Сравнителен анализ на методологията за изчисляване на платежните схеми за ипотечно кредитиране на АД "Далкомбанк" -
Помислете за методологията за изчисляване на схемата на плащане за ипотечно кредитиране. Dalcombank OJSC има две схеми за изплащане на кредити:
- - анюитетни равни плащания. При този вид плащане кредитополучателят редовно прави плащания на една и съща сума. Това означава, че всеки месец ще плащате една и съща сума по кредита, независимо дали сте в началото или в края на периода за погасяване на кредита. Структурата на анюитетното плащане се състои от две части: лихва за ползване на заема и сумата, използвана за погасяване на заема. С течение на времето съотношението на тези стойности се променя и лихвата постепенно започва да възлиза на по-малка стойност, съответно сумата за изплащане на главния дълг в рамките на анюитетното плащане се увеличава.
- - диференцирани плащания - това е метод за погасяване на кредит, при който главницата по кредита се изплаща на равни вноски, а върху остатъка се начислява лихва. Тези. за разлика от анюитетните плащания, диференцираните месечни плащания намаляват към края на срока на кредита. Структурата на диференцираното плащане също се състои от две части: фиксирана сума за целия период, която отива за погасяване на размера на дълга, и намаляваща част - лихва по кредита, която се изчислява от размера на оставащата ипотека по кредита. Естествено, оставащият размер на дълга намалява до края на срока на кредита, оттук и намаляването на размера на месечното плащане [36, 46].
Нека да разгледаме конкретен пример. Вземете средно тричленно семейство (двама родители и едно дете). Средната площ на жилище за трима души трябва да бъде 54 квадратни метра. м. (с изчисление на 18 кв. м на единлице). В момента на пл. Комсомолск. м. жилища е 26 200 хиляди рубли. Семейният доход е приблизително 35 000 хиляди рубли. Минималните необходими разходи са 13 293 хиляди рубли. и годишни плащания към застрахователната компания от 0,01% от стойността на жилището. Нека представим всички горепосочени данни под формата на таблица 2.13.
Таблица 2.13. Основните параметри, използвани при изчисляване на възможността за придобиване на жилище на ипотека
Средна площ на апартамента кв. м.
Цената на жилищата, търкайте.
Размер на заема, разтривайте.
Първоначална вноска 30% от цената на апартамента, rub.
Общ доход минус минимални разходи, rub.
Размерът на застрахователните плащания на месец, руб.
Изчислете какво остава от общия доход минус минималните разходи. За да направите това, извадете минималните разходи и осигуровките за месеца от дохода:
- 35 000 rub. - 13 293 рубли. - 1179 рубли. = 20 528 хиляди рубли.
- 35 000 rub. - 13 293 рубли. - 1572 рубли. = 20 135 хиляди рубли.
- 35 000 rub. - 13 293 рубли. - 1965 рубли. = 19 742 хиляди рубли.
Тъй като цената на апартамент от 54 кв. м. е 1 414 800 хил. Рубли, след това съгласно условията на банката се предоставя заем за 70% от цената на жилището - 990 360 хил. Рубли, останалите 30% първоначална вноска - 424 440 хил. Рубли.
И така, за начало определяме размера на месечното анюитетно плащане по формулата (1.1):
EP \u003d 990360 * \u003d 13860,96 хиляди рубли.
Както вече отбелязахме, месечното анюитетно плащане се състои от два компонента - връщането на главницата и натрупаната лихва, изчисляваме по формулата (1.2):
EVP \u003d 990360 * \u003d 12379,50 хиляди рубли.
Нека изчислим размера на погасяването на основния дълг по формулата (1.3):
WOD \u003d EP - EPO \u003d 13860.96 - 12379.50 \u003d 1481.46 хиляди рубли.
Така месечните плащания през целия срок на заема ще възлизат на 13 860,96 хиляди рубли. От това следва, че след 15 години размерът на натрупаната лихва ще достигне до 1 504 611,17 милиона рубли. плюс погасяването на главницата от 990 360 хиляди рубли. В крайна сметка 2 494 971,18 милиона рубли ще бъдат върнати на банката.
Сега разгледайте същия пример, но с диференцирано плащане.
Размерът на месечното диференцирано плащане през първия месец ще бъде:
EP1 \u003d + OZ * PS * \u003d + 990360 * 15 * \u003d 18118,91 хиляди рубли. (2.1)
където EP1 - месечно плащане;
SC - размер на кредита;
ПС - годишен лихвен процент;
KM - броят на месеците (периодът, за който е издаден заемът);
ОЗ - салдото на дълга за даден месец;
NDM - броят на дните в месеца (от 28 до 31).
