Жилищен комплекс "Новоорловски" как кризата засяга лидерите на строителния пазар, 22 юни 2017 г.
Две жилищни сгради бяха пуснати в експлоатация в жилищен комплекс Novoorlovsky, още седем се планира да бъдат пуснати в експлоатация до края на 2020 г. Въпреки това, според другия си проект - вторият етап от жилищния комплекс "Инкери" - предприемачът "ЮИТ Санкт Петербург" отложи крайния срок. Ще проверим дали има рискове в жилищния комплекс Новоорловски.
Официалният уебсайт съдържа документи за изграждане на сгради: № 1.3.1, 1.3.2, 1.4.1, 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1, 1.6.2. Всъщност в момента тече строителството на сгради: № 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1.
Случаи 1.3.1, 1.3.2, 1.4.1:
Случаи 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1, 1.6.2:
Общият брой на паркоместата към сгради № 1.5.2 и 1.6.2 е 504 бр.
Скоростта на строителство на къщи
Случай 1.5.1. Рамката на жилищната сграда е напълно готова, фасадното остъкляване и балконското остъкляване са завършени, работата по полагането на вътрешни мрежи с инсталирането на инженерно оборудване е завършена, външните мрежи са монтирани, работи се по окончателното довършване на апартаменти и MOP, работата по подобряването на прилежащата територия е до голяма степен завършена. Степента на готовност на строящата се къща е 90-95%.
Уебсайтът на разработчика съдържа информация за намерението да пусне в експлоатация тази сграда преди края на второто тримесечие на 2017 г. Ако не до края на второто, то до края на третото тримесечие вероятността за доставка е много висока.
Корпус 1.5.2. Степента на неговата готовност е подобна на степента на готовност на сградата 1.5.1., тоест не по-малко от 90-95%. Тази сграда може да бъде въведена и през 2-3-то тримесечие на 2017 г.
Случай 1.6.1. Завършват се монолитни работи и полагане на външните стени на къщата, полагането на вътрешни прегради е в ход. Степента на завършеност на кутията на сградата е не по-малко от 90%. Работи се попокриви, започна остъкляване, започна работа по външни мрежи. Извършва се монтаж на оборудване за индивидуални отоплителни пунктове, започна окабеляването на вътрешните водопроводни, канализационни и ел. мрежи.
Финансова стабилност или нестабилност?
Разработчикът JSC "YIT Санкт Петербург" е построил и пуснал в експлоатация много жилищни и търговски недвижими имоти. Значителен брой съоръжения са в процес на изграждане. Освен това са обявени нови проекти. Компанията не само е в списъка на "белите предприемачи", но и заема едно от челните места по отношение на надеждност и гаранции за изпълнение на своите строителни проекти.
Ето и цифрите от проектните декларации на предприемача в различни строящи се от него жилищни комплекси, които отразяват основните му финансови показатели през последните години:
От тези цифри се вижда, че печалбата, показана през 2015 г., е заменена от загуби за три поредни тримесечия на 2016 г., включително много значителни в края на 2016 г. В края на 2016 г. разработчикът дължи на някого 15,2 милиарда рубли, докато той дължи по-малко от 2 милиарда рубли; в края на първото тримесечие на 2017 г. разработчикът дължи 13,4 милиарда, той дължи 1,6 милиарда рубли.
Отразяват ли тези показатели реалните проблеми на предприемача? По отношение на този конкретен разработчик, дадените цифри не показват никакви проблеми. Какво имаме предвид:
В размер на дължимите сметки в 13,4 милиарда рубли. "Седи" включително дълг на предприемача към притежателите на капитал, който се получава поради факта, че те са внесли средства по договори, но все още не са получили апартаменти.
Цифрата на дължимите сметки е "плаваща". В края на 2015 г. той рязко намаля от 15 милиарда рубли. до 12 милиарда рубли (поради прехвърлянето към притежателите на акциипостроени апартаменти и отписване на част от дълга чрез това), след това до средата на 2016 г. се увеличи до 13 милиарда рубли, а до края на 2016 г. се увеличи до 15 милиарда рубли.
Въпреки че, разбира се, тази промяна сигнализира за известно забавяне на строителството. Увеличението на дължимите сметки се дължи на факта, че се сключват нови договори, парите се плащат от акционерите, а къщите, както виждаме в примера на 2-ри етап от жилищния комплекс Inkeri, се отдават под наем по-късно от планираното.
Междинната загуба в размер на 800 милиона рубли, показана от разработчика през първите три тримесечия на 2016 г., е незначителна за този разработчик и по никакъв начин не засяга неговата финансова платежоспособност и стабилност.
