Жилищни помещения като обект на сделки и обект на държавна регистрация на права върху недвижими имоти
Жилищните помещения са обект на жилищно право. Съгласно клауза 4, член 1 от КТ България гражданите, законно пребиваващи на територията на България, имат право свободно да избират жилищни помещения за пребиваване като собственици, наематели или на други основания, предвидени в закона.
Правното определение на жилище е дадено от законодателя в член 6 от LC RF. Жилищни помещения се признават за изолирани помещения, които са недвижима собственост и са подходящи за постоянно пребиваване на граждани (отговарят на установените санитарни и технически правила и разпоредби, други изисквания на закона.
Фиксирането на легална дефиниция трябва да сложи край на споровете около понятието и признаците на жилище.
Въз основа на това определение могат да се разграничат следните характеристики на жилището.
Първо, жилището е обект на жилищно право.
Собственикът на жилищното помещение упражнява правата на притежание, ползване и разпореждане с принадлежащото му жилищно помещение в съответствие с предназначението му (клауза 1 от член 288 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Правото на владение, ползване и разпореждане на собственика е ограничено до предназначението на жилището. Последният е предназначен само за пребиваване на граждани. По този начин законът не позволява разполагането на промишлено производство в жилищни сгради. Настаняването от собственика в принадлежащите му жилищни помещения на предприятия, институции, организации е разрешено само след прехвърлянето на такива помещения в нежилищни. Прехвърлянето на помещения от жилищни в нежилищни се извършва по начина, определен от жилищното законодателство (клауза 3.4 на член 288 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Имайте предвид, че в новия жилищен комплекс България, прехвърлянето на жилищни помещенияцяла глава е посветена на нежилищните - гл.4 (ст.ст.25-29).
Второ, жилището е недвижим имот.
Съгласно член 130, параграф 1 от Гражданския кодекс на България недвижимите имоти (недвижими имоти, недвижими имоти) включват парцели, подпочвени парцели, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. обекти, които не могат да бъдат преместени без несъразмерно увреждане на тяхното предназначение, включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции, обекти на строителство.
Жилищните помещения са недвижима собственост по силата на своето естество (физически неподвижни), имат знак за силна връзка със земята.
Трето, изолирана стая се признава за жилищна.
Тази функция е добавена за първи път към жилищното законодателство на Руската федерация. Изолираните помещения са жилищни сгради, част от жилищна сграда, апартамент, част от апартамент. В този случай изолираната стая може да се състои от една или повече стаи.
Част от стая или съседна стая не може да бъде разпозната като изолирана стая. В този случай, например, един апартамент може да бъде разделен на няколко изолирани стаи чрез преустройство по начина, предписан от действащото законодателство (в съответствие с техническите и санитарни изисквания). Помещенията, създадени в резултат на независимо (неодобрено) преустройство на жилища, не са изолирани.
Четвърто, само такъв недвижим имот е жилищен, който е „подходящ за постоянно пребиваване на граждани“ - тоест отговаря на установените санитарни и технически правила и норми и други изисквания на закона.
Процедурата за признаване на помещение като жилищно помещение и изискванията, на които трябва да отговаря жилищното помещение, се определят от правителството на България в съответствие с КТRF, други федерални закони (клауза 3, член 15 от LC RF).
- в окаяно състояние;
- в аварийно състояние;
- в които се разкрива вредното въздействие на факторите на околната среда.
Те не са недвижими имоти и не принадлежат към жилищни помещения: временни панелни къщи, ремаркета и подобни постройки.
По този начин понятието жилище може да се формулира по следния начин:Жилището е изолирано помещение, което е недвижима собственост и е подходящо за постоянно пребиваване на граждани (отговаря на установените санитарни и технически правила и норми, други изисквания на законодателството и е признато за такова по начина, предвиден от закона).
Помислете за процедурата за създаване на жилище.
Присвояването на бъдещия обект на жилищния фонд и зоната за застрояване е определено от самото начало в проектната документация, одобрена от клиента на строителството и съгласувана с компетентните държавни органи и местни власти, на етапа на предоставяне на парцел и издаване на разрешение за строеж (член 51 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация). Изготвянето на проектна документация не се изисква само за изграждането на индивидуално жилищно строителство (клауза 2, член 48 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация). В същото време индивидуалният предприемач получава разрешение за съответното развитие в съответствие с член 51 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация.
След завършване на строителството сградата се предава и приема, редът за което съгласно чл.753 от Гражданския кодекс на България се определя от закон, други нормативни актове и договор. След подписване на съответния сертификат за приемане, ОТИ издава технически паспорт на разработчика на жилищната сграда.
крайдокументална регистрация на предназначението на помещенията за целите на пребиваването на етапа на държавна регистрация на права върху него като жилищни помещения от съдебната институция за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях по начина, установен от Закона „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“.
Така новопостроеното жилище се записва като жилище в единния държавен регистър. В същото време определящ фактор, наред с неговите свойства, е „целта на използване на жилищния фонд“.
Съвременните правни критерии за жилищни помещения трябва да сложат край на споровете относно класифицирането на определени „недвижими обекти“ като жилищни помещения.
Наред с концепцията за жилищни помещения, новото жилищно законодателство определя видовете жилищни помещения (член 16 от Жилищния кодекс на Руската федерация) и техните понятия. Жилищните помещения включват:
- жилищна сграда, част от жилищна сграда;
- апартамент, част от апартамента;
Жилищна сграда е индивидуално определена сграда, която се състои от стаи, както и спомагателни помещения, предназначени да задоволят битовите и други нужди на гражданите, свързани с пребиваването им в такава сграда (клауза 2, член 16 от LC RF).
Апартамент се признава като структурно отделна стая в жилищна сграда, осигуряваща директен достъп до общите части в такава къща и състояща се от една или повече стаи, както и спомагателни помещения, предназначени за задоволяване на битови и други нужди на гражданите, свързани с тяхното живеене в такава отделна стая (клауза 3 от член 16 от LC RF).
Стая е част от жилищна сграда или апартамент, предназначена за използване като място за пряко пребиваване на гражданив жилищна сграда или апартамент (клауза 4, член 16 от LC RF).
Жилищните помещения са обект не само на жилищни права, но и на граждански права. Жилищните помещения могат да бъдат обект на различни гражданскоправни сделки. Собственикът на жилището, упражнявайки правото си на собственост, ползване и разпореждане с жилището, може: да отчужди жилището (например чрез дарение, продажба, замяна), да отдаде жилището под наем, да ипотекира жилището в изпълнение на определено задължение.