Зониране на града
Слайд 1
Тема 3
ПЛАНИРАНЕ НА ТЕРИТОРИАЛНОТО РАЗПОЛОЖЕНИЕ НА ОБЕКТИТЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Основни характеристики, структура и функции на градското пространство.
Зониране на територията на града.
Зонално разположение и локално разположение на обекти на недвижими имоти.
Процесът на пространствено планиране за конкретна сграда.
Слайд 2
Основни характеристики, структура и функции на градското пространство
Типология на градските форми
Типологията на градските форми определя най-обобщените характеристики на местоположението на обектите на недвижими имоти, като по този начин влияе върху тяхната стойност. Тя е разнообразна. Основните видове структури (на примера на градовете в Руската федерация) са показани на фиг. 3.1 - 3.3
Слайдове 3 – 6
Размерът на градасъщо е взаимосвързан с форматаразмерът на градаколкото по-голям е, толкова по-големи са несъответствията в местоположението на конкретни обекти на недвижими имоти и следователно промяната в обхвата на стойностните стойностиНаличието на форма и размер във всеки град ни позволява да говорим за сравнителните предимства на определени фрагменти от градската зона.Естествено, за провеждане на такова сравнение е необходим критерий, който се счита най-значимите за местонахождението на недвижимия обект.
Слайд 7
Въпреки това, градоустройствената стойност на една територия не се изчерпва от сумата C.Коефициентът на рядкост играе значителна роля.Разбира се, в буквалния смисъл обектите на недвижими имоти не притежават рядкост - има много хиляди от тях в града. Има обаче свойство, което може да се определи като относителна рядкост: принадлежност на обекта към дълга историческа епоха, архитектурен стил, оригиналност на декоративното решение.(фасадна декорация, интериор и т.н.), тоест всичко, което формира индивидуален образ на обект, го прави „парче“, а не обикновено. Това се отнася не само за паметници на историческото и културно наследство, но и за всички композиционно, стилистично и образно изразителни сгради, които се превръщат в местни или общоградски архитектурни и градоустройствени атракции.Стойността на такива обекти ще надвишава общите разходи за строителство с определена сума (паричен еквивалент на рядкост), а общата стойност на подобряването на територията Tsulučsh, на която се намират тези обекти, ще бъде:
Разликата в градоустройствената стойност на различни участъци (фрагменти) от територията на града се дължи на факта, че тези участъци са разработени през различен период от време. Най-дълъг период на развитие съответства на териториалния фрагмент, който е центърът на града.Може да се каже, че е център, защото развитието на територията тук продължава през цялото съществуване (живот) на града, т.е. за центъра t0CB = tzh.g. По правило центърът на града е ясно изразен в плановата структура, е "ядрото" на тази структура и се характеризира с най-висока концентрация на недвижими имоти. Наличието на център е най-видимо в градовете с така наречената радиално-пръстенова структура. Москва е пример за такъв град. Може да се каже, че в Москва различните периоди на градска еволюция са ясно фиксирани в териториалните фрагменти на пръстеновидната форма, всеки от които съответства на определен период от развитието на града: булевардният пръстен - градинският пръстен - околовръстният път - Московският околовръстен път (МКАД). Всеки от предишните "пръстени" има по-високо ниво на градоустройствена стойност, тъй като площта, заета от тяхтериторията е резултат от по-продължителна и по-интензивна градска еволюция.
Всички части на града трябва да имат приемливо ниво на градоустройствена стойност, центърът не трябва да доминира особено в това отношение. Рязкото намаляване на градоустройствената стойност в районите на масово застрояване е неоправдано.
Трябва обаче да се има предвид, че градската еволюция е сложен и доста противоречив процес.В никакъв случай не може да се твърди, че развитието на града е непрекъснат преход от добро към по-добро, че всички фактори на развитие без изключение имат само положителна динамика. Самото пространствено разширяване на града, нарастването на размера на неговата територия често е обширно. Липсата на оптимални решения за гъстотата и височината на застрояването доведе до факта, че растежът на града стана неконтролируем, създавайки сериозни проблеми при осигуряването на достъпност на различни части на града.Развитието на много градове оказва отрицателно въздействие върху екологичната ситуация.Освен това в много случаи централните райони на градовете се оказват в най-лоша екологична ситуация, което се дължи главно на интензивността на транспортните потоци, преминаващи през центъра.
Следователно ефектът от различни фактори на пространствената среда върху стойността на обектите на недвижими имоти е много противоречив и тези противоречия трябва да бъдат правилно взети предвид в процеса на планиране на териториалното разпределение на обектите на недвижими имоти.
Зониране на града
Градът като система
Системата е естествено обусловен набор от елементи, принципи и връзки, който функционира за постигане на определена цел.В същото време свойствата на системата не се свеждат до свойствата на нейните съставни частиелементи - винаги има "системен ефект", генериран именно от характера на връзките между елементите. Всяка съзнателно организирана система има целеполагане, т.е. тя е насочена към постигане на определени резултати в хода на своето функциониране („безцелна“ е само природата и нейните съставни подсистеми).
В най-общата си форма градът може да се разглежда като пространствено организирана (териториално фиксирана) система от живот.
Специфичните видове живот са много разнообразни, но определящата за града е селищната функция. Ако разглеждаме системата като функционираща структура, то градът е пространствена структура на процеса на човешки живот. Интензивността на видовете жизнена дейност във времето и пространството е различна, следователно в хода на градското развитие в границите на пространствената структура на града (т.е. на неговата територия) се формира функционална структура,, чиито елементи са фрагменти от градската територия с преобладаващ тип жизнена дейност. С други думи, на територията на града са се формирали повече или по-малко ясно обособени функционални зони:жилищни(места за живеене на населението);промишлени,в които е съсредоточен основният брой промишлени предприятия;рекреационни- места за концентрация на ценни природни обекти (реки, вътрешноградски естествени резервоари, горски паркове и др.). По правило властите и администрациите, културните институции и най-големите търговски предприятия са концентрирани в центъра на всеки град, което го прави възможно да се отдели като специална функционална зона. Наличието на преобладаващи видове жизнена дейност е еквивалентно на преобладаващия характер на използването на един или друг фрагмент и позволяваизвършватзониране на градската територия Самите зони в този случай са фрагменти от територията на града, очертани от затворени криви линии и заедно (заедно с пътните артерии те са системни връзки) плановата структура на града.
Градовете (или части от градове) се характеризират с наличието на ясно определени функционални зони, чието развитие е предимно планирано, в съответствие с одобрените централно градоустройствени и градоустройствени решения. Тези зони са особено очевидни в градовете, формирани на базата на така нареченитеградообразуващи предприятияНуждите на икономиката диктуват необходимостта от икономическо развитие на нови територии. На практика това означава напреднало изграждане на основното предприятие, около което се формира градът. Това беше предприятието, което се превърна в градоустройствено и градоустройствено доминиращо, без да притежава нито една от характеристиките, необходими за това (трябва да се отбележи, че архитектурната стойност на промишлените съоръжения е характерна, за съжаление, само за чуждестранна практика). Въпреки това, за градовете с дълъг период на развитие, разпределението на зоните на функционална основа е трудно - всички видове живот са до известна степен комбинирани на територията на града, тоест сякаш са "смесени". Влияние оказват и особеностите на плановата структура на градовете. Във всеки от тях съществува действителен или номинален център. В хода на развитието могат да се образуват алтернативни "центрове", места на притегляне на населението, което "размива" границите на съответната функционална зона. Но тъй като един град с дълга еволюция винаги е голям по размери, обективната необходимост от обособяване на територията му, тоест зониране, остава, но спореддруги нефункционални критерии. Тъй катозонирането е разделяне на градското пространство на фрагменти, критериите за зониране във всички случаи трябва да бъдат пространствени, "обвързани" с неговите пространствени характеристики. Както вече беше отбелязано, характеристиките на ландшафта (характеристиките на терена) са основни при анализа на територията на града. Възможно ли е да ги приемем като необходимо и достатъчно условие за райониране, т.е. считате, че независима зона е фрагмент от градска територия с ясно изразени различия в характеристиките на ландшафта? На този въпрос трябва да се отговори отрицателно поради следните причини:
а) рязката разлика в характера на ландшафта за българските градове не е характерна. Наличието на река (по-рядко езеро) може да се счита за единствената стабилна характеристика на градския пейзаж, която определя характера на първоначалното развитие (на единия или двата бряга) и до известна степен посоката на градско развитие. Често срещан факт е, че първоначалната сграда, "прото-ядрото" на града, често се формира на издигнато място (хълм);
б) една от неизбежните последици от човешкия живот е , че първоначалните характеристики на ландшафта никога не остават непроменени и често просто престават да съществуват като значими характеристики на градското пространство. Всеки знае, че Рим се намира на седем хълма; много хора знаят, че съпругата на Москва се намира на седем хълма; някои хора знаят, че Калуга и Киев също са разположени на седем хълма. В действителност обаче, в "природата", тези седем хълма в изброените градове са много трудни за откриване: те са почти напълно подравнени с останалата част от територията под вековнатавъздействието на човешката дейност. Трябва да се знае, че истинският град еизкуственоместообитание, в което оригиналните природни характеристики могат да бъдат запазени само под формата на изключително незначителни фрагменти, местни „включвания“. Така изравняването, изравняването на първоначалните ландшафтни характеристики на територията на града еобективна последицаиестествен резултатот градската еволюция.
Извършеният анализ ни позволява да заключим, че характеристиките на ландшафта не трябва да се приемат като критерии за зониране, а могат да служат само като допълващи характеристики на разпределените зони.
Ако характеристиките на ландшафта се запазят, тогава участъците от градската територия, които ги притежават, вече не стават фрагменти от монотонен градски пейзаж, а пространствени доминанти. Броят на такива сайтове е ограничен; те се характеризират ссвойството на рядкост,и следователно с повишена стойност в сравнение с други сайтове.Паричното изражение на тази допълнителна стойност е вид излишък. Разликата от (виж формула 2.2) е, че не се подчинява на никакви зависимости. Парцели с ценни ландшафтни характеристики са разположени произволно в града. Този произволен характер на разположение служи като допълнителен аргумент за правилността на извода, че характеристиките на ландшафта не могат да бъдат самостоятелен критерий за зониране. Друг извод е, че наличието на такива характеристики влияе върху стойността на недвижимите имоти само в посока нагоре (както и всеки друг аспект на рядкост).