Какво може да се научи от тези цифри:
Цифрата на дължимите сметки от 13,4 милиарда рубли, която изглежда толкова „ужасна“ в цифрите по-горе и която включва не само дългове към доставчици на материали и строителни предприемачи, но и дългове към акционери за внесените от тях пари, просто се „разтваря“ в цифрата от 16,5 милиарда рубли. „други нетекущи активи“, които включват на първо място обема на незавършеното строителство. Тоест полученият заем от доставчици, изпълнители и акционери е използван целево за създаване на обекти на незавършено строителство. И когато къщите бъдат построени и предадени на акционерите и част от апартаментите са продадени, тези задължения ще бъдат затворени (като се има предвид, че тази ситуация ще се възпроизвежда отново и отново, докато този предприемач извършва строителни дейности).
В същото време предприемачът е формирал запаси от строителни материали в размер на повече от 5 милиарда рубли, които вече не могат да бъдат формирани засметка на контрагентите, тъй като тази сума надхвърля обема на "текущото производство", покриващ цифрата на дължимите сметки. Разработчикът има вземания, тоест дълг на контрагенти към него, в размер на 1,8 милиарда рубли. върху получените аванси, които тепърва ще изработват.
Разработчикът има добър паричен поток, състоящ се от постъпления (т.е. пари от продажбата на непродадени апартаменти в завършени къщи, които бяха поставени в баланса на предприемача след завършване на строителството и тяхната продажба отразява приходите на компанията) в размер на 3,9 милиарда рубли и парични постъпления от сключен DDU в размер на 7,1 милиарда рубли. Тоест предприемачът само от основната дейност, свързана със строителството, е имал "парични средства" в размер на 11 милиарда рубли. Това му позволи да извърши разходи в размер на 7,8 милиарда рубли само за строителство. търкайте. за отчетната година.
Загубата, показана в края на трите тримесечия на 2016 г., няма значение, защото, първо, не е известно какво ще демонстрира разработчикът в края на 2016 г., и второ, цифрата от 0,8 милиарда рубли. незначителен по отношение на нетните активи (капитала) на разработчика в размер на 11,3 милиарда рубли. (който се формира от инвестициите на основателите в уставния капитал в размер на 7,4 милиарда рубли, резервен капитал, допълнителен капитал и, най-важното, от неразпределената печалба на разработчика, натрупана от година на година). Тоест, дори предприемачът да продължи да показва такива загуби, ще му отнеме поне 15 години, за да започне да изпитва финансови затруднения.
Разработчикът не изтегля парите, спечелени от обращение, което е посочено с числото „0“ в колоната „финансови инвестиции“ за отчетната година, тоест той не участва в други проекти и реинвестира парите, спечелени в строителството, в свои собственидейност, което води до увеличаване на неговия капитал и активи.
Динамика на продажбите
Като се има предвид, че графикът за плащане на продадените апартаменти по договорите за дялово участие може да бъде синхронизиран с графика за строителство, може да се приеме, че не всички средства са постъпили по сключените договори. Това означава, че сумата, която трябва да отиде на разработчика, значително надвишава 50% от цената на всички апартаменти в договорите в процес на изграждане. В същото време степента на готовност на сгради № 1.5.1 и 1.5.2 е най-малко 90-95%, а сгради № 1.6.1 - най-малко 55-60%.
Това означава, че продажбата на всички апартаменти в сградите в строеж не само ще донесе достатъчно пари за завършване на строителството, но значителни средства ще останат неизползвани в тези сгради, тоест те ще формират печалбата на предприемача.
Невъзможно е да не споменем
Важните съдебни решения, в които предприемачът е участвал през последните три години, включват следното:
Такива показатели се демонстрират от компания с годишен оборот от десетки милиарди рубли.
Няма други значими административни, граждански производства и производства по несъстоятелност, в които участва ЮИТ Санкт Петербург АД. Фирмата работи без съществено нарушение на строителните норми. През 2016 и 2017 г. не са извършвани проверки от страна на строителния надзор, които да възпрепятстват строителството на жилищни комплекси.
Какви са изводите?
Разработчикът е много стабилно предприятие. Не изпитва проблеми с финансирането на изграждането на своите съоръжения, включително жилищния комплекс Novoorlovsky. Забавянето на темповете на строителство и забавянето на сроковете за завършване на отделни жилищни комплекси се свързва единствено с кризата встроителната индустрия в България и намаляване на броя на купувачите на апартаменти. Разработчикът започва и поддържа много строителни проекти, а броят на купувачите на пазара като цяло е намалял, така че темпът на строителство е намалял, има забавяне в доставката на обекти и в резултат на това задълженията са леко увеличени.
Очевидно е, че ако в други обекти (например в жилищния комплекс "Инкери") предприемачът допуска забавяне на строителството, тогава в жилищния комплекс "Новоорловски", който ни интересува, компанията строи преди графика за строителство. Сгради No 1.5.1. и 1.5.2. могат да бъдат изградени и въведени в експлоатация една година по-рано от посочения в проектната декларация срок. Няма рискове предприемачът АД "ЮИТ Санкт Петербург" да изпита финансови затруднения и поради това да не построи жилищния комплекс "Новоорловски" или да забави значително въвеждането му в експлоатация.