Внимание ЖСК, ГСК! Митове и реалност, Защита на потребителите в жилищния сектор
Внимание ЖСК, ГСК! Митове и реалност
В моята адвокатска практика често имам и все още трябва да се занимавам с въпроси, свързани с дейността на жилищно-строителните кооперации (ZhK и ZhSK), кооперациите за гаражно строителство (GSK) с правния статут на членовете на такива кооперации и обхвата на техните права.
На първо място, гражданите имат проблеми при наследяване, при присъединяване към жилищна кооперация (GSK), както и при регистриране на собственост върху апартамент в сграда на жилищна кооперация, гараж в жилищна кооперация. Първото място, към което гражданинът се обръща, когато възникнат неясноти, е Управителният съвет на ЖСК (ГСК), който той смята за истината от последна инстанция.
Всъщност в повечето случаи Бордът се състои от председател на пенсионна възраст и счетоводител, обикновено съпругата му.
И като правило председателят, необременен с правни познания, живее в своите мисли и идеи във времето на СССР и е сигурен, че нищо не се е променило в ZhSK (GSK) оттогава. И през тази призма той съветва кандидатстващите, дава им съвети и дори извършва, както му се струва, правно значими действия.
В края на 90-те и началото на 2000-те тези проблеми и възникващите проблеми бяха много остри. Тъй като системата много трудно и много неохотно се разделя със старите стереотипи и навици. Тогава тази тема някак мина на заден план и ми се стори, че никой няма неясноти по тези въпроси.
Оказва се, че не. Проблемът остава. Това се потвърждава от непрекъснатите въпроси в различни правни форуми относно правата върху жилищните кооперации и особено правата върху гаражите в жилищната кооперация. Анализът на тези въпроси и отговорите на тях от специалисти показва, че нещата все още са там.
Граждани и най-важното, някои адвокати,все още вярват, че ВСИЧКИ въпроси се нуждаят и могат да бъдат решени в борда на ZhSK (GSK). В действителност това не винаги е така.
Проблемите възникват, като правило, поради факта, че председателите на жилищната кооперация (GSK), а понякога и юристите, не разбират разликата между понятията„натрупване“, т.е. натрупаната част от общия размер на дяла,"дялова вноска" - следващото плащане, което увеличава общата сума на дяловото натрупване и"платен дял" - общата сума на дяловото натрупване, равна на "дял", т.е. цената на апартамента (гаража). И в същото време погрешно смятат, че дялът е само дял на участник в имуществото на кооперацията. Това ме подтикна да напиша тази бележка за ZhSK (GSK).
И така, какво е ZhSK (GSK) днес?
Преди реформата на имуществените отношения в СССР (до 1990 г.) членът на жилищната кооперация (HBC), който е платил изцяло дяловата си вноска, не придобива собственост върху апартамента (гаража), а остава само ползвател, собственикът е кооперация (HBC, HSK). Правото на ползване на гражданин се основава на факта на членство в жилищната кооперация (GSK) и факта на предоставяне на апартамент (гараж) с решение на жилищната кооперация (GSK), прието по реда, установен от Устава на конкретна кооперация.
Днес правото на член на жилищна кооперация (GSK) да получи апартамент (гараж) в собственост в случай на пълно плащане на дял също е залегнало в Гражданския кодекс на Руската федерация. В тази връзка има ситуация, когато например в жилищна сграда на жилищна кооперация всички членове на кооперацията вече са платили дял и са станали собственици на апартаменти, но юридически и фактически самата кооперация като юридическо лице съществува и функционира. Въпреки че вече няма основание за съществуването на такова лице – не се внасят дялови вноски, не се извършва строителство. Освен това отдавна са намерени и законово фиксирани други форми за инвестиране в строителството.
Какво имаме за днес?
Ако с жилищните помещения всичко повече или по-малко се върна към нормалното и дойде в цивилизован курс, тогава с гаражите (GSK) не всичко е толкова гладко. На практика и днес почти навсякъде гражданите - собственици на гаражи, поради своята правна неграмотност, се обръщат към председателя на GSK за разрешаване на въпроса за продажбата на гараж. В същото време, без да осъзнават, че GSK по отношение на тях отдавна е само управляващо дружество. Задачата на който е да помете двора на GSK навреме и да завиете изгорелите крушки на територията.
Много председатели, от своя страна, усещайки собствената си важност и важност, с готовност се заемат да "оформят" продажбата на гаража. В същото време те дори не подозират, че нямат нищо общо с гаража от дълго време (или се преструват, че не знаят това).
Как се прави?
Погрешно вярвайки, че член на GSK е собственик на акцията и не разбирайки разликата между SHARE и SHARES, както беше обсъдено по-горе, или разбирайки, но умишлено премълчавайки това, председателят му обяснява, че купувачът трябва да бъде приет за член на GSK с решение на общото събрание на членовете на GSK, което той любезно се съгласява да държи (обикновено само на хартия) и делът за гаража трябва да му бъде прехвърлен.
Какво всъщност се случва в условията на отдавна променяно законодателство? Но нищо, „продавачът“, както беше собственик на гаража, си остава такъв, а купувачът, наивно вярващ, че е купил гаража, се радва, като гледа членската книжка на GSK.
В бъдеще това е изпълнено за него с представянето на права върху гаража от наследниците на „продавача“, които с подходяща позиция ще получат гаража като своя собственост,тъй като законно той никога не е напускал собствеността на „продавача“. Тъй като не можа да прехвърли дела. По простата причина – той го нямаше.Той от момента на изплащане на дела е имал собственост върху гаража, независимо дали е регистриран или не.
В разглеждания случай правото на собственост възниква не от момента на държавна регистрация, както е установено от нормата на член 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация, а от момента на плащане на последната дялова вноска. Последващата държавна регистрация има само юридическа сила. Следователно, независимо дали е извършена държавна регистрация на собствеността, дали има документ, потвърждаващ такова право на гараж, гаражът е собственост на платеца.
Съвет (внимание) към всеки, който ще купува гараж в GSK:
Единственият законен начин за закупуване на гараж е гражданскоправна сделка (договор за покупко-продажба, дарение, замяна на гараж (НЕ СЕ ДЕЛИ!).
Всички манипулации с прехвърляне на дял, с влизане в GSK, получаване на членска книжка са фикция. Последствията от такова "придобиване" могат да бъдат много тъжни. Няма да имате нито гараж, нито парите, които сте платили за него.