Условия за споделено строителство разяснения на адв
Не всеки знае какво е споделено строителство. Междувременно за мнозина това се превръща в единствената възможност най-накрая да придобият собствено жилищно пространство. Този начин за закупуване на жилище има както плюсове, така и минуси. Но ако погледнете въпроса като цяло, тогава можете да перифразирате добре познатия израз: „който не поема рискове - той няма свой собствен ъгъл“.
Какво е?
Собствен капитал означава строителство, което се основава на договор за участие в него (DDU). Казано по-просто, това е споразумение между страните, според което предприемачът се задължава да построи, получи разрешение за въвеждане в експлоатация и предаде жилищна сграда в рамките на определения срок. Тази страна може да бъде само юридическо лице. Разработчикът е или собственик на обекта, определен за изграждането на съоръжението, или го отдава под наем. Но средствата, необходими за изграждането на къщата, са привлечени отвън.
Инвеститорът на това събитие е акционер, той също има свои задължения, а именно заплаща предварително уговорената сума, която отива за строителството, а в края на съществуващите взаимоотношения приема обекта готов за експлоатация. Участници в DDU могат да бъдат както физически, така и юридически лица. По силата на договора те получават собственост върху построения обект.
Какво е договор
При дялово участие участниците не трябва да се тревожат за съдбата на обекта, например неговата случайна смърт, до датата на предаване съгласно акта, тъй като в този случай предприемачът носи рисковете. Ако акционерът почине, неговите права се поемат от наследниците. Всяко нарушение на споразумението дава право на страната да търси защита в съда. Ако говорим за съществени условия, които са или променени, или изобщо не са документирани, тогава като цяло можем да говорим за недействителност на сделката. В същото време участниците, които са закупили жилище не за правене на бизнес, а за лични нужди, се ръководят от Федералния закон „За защита на правата на потребителите“ при защита на правата си.
Дори ако това не е фиксирано по никакъв начин или не отговаря на DDU, гаранциите, предписани във Федералния закон „За участие в съвместното строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти“, се прилагат за дялово участие. След приемане на апартамента, в рамките на 5 години, ако купувачът открие отклонения от уговорените в договора условия, свързани с качеството на стоката, нейните недостатъци, той може да иска отстраняването им, намаляване на продажната цена или правото да ги отстрани и едва тогава да иска възстановяване на направените разходи. На предприемача се дава разумен срок за това и притежателят на лихвата няма да трябва да плаща за нищо.
Предимства и недостатъци на DDU
Основният проблем при участието в споделено строителство е, че трябва да платите за нещо, което или все още не съществува, или къщата вече се строи, но по очевидни причини все още е невъзможно да живеете в нея. Тоест участниците също се нуждаят от още един кът за периода на строителство и по правило той става апартамент под наем и това са допълнителни разходи. И е добре, ако разработчикътстриктно да изпълни своята част от задължението и да предаде обекта в срок, а не да го замразява за неопределено време, да го превръща в дългосрочен строеж. Това е вторият възможен съществен недостатък на това начинание.
Но осъзнавайки това, хората доброволно стават притежатели на акции поради редица добри причини:
Основни условия на DDU
Имазадължителни условия на договора за дялово участие в строителството, които със сигурност трябва да бъдат включени в този документ, когато е съставен и подписан. В случая става въпрос за:
По правило към договора се прилагат планове на помещенията с визуализация на прехвърляния обект.
Документация за разработчици
Декларацията за проекта съдържа информация не само за самия разработчик, но и за обекта на интерес. В него се посочва:
- Корпоративното му име, къде се намира и какъв е начинът на работа, наличието на държавна регистрация, кои са учредителите и участниците. Ако има съмнения, посочената информация може да бъде проверена в Единния държавен регистър на юридическите лица;
- Вид дейност, номер и срок на валидност на лиценза;
- Какви са строежите през последните 3 години, къде са, кога са въведени в експлоатация и дали са нарушени посочените срокове. Именно тази информация разказва как разработчикът се е доказал на практика и дали си струва да се занимавате с него;
- Финансово състояние през текущата година, вземания и задължения.
Що се отнася до интересния строителен обект, неговият проект трябва да включва указание:
- Целите, етапите и сроковете на изпълнението му, наличието и резултатите от експертизата му, наличието на разрешение за строеж;
- Права върху парцела, неговото местоположение и описание на обекта в строеж спосочване на състава и броя на неговите части (апартаменти), наличието на нежилищни помещения, които не са обща собственост, и тяхното предназначение, както и състава на общата собственост на къщата;
- Какъв е очакваният срок за въвеждане в експлоатация на обекта?
- Възможни рискове и тяхното застраховане от предприемача;
- строителни разходи;
- Изпълнители на строително-монтажни и други работи;
- Начини за гарантиране на изпълнението на задълженията от разработчика;
- Наличие на други сделки за привличане на финансиране за нуждите на изграждането на обекта.
Условията за съвместно строителство на апартаменти привличат и плашат потенциалните участници едновременно. Законът предоставя широки права и гаранции на притежателите на акции по този въпрос, но за да ги използват, те трябва да бъдат познавани, разбирани и използвани. Още на етапа на подписване на договора трябва да се обърне нужното внимание на този аспект, без да се губят от поглед важни точки. Това е ключът към успешна сделка, която ще осигури печеливши и надеждни жилища.