има ли избор потребителят?
- Радвам се, че има все повече фирми, които работят в рамките на 214-ия закон. Изборът на обекти стана много по-широк, отколкото, да речем, преди няколко години, когато законът за дяловото участие току-що се появи и имаше много разговори, че той удари силно разработчиците. Но сега се натрупа съдебна практика и разработчиците разбраха, че този закон все още не причинява особени щети. Днес е възможно във всяка ценова зона, дори в почти всеки жилищен район, да вземете къща, в която апартаментите се продават насхема за споделяне.