Месечното диференцирано плащане също се състои от два компонента - връщане на главницата и натрупаната лихва:
EPV1 \u003d OZ * \u003d 990360 * 15 * \u003d 12616,91 хиляди рубли. (2.2)
където ЕПВ1 - месечни лихвени плащания за първия месец;
ОЗ - салдото на дълга за даден месец;
ПС - лихвен процент;
NDM - броят на дните в месеца (от 28 до 31).
Тъй като плащането е диференцирано, размерът на погасяването на главницата през целия срок на кредита ще остане непроменен и ще бъде равен на:
WOD = = = 5502 хиляди рубли. (2.3)
където WOD - връщане на главния дълг;
SC - размер на кредита;
KM - броят на месеците.
Изчислете плащането за втория месец:
EP2 \u003d + OZ * PS * \u003d + 984858 * 15 * \u003d 17644,08 хиляди рубли. (2.4)
където EP2 - месечно плащане за втория месец;
SC - размер на кредита;
ПС - годишен лихвен процент;
KM - броят на месеците (периодът, за койтокредит);
ОЗ - салдото на дълга за даден месец;
NDM - броят на дните в месеца (от 28 до 31).
Месечните лихвени плащания за втория месец ще бъдат равни на:
EVP2 \u003d OZ * PS * \u003d 984858 * 15 * \u003d 12142,08 хиляди рубли. (2,5)
където ЕПВ2 - месечни лихвени плащания за втория месец;
ОЗ - салдото на дълга за даден месец;
ПС - лихвен процент;
NDM - броят на дните в месеца (от 28 до 31). [4, стр. 81].
Съгласно горната методика за изчисляване на анюитетни и диференцирани плащания, ще представим разликите в месечните плащания (MP), които се състоят от месечни лихвени плащания (CIP) и погасяване на главницата (VOD) за жилищни площи от 54 кв. м., 72 кв. м., 90 кв. м. под формата на таблица 2.14.
Таблица 2.14. Сравнение на анюитетни и диференцирани схеми на плащане по ключови показатели
Анюитетни плащания хиляди рубли
Диференцирани плащания хиляди рубли
Анюитетни плащания хиляди рубли
Диференцирани плащания хиляди рубли
Анюитетни плащания хиляди рубли
Диференцирани плащания хиляди рубли
Общо за 15 години
Въз основа на таблица 2.14 и методологията за изчисление ще съставим график на плащанията за апартамент с площ 54 квадратни метра. м., показано на фигура 2.6.
Фигура 2.6. График на плащане за покупка на апартамент от 52 кв. м
По този начин, според горната таблица и график на плащане, можем да кажем, че семейството, което обмислям, заем за закупуване на апартамент от 54 кв. м. и сумата от 990 360 хиляди рубли. банката може да предостави, тъй като размерът на месечния анюитет е 13 860,95 хиляди рубли. и диференцирани 18 188,91 хиляди рубли. плащания не надвишава общия доход от 20 528 хиляди рубли.
От това следва, че ако семейството предпочита рентаплащания, след 15 години размерът на натрупаната лихва ще достигне 1 504 611,17 милиона рубли. плюс погасяването на главницата от 990 360 хиляди рубли. В крайна сметка 2 494 971,18 милиона рубли ще бъдат върнати на банката. И ако плащанията са диференцирани, тогава натрупаната лихва ще възлиза на 1 120 674,03 милиона рубли. плюс погасяването на главницата от 990 360 хиляди рубли. В резултат на това на банката ще бъдат върнати 2 111 034,03 милиона рубли.
Основното предимство на анюитетната форма е постоянният размер на месечните вноски през целия период на погасяване на кредита. Докато при диференцираните плащания клиентът плаща големи суми в началния етап на погасяване.
Ще съставим график за плащане на апартамент 72 кв. м., показано на фигура 2.7.
Фигура 2.7. Схема на плащане за покупка на апартамент 72 кв. м
Така заем за закупуване на апартамент от 72 кв. м. и сумата от 1 360 480 хиляди рубли. банката може да предостави, но само с анюитетни плащания, които възлизат на 18 481,26 хиляди рубли, тъй като диференцирани плащания в размер на 24 158,55 хиляди рубли. надвишава общия доход от 20 135 хиляди рубли. Следователно семейството след 15 години ще плати натрупаната лихва в размер на 2 006 148,23 хиляди рубли. плюс връщането на основния дълг от 1 320 480 хиляди рубли. В резултат на това на банката ще бъдат върнати 3 326 628,24 хиляди рубли.
