Ако не е възможно да се изплати ипотечен кредит и как най-добре да се изплати ипотечен кредит
Още на етапа на избор на оптималната ипотечна програма трябва да обърнете внимание не само на размера на лихвения процент, но и на условията за предсрочно погасяване. Банките все по-често се стремят да "накажат" клиента за желание да се отърве от кредитното робство възможно най-скоро.
Големите банки продължиха да привличат кредитополучатели, смело декларирайки перспективи, нови програми и дори намаления на тарифите. Но, изправен като потребител пред търсенето на банка, която е готова да отпусне пари за закупуване на апартамент, открих, че не всички играчи са се върнали в работата си.
Ипотечните банки, напротив, решиха да възобновят старата практика. Отиваме на уебсайта на Moskommertsbank, опитваме се да намерим информация за процента при получаване на заем за закупуване на жилище на вторичния пазар и виждаме: „При срок на заема от 5–30 години процентът е от 12%.“ Подобно приближение не помага много за разбирането колко ще трябва да платите в крайна сметка, ако вземете например заем от $200 000 за 20 години. С 10 процента авансово плащане и удостоверение за 2 данъка върху доходите на физическите лица ставката на банката се оказа 13,5% в рубли. Изглежда, че 1,5% е дреболия, но с нашата сума и условия това е допълнителен разход в размер на $51 000.
Нямаше го - временно не е наличен. След разговор със служителите на кол центъра установяваме, че без комисионна процентът ще се увеличи до 11,75% в долари. Повечето кредитни институции с информация обаче са много по-прозрачни, но с по-внимателно проучване на тарифите, програмите и условията за кредитиране започвате да разбирате колко се е променил пазарът през последната година.
Предвид поскъпването на жилищата, българите все по-често вземат заеми за дълги периоди - за 15-25 години, което им позволява да получават голяма сума и да намалят размера на месечните вноски. В същото време кредитополучателите се стремят да изплатят заемитебързо - в рамките на пет до десет години, за да не плащате на банките. Така че, вземайки заем от $200 000 за закупуване на апартамент за период от 20 години при лихва от 11% годишно, човек, при спазване на графика за плащане, ще плати лихва от $295 400. Като намали периода на изплащане на кредита до десет години с помощта на предсрочни вноски, той ще спести повече от $150 000. "Девет от всеки десет кредитополучатели, които идват за ипотечен заем, възнамеряват да реп. да, предсрочно. За тях заемът е принудителна необходимост, от която трябва да се отървете възможно най-скоро.
И сега много банки се стремят да ограничат тази практика: въвеждат комисионни за предсрочно погасяване (AP), мораториум върху него, броят на програмите, в които лихвеният процент зависи от това дали клиентът изплаща кредита предсрочно или не, се увеличава “, оплаква ми се познат кредитен брокер. А и самите клиенти не са ентусиазирани от новата политика на финансистите. Валери, професионален инвеститор (от 90-те години на миналия век печели ежедневния си хляб чрез покупка и продажба на жилища), също не е ентусиазиран от сегашната ситуация: „През 2005 г. купих тристаен апартамент в Москва за 140 000 долара, имах само 65 000 долара от собствените си пари, останалото взех на кредит за десет години. Година по-късно той го продаде, дори след като изплати заема и лихвите по него, той направи печалба от $ 70 000. След това той отново обърна подобна сделка, използвайки пари назаем. Но ако реша отново да купя апартамент или къща, тогава няма да е лесно да намеря подходяща кредитна програма, която да ми позволи да изплатя заема изцяло предсрочно без неустойки.
Но банките не обръщат внимание на оплакванията на посредници и клиенти. За тях е изгодно, когато потребителите плащат без да закъсняват, но и без да плащат предсрочно. И ако клиентът днес взе 1 000 рубли за една година. в размер на 10% годишно и върна всичко утре, след товаоткъде ще дойдат печалбите, тъй като лихвата ще се начислява въз основа на времето на действително използване на заемните средства. Така че банкерите се стремят да ограничат възможността на клиента да изплати предсрочно кредита с всички налични методи.
Първият лост за натиск е въвеждането на мораториум (забрана) върху ДП: като правило той е от три до шест месеца, но за някои банки достига 12 месеца. Някои играчи не налагат мораториум, но през първите 3–12 месеца от плащанията по заема налагат санкции на тези, които искат да изплатят бързо, в размер на 2–5% от сумата на DP. Неустойките могат да бъдат скрити в договора под псевдонимите "комисионна" или "такса".
Банките ограничават и минималния размер на предсрочното погасяване. Само при няколко големи играчи вноските за предсрочно погасяване могат да бъдат доста приемливи за семейния бюджет на кредитополучателя от 10-15 хиляди рубли. (MKB, Credit Europe Bank, Vozrozhdenie, Promsvyazbank, VTB 24 и др.), Останалите имат много по-висок праг - 25-30 хиляди рубли. Uralsib Bank, Unicreditbank и Raiffeisenbank са готови да приемат вноски за предсрочно погасяване, но в размер на най-малко 50-60 хиляди рубли. Тук „лидерите“ са Finservice, българска ипотечна банка и Home Credit: първите две имат минимален ДП от 80 000 рубли, докато вторият има общо 5000 долара.
Все повече са програмите, при които процентът зависи пряко от условията за предсрочно погасяване на кредита. В случай, че кредитополучателят се съгласи с мораториум върху ДП, той получава по-ниска лихва, отколкото при опцията с възможност за предсрочно погасяване на кредита. Абсолют Банк предложи на клиентите си три варианта за тарифи. Най-ниските ставки (от 9% годишно в долари)могат да бъдат получени от онези, които се съгласят на петгодишен мораториум върху AP. Но минималните ставки са налични само ако има висока първоначална вноска. Ако тази такса не надвишава 10%, заемът ще струва 12% в рубли и 11% в долари. Ако клиентът е готов за 12-месечен мораториум, ставката ще бъде малко по-висока - 12,5% в рубли и 11,5% в долари (при предсрочно погасяване през първата година ще бъде начислена комисионна от 4% от размера на DP). Ако искате да изплатите заема предсрочно без неустойки, ще трябва да се съгласите на по-висок процент - 13% в рубли и 12% в долари.
Подобни програми, при които тарифата зависи от условията за предсрочно погасяване на заема, има в Райфайзенбанк, City Mortgage Bank, JI Money Bank и др. В Alfa-Bank условията за предсрочно погасяване са обвързани със сумата на заема: при заем до 250 000 долара мораториумът ще бъде три месеца, от 250 000 до 500 000 долара - шест месеца и със сума от $500 000 - 12 месеца.
Ние не пренебрегваме психологията
Ако ставката по програмите с мораториум е значително по-ниска от стандартните продукти, кредитополучателите трябва да обърнат внимание на тях. Особено, ако няма желание или финансова възможност за изплащане на заема предсрочно. Дори ако късметът ви падне от небето под формата на наследство или печалба от лотарията, което ще ви позволи да изплатите заема предсрочно, можете да изберете програма с мораториум, но възможност за пълно ДП с плащане на наказателни такси. Във всеки случай ще бъде по-изгодно, отколкото да следвате графика на плащане. При частично предсрочно погасяване също е по-изгодно да се плати глоба, тъй като се плаща веднъж и главният дълг веднага се намалява - върху него се начислява по-малко лихва и в крайна сметка клиентът спестява прилично.
При избора на програма трябва да се вземе предвид как конкретна банка преглежда графика за погасяване на кредита във връзка с частично предсрочно погасяване.Най-често той предлага намаляване на размера на месечното плащане, по-рядко - намалява срока на заема. Само няколко участници на пазара дават възможност на кредитополучателя да избира. По-добре е да предпочетете намаление на плащането. В този случай имате допълнителни пари, които отново можете да използвате за предсрочно погасяване или просто да намалите тежестта върху семейния бюджет и да ги използвате по свое усмотрение.
Ако говорим като цяло за избора на оптимална програма за конкретен потребител и като вземем предвид такъв фактор като възможността за предсрочно изплащане на ипотечен кредит без комисионна (или, обратно, с нея), тогава е важно да се вземе предвид психологическият аспект. За вас е важно да определите какъв тип кредитополучател сте. Нека обясня с конкретни примери.
От всички мои познати, които са се възползвали от ипотечен кредит през последните две-три години, има двама напълно противоположни човека. Андрей, който работи като мениджър в голяма пиар агенция, просто физически, както казва, е притиснат от задълженията си. Въпреки факта, че е взел заем за закупуване на жилище за 20 години, той приписва почти всички налични средства, както и тримесечните бонуси и такси, които получава, докато работи като текстописец, на заемодателя, изплащайки дълга предсрочно. „