Същността на хармонизирането на резултатите от оценката
В идеалния пазар и трите подхода трябва да водят до една и съща стойност, но на практика стойностите, получени чрез различни методи, могат да варират значително (от 5 до 50% или дори повече, особено при оценка на бизнес). Например, когато се анализира финансово нестабилно предприятие, чиято печалба е незначителна (ако има такава), стойността, получена въз основа на подхода на доходите, е много малка, но предприятието има значителни материални активи и стойността, получена с помощта на метода на разходите, може да надвишава предишната стойност с десетки и стотици пъти.
В съответствие със закона, освен ако не е предвидено друго в споразумението за оценка, крайната стойност на стойността на обекта на оценка трябва да бъде изразена в рубли като една стойност.
Окончателната стойност на стойността на оценявания обекте стойността на стойността на оценявания обект, получена в резултат на обобщаването на обоснованите от оценителя резултати от изчисляването на стойността на оценявания обект, използвайки различни подходи за оценка и методи за оценка.
За да се обединят различни стойности на разходите, получени чрез класически подходи за оценка, резултатите се хармонизират.
Сравняване на резултатите от оценката е процесът за получаване на окончателна оценка на имот чрез претегляне и сравняване на резултатите, получени с помощта на различни подходи за оценка.
По правило един от подходите се счита за основен, другите два са необходими за коригиране на получените резултати. Това отчита значимостта и приложимостта на всеки подход в конкретна ситуация. Поради неразвитостта на пазара, спецификата на обекта или липсата на налична информация се случва някои от подходите в конкретна ситуация да не могат да бъдат приложени.
За хармонизиране на резултатитее необходимо да се определят "теглата", в съответствие с които индивидуалните предварително получени стойности ще формират крайната пазарна стойност на имота, като се вземат предвид всички значими параметри въз основа на експертното мнение на оценителя.
Съпоставянето на резултатите, получени чрез различни подходи за оценка, се извършва по формулата
къдетоSITе общата стойност на обекта на оценка;
SZP, SDP, SSP– разходи, определени чрез разходен, приходен и сравнителен подход;
К1, К2, К3– съответните коефициенти на тежест, избрани за всеки подход за оценка.
По отношение на тези коефициенти е в сила следното равенство:
Теглата, избрани за всеки подход за оценка, се закръглят до най-близките 10% (по-рядко 5%) с цел използване на тези тегла за съгласуване. Закръгляването е необходимо поради факта, че незакръглените тегла дават на читателя на доклада погрешна представа за точността на резултата. Крайната стойност е само най-вероятната цена.
Въз основа на закръглените тегла, договорената стойност на оценявания имот се изчислява чрез умножаване на резултата, получен при използване на всеки подход, по закръгленото тегло на подхода, изчислено за целите на съвпадение на стойностите. Получената стойност се закръгля.
При договаряне се вземат предвид:
1) пълнота и надеждност на информацията;
2) съответствие с целта;
3) предимства и недостатъци на подходите в конкретна ситуация.
Сравнителният подход е единственият, който отчита пазарната ситуация, той представлява оценка, базирана на реални данни за борсови котировки и продажби на подобни предприятия. Основният му недостатък е необходимостта от приспособяване към затворения характер на компанията (метод на капиталовия пазар). Освен това всичко, дори малкопредприятията имат значителни различия, което изисква сложни корекции. Освен това този подход разчита на ретроспективна информация, която не отчита перспективите за развитие на предприятието.