Заслужава ли си да закупите дял в апартамент Блог
Има много различни тълкувания относно концепцията за това какво е дял. Най-простата (и грешна!) идея е, че споделянето е стая. Тоест, ако имате дял в 2-стаен апартамент, тогава това е стая. Всъщност всичко е по-сложно.
Да предположим, че има 3-стаен апартамент и имате n-тия дял в него. Това означава, че във всяка стая притежавате n-та част, същото важи и за кухнята, банята, коридора и останалите стаи. Но това не е единственото тълкуване на същността на акцията. За да разберете по-подробно, разгледайте някои правни условия.
Акциите са 2 вида:
- разпределени в натура (стая е "възложена" на собственика на дела), - идеален (собственикът на дяла притежава площта, а не конкретна стая).
Има и 2 вида собственост на акции:
- споделена собственост (за всеки от собствениците се определя неговият дял), - съвместна (недвижимият имот е общ, докато дялът не е определен; най-често тази опция се среща, когато жилището е съвместна собственост на съпрузите).
Ако съвместната собственост е собственост на съпрузи или близки роднини, можете да го разберете, да присвоите на всеки акционер неговата част от жилището (стая) и да фиксирате това в писмено споразумение. По-трудно е, ако акциите са собственост на непознати или враждебни помежду си. В този случай съдът може да определи определен дял на собствениците.
Който продава акции
Най-често става дума за деца (внуци), които са наследили апартамента от възрастни родители. Има два варианта: - всеки продава своя дял, - апартаментът се продава изцяло, като всеки получава от продажбата сума, пропорционална на дела.
Вторият вариант е по-предпочитан - в този брокериса единодушни. Има 2 причини за това: - цената на целия апартамент е по-висока от сумата на цената на акциите, - апартаментите се продават по-бързо от акциите, купувачите са по-уверени в такива сделки, брокерите са по-склонни да поемат продажбата на целия апартамент.
Защо покупко-продажбата на акции е по-проблемна от продажбата на апартамент?
Исторически се е развило частично подозрително отношение към сделката с акции. Понякога акциите се оказват в ръцете на купувачи, чиято цел е да завладеят целия апартамент. Купува се дял, собственикът (или друго лице) се нанася в апартамента и буквално преживява останалите наематели. Целта е да се принудят останалите акционери да продадат акциите си. Така изобретателни граждани (а понякога и брокери) стават собственици на целия апартамент, който може да бъде продаден по-скъпо, отколкото е платено за всеки дял поотделно.
Капан за собственика на дяла
Случва се да се закупи дял, за да се получи разрешение за пребиваване. Някои смятат, че 1/10 (в най-добрия случай) или 1/40 дял дава право на прописка. Всъщност за правна регистрация е необходимо площта, равностойна на дял, да е поне 6 квадратни метра. м. Ако площта е по-малка, можете да се обърнете към съда и да поискате разрешение за пребиваване, но искът най-вероятно няма да бъде удовлетворен.
Така че струва ли си да купите дял?
Делът като жилище за живеене има твърде много недостатъци, а и не се купува с такава цел. Най-често акциите се придобиват за по-нататъшни манипулации с жилища, за да се правят пари от тях.
При това трябва да се вземат предвид следните точки:
1) Собственикът на дял трябва първо да предложи да закупи своя дял на други собственици на дялове в същия апартамент. На съсобствениците се дава един месец за размисъл. Ако не са съгласни, тогава собственикът на акцията може да я пусне на пазара.
Има един нюанс. Акосъсобствениците на апартамента докажат в съда, че им е предложена по-висока цена от цената, на която делът е продаден на трето лице купувач, сделката ще бъде обявена за недействителна.
2) Не е лесно да се продаде дял по легитимни начини - пазарът не харесва сделки от този вид. Затова продавачите прибягват до този метод: изготвят договор за дарение. Всъщност делът се продава, парите фигурират в сделката, но това никъде не е записано.
Ако собствениците на останалите дялове докажат в съда, че дялът е продаден, а не подарен, сделката ще бъде обявена за недействителна.