Изборът на анюитет е продиктуван не само от загрижеността на банката за собствената изгода, но и от лоялността към клиента. Анюитетната форма на плащане, посочена в споразумението, позволява да се включат семейства с не много високи доходи в кръга на кредитополучателите. С това изчисление банката може да увеличи максимално размера и срока на кредита без значителни ограничения върху доходите на кредитополучателя. Докато в случай на диференцирани сетълменти, първоначалните плащания по заема могатнадвишава лимита между доходите на клиента и разходите за обслужване на кредита.
Предложената форма на погасяване на заема трябва да бъде важен аргумент при избора на ипотечна програма. Диференцираното плащане е подходящо за тези, които искат да харчат минимум и имат доста висок доход [19, 95].
Помислете за графика на плащанията за апартамент с площ от 90 кв.м., показан на фигура 2.8.
Фигура 2.8. Схема на плащане за покупка на апартамент 90 кв. м
Съдейки по графика, можем да заключим, че въпросното семейство, кредит за покупка на апартамент от 90 кв.м. и сумата от 1 650 600 хиляди рубли. банката не може да осигури, както и анюитетни плащания от 23 101,58 хиляди рубли. и диференцирани 30 198,19 хиляди рубли. надвишава общия доход от 19 742 хиляди рубли.
Може да се заключи, че с анюитетни плащания банката получава малко по-висок лихвен доход, а за клиента този вид изчисление е по-разбираем, т.к. кредитополучателят плаща същата сума всеки месец за изплащане на кредита и може въз основа на това да планира бюджета си до края на плащанията. При анюитетно плащане договорът определя определен размер на плащането по кредита, а не част от размера на погасения дълг.
Размерът на анюитетното плащане е някаква средна сума, която не се променя в зависимост от периода на погасяване на кредита (начало или край на срока). Структурата на такова плащане в началото на погасителния период е основно лихвата по кредита и само малка част - тялото на кредита (сумата, която клиентът реално е получил). След известно време това съотношение се изравнява и до края на погасителния период се изплаща почти само главницата. В резултат на това общата сума на плащанията в сравнение с диференцираните плащания е повече[20, 103].
При диференцирани плащания самият кредит се изплаща на равни вноски за целия период на погасяване. В резултат на това размерът на общото плащане намалява всеки месец, а изплащането на главницата се разпределя равномерно за целия срок на кредита.
Диференцираните плащания натоварват доста тежко кредитополучателя през първите години на сетълмент, когато той поема много допълнителни разходи, свързани с намирането и регистрирането на апартамент, преместването. Но от около средата на срока на кредита ипотечните плащания значително намаляват. При избора на диференцирани плащания общият доход на семейството трябва да бъде около една четвърт повече, отколкото при анюитет.
Анюитетното плащане е по-предпочитано за повечето клиенти. С такова плащане клиентът може равномерно да разпредели силите си през целия период на изплащане на дълга. Купувачите на ипотечни кредити обикновено нямат достатъчно средства, за да покрият лесно първите най-големи плащания; за тях анюитетната форма на изплащане на дълга изглежда по-удобна [45, 19].
При диференцирани плащания има възможност за предсрочно погасяване без значителни финансови загуби, дори за първи път месеци след получаване на заема.
Диференцираните плащания се използват от ограничен брой банки, работещи с ипотеки, но тук все още има избор. Тази ситуация се дължи на факта, че за кредитните институции е по-изгодно да използват анюитетна схема.
Несъмнено анюитетното плащане е изгодно за банката, но тази форма не би получила такова разпространение, ако не беше изгодна и за клиента. Ползата се състои именно в това, че банката ясно определя размера на главницата, която трябва да бъде погасена. В резултат на това клиентът винаги знае точно размера на следващияплащане [21, 27].
По-удобно и изгодно е за кредитополучател, който иска да получи максималната сума на заема при не най-високите печалби, да използва анюитетно плащане. Във всеки случай, човек, който реши да вземе ипотечен кредит, трябва внимателно да оцени финансовите си възможности в дългосрочен план и да избере такива условия на заема, които ще позволят на семейството му ефективно да реши жилищния проблем. И в двата случая - както при анюитетни, така и при диференцирани плащания - условията за предсрочно погасяване са предписани в договора със съгласието на клиента.
Можем да кажем, че схемата на анюитетни плащания е по-изгодна за банката. Основното предимство на анюитетната форма за клиента е постоянният размер на месечните плащания през целия период на погасяване на кредита и тази схема е подходяща и за кредитополучатели, които искат да получат максимална сума на кредита с не най-високи печалби. Докато диференцираното плащане е подходящо за тези, които искат да харчат минимум и имат доста висок доход.