Законно ли е да станеш собственик на изоставен имот?
Изоставени села, празни апартаменти, изоставени къщи. Могат ли българите да решат жилищния си проблем с помощта на такъв имот? И как да го направим така, че да не се сблъскаме с наказващата ръка на закона?
Един обикновен жител на един от градовете близо до Москва, Сергей Нифонтов, отдавна мечтае да придобие, макар и малка, но отделна къща в някое не много претъпкано селище. Но по някаква причина досега не е успял да натрупа достатъчно капитал, за да закупи обект в добро състояние или да го построи, а сега определено не е най-доброто време за сключване на договор за ипотечен кредит.
„Веднъж в едно от селата, където семейството ми и аз идваме да посетим роднини от време на време, видях много добре разположена изоставена къща във все още прилично състояние“, казва Сергей. - При разговор със съседи се оказа, че собственикът на обекта е изчезнал още през осемдесетте години на миналия век, родителите му също са починали отдавна, никой не знае близки роднини. И сега вече почти двадесет години никой не е идвал тук и не е гледал къщата.”
Всъщност Алексей Комаров, нотариус от Санкт Петербург и член на Българската адвокатска колегия, отбелязва, че такива разпоредби съществуват.
Така например съществуващата съдебна практика показва, че новият собственик може да превърне имота в своя собственост въз основа на правилата на чл. 234 от Гражданския кодекс на България, отбелязва експертът. Те допускат възможност за придобиване на недвижими имоти въз основа на т. нар. придобивна давност. Просто казано, гражданинът трябва да притежава конкретен обект най-малко 15 години (официалният период, установен от закона), след което, след като правилно установи този факт, той получаваправото да се обърнете към съда и с негова помощ да регистрирате новопридобити права в Rosreestr.
Но, както знаете, всичко изглежда гладко само на хартия. На практика новият собственик трябва да спазва още няколко също толкова важни условия. Например, собствеността трябва да бъде добросъвестна, открита и непрекъсната.
Освен това, уточнява нотариусът, законът допуска отказ от право на собственост само върху поземлен имот (без сграда) и върху дял от поземлен имот. Член 30.2 от Федерален закон № 122 уточнява механизма на това действие. Бившият собственик трябва да подаде подходящо заявление до териториалния орган на Rosreestr по местонахождението на недвижимия имот. В рамките на 10 дни представителите на тази организация трябва да регистрират прехвърлянето на собствеността. След това обектът идва на разположение на субекта на България или местната власт, а бившият собственик има право да получи извлечение от Rosreestr, което потвърждава липсата на конкретни недвижими имоти в неговия имот.
В същото време Алексей Комаров обръща внимание на един интересен момент: дори ако собственикът действително се е отказал от собствеността, той все още е длъжен да плаща данъци и да носи тежестта на поддръжката на имота, за да не причинява вреди на трети лица, докато не се намери лице, готово да придобие такъв имот в собственост.
Но в този случай възниква затруднение - собственикът не може да се откаже от правото си на собственост, тъй като се води безследно изчезнал. Тоест всъщност домакинството остана без собственик. Как да бъдем в този случай?
„Тези две понятия – отказ от собственост и лошо стопанисване на имота – трябва да се разделят“, обяснява експертът. - Лошо управление в никакъв случай не еможе да послужи като основание за изземване на земята от собственика. Ако сградите, разположени на обекта, представляват заплаха за живота и здравето на неопределен кръг хора (например едни и същи съседи), тогава можем да говорим най-много за тяхното събаряне и предявяване на искове към собственика за обезщетение.
Така че от тези обстоятелства, обобщава Комаров, следва недвусмислен извод: без писмен отказ на собственика на имота е практически невъзможно той да бъде обърнат в негова полза на новия действителен собственик съгласно горните норми на чл.234 от Гражданския кодекс на България.
В тази връзка възниква резонен въпрос към представителите на законодателната власт. Защо вместо да измислят закони, които позволяват безкрайно увеличаване на и без това трудната тежест за поддържане на собственика на недвижими имоти (евентуално увеличение на глобите за забавени плащания на комунални услуги, данък върху недвижимите имоти върху кадастралната стойност и т.н. и т.н., могат да бъдат изброявани безкрайно), не си правят труда да изработят прост, лесен и ефективен механизъм за прехвърляне на изоставен и безстопанствен недвижим имот в ръцете на силни и съвестни собственици, които са съгласни да го поддържат според законът? Като се има предвид, че броят на такива домакинства, разпръснати из цяла България, може да достигне далеч от десетки и стотици, а десетки хиляди (и дори повече) обекти, това не би бил най-лошият вариант за попълване на местните бюджети, при който всички страни биха били доволни от резултата.