Защо жилищните и комуналните услуги в нови сгради близо до Москва са 2-3 пъти по-скъпи, отколкото в столицата, 16 юли 2015 г.
Сергей Креков, президент на ACON (Асоциация на компаниите за недвижими имоти) и собственик на Clever Estate Management Company, разказва пред novostroy.ru за текущите реалности в комуналната инфраструктура на новите сгради в Подмосковието.
(Novostroy.ru) Според вашите оценки как се сравняват разходите за жилищни и комунални услуги в новите сгради в Москва и московските предградия?
Сергей Креков: В района на Москва разходите за жилищни и комунални услуги са два до три пъти по-скъпи. Ако вземем за пример типичен едностаен апартамент, тогава в столицата сметките за комунални услуги възлизат средно на около 2500 рубли на месец. В предградията разходите за жилищни и комунални услуги у дома могат да бъдат разделени на две групи. Ако къщата е свързана към градските мрежи, наемът е приблизително 3300 - 3600 рубли на месец. Ако къщата е нова сграда с така наречената "автономна" комунална инфраструктура - малко по-малко от 5000 рубли на месец. Но това е средно - практиката показва, че месечните плащания могат да бъдат значително по-високи.
(Novostroy.ru) Откъде идва такава огромна разлика? В крайна сметка новите сгради в столицата и близо до Москва на някои места почти „гледат в прозорците си“ ...
S.K.: Да вървим по ред. Първо, в района на Москва значителна част от новите сгради имат собствена комунална инфраструктура: артезиански кладенци за студено водоснабдяване, газови котли, автономни канализационни системи и др. И сега ще дам пример. Да приемем, че имате дача и решите да построите отделна топлоелектрическа централа за нея или система за пречистване и отвеждане на отпадъчни води като за жилищна сграда. Има ли икономически смисъл? Вероятно не.
Без изключение всички експерти оценяват ситуацията в жилищното и комуналното строителствоикономиката на България като изключително сложна. Модернизацията на дълготрайните активи в тази област изисква колосални средства. Българското правителство предприема редица стъпки за подобряване на ситуацията. Един от използваните механизми е подпрограмата „Модернизация на обектите на комуналната инфраструктура“.
Икономически обоснованото създаване на такива мощности става само в определен момент, на определено ниво на броя на потребителите. Там, където има твърде малко потребители, инфраструктурата за комунални услуги извън мрежата е ненужно скъпа.
Второ, в Московска област се натрупа огромно количество непродадени квадратни метри жилища в нови сгради. Мисля, че над 10 милиона. Тези "квадрати" са на разположение на разработчиците. Но дори и при частично непродадени апартаменти, все още е необходимо да се управлява новата сграда, някой трябва да поеме разходите за това. Разработчиците не се интересуват от това и контролираните от тях управляващи компании могат да разпределят тези разходи на обикновените купувачи на апартаменти чрез манипулации с тарифи.
(Novostroy.ru) Но повечето тарифи за комунални услуги са регулирани...
SK: Точно така. Повечето от тарифите, с изключение на подгряването на водата за топла вода, се отнасят за тарифите на естествените монополи и съответно се определят от регионите. При тези условия поведението на, да кажем, отделни управляващи дружества може да бъде различно.
Първият начин е да се вдигнат тарифите. И ако сред наемателите има такива, които започват да разбират ситуацията, да се оплакват (както на самата компания, така и на различни органи), тогава има друга стратегия. Разписката за плащане съдържа не надценена, а одобрена тарифа, но след това на отделни редове се добавят „поддръжка на помпена станция“, „поддръжка на термичен блок“ и др.
Лично видях в един отразписки за жилищни и комунални услуги, отделни редове „приемане на студена отпадъчна вода“ (въз основа на показанията на водомера за студена вода) и „приемане на топла отпадъчна вода“ (въз основа на показанията на водомера за топла вода). Последните струват три пъти повече. На въпроса ми с какво е свързано това, Наказателният кодекс отговори, че според тях мрежите се износват по-бързо от гореща вода, отколкото от студ.
(Novostroy.ru) Ако говорим за тарифата за подгряване на вода за топла вода - как да разберем колко е оправдана, след като не важи за регулираните?
SC: Важно е да разберете структурата на разходите тук. Основното тук е първоначалният ресурс: студена вода, тарифата за която е същата като за студена чешмяна вода. Освен това за отопление се използва или прегрята вода (охлаждаща течност), или природен газ. Всичко, което се плаща в повече, е, на първо място, заплатата на конкретен инженер по отопление или газ, обслужващ оборудване и мрежи (около 30 - 50 000 рубли на месец) или сравними разходи за заплащане на услугите на трета организация. На второ място, има отделни разходи във връзка с рутинна поддръжка и текущи ремонти. Но ако това оборудване и мрежи са включени в общата собственост на къщата, тогава всички тези разходи трябва да отидат в позицията „поддръжка на обща собственост в жилищна сграда“, а не в позицията „отопление на студена вода“. Просто казано, в този случай разходите са равни на общите разходи за студена вода и ресурса за нейното отопление.
Ако оборудването и мрежите не са включени в общата собственост, тогава ситуацията е много по-сложна и може да бъде много различна от един жилищен комплекс до друг. Аз например знам такъв пример. Газовата котелна централа, предназначена за целия микрорайон, обслужва само две къщи. В съседство - открит терен, други жилища все още не са започнали да се строят (има мудни преговори). Ценатоплата вода за жителите на тези две къщи е безобразна, "космическа". Невъзможно е да се намалят разходите: оборудването е твърде сложно, поддръжката му е твърде скъпа поради много сериозни изисквания на Ростехнадзор. Формално тарифата е оправдана, но това не улеснява жителите.
С.К.: В Москва най-често срещаната тарифа, одобрена от кметството, е „по подразбиране“ - 25,51 рубли на 1 м2 от общата площ на апартамент на месец. В района на Москва подобни тарифи, приети от местните власти, варират средно от 30 до 32 рубли. А в новите сгради действителните тарифи започват някъде от 37 рубли и могат да достигнат до 53 рубли. Обяснението е просто: разработчиците, чрез контролираните от тях управляващи дружества, могат да компенсират разходите си, включително за поддръжка на непродадени "квадрати", чрез такива високи тарифи.
(Novostroy.ru) Как могат да бъдат намалени тези разходи?
Въпреки че пазарът на първични жилища в района на Москва е на ръба на презапасяването, не всички предприемачи ще се съгласят да намалят номиналните цени, смята Вартан Погосян, маркетинг директор на Tekta Group. За съотношението търсене и предлагане на апартаменти в нови сгради близо до Москва - в интервю с експерт novostroy.ru.
Това обаче стана почти пети път. По това време предприемачът притежава приблизително 30% от жилищната площ в къщата. Всеки път на общото събрание на собствениците той гласуваше за "своя" Наказателен кодекс и нямаше достатъчно гласове на противниците.
(Novostroy.ru) Последният въпрос по темата за жилищните и комуналните услуги в района на Москва, но не е свързан с тарифите. Носят се слухове, че някои регионални нови сгради, които получават студена вода от артезиански кладенци, а не от местната водоснабдителна компания, са изложени на риск от остър недостиг на такава. Може ли да има основание за тези слухове?
S.C.: Наистина проблемсъществува. Първо, далеч не винаги е възможно точно да се оцени така нареченият „дебит на кладенеца“. Второ, тази цифра често се надценява за конкретен кладенец, за да не се губят ресурси за намиране и пробиване на нови. Познавам примери от този вид в южната част на Московска област, но по очевидни причини не бих искал да ги изказвам. Освен това е важно да се има предвид: къщата дава пълно натоварване на комуналните мрежи, на първо място, електричество и водоснабдяване, приблизително на третата година след пускането в експлоатация.
Струва си да споменем още нещо. Артезианската вода е много активна, йоните незабавно започват агресивно да окисляват инженерните мрежи, ако са направени от метал: клапани, клапани, самите тръбопроводи ... По добър начин бих забранил да правя метални мрежи в такива случаи, но реалностите са малко по-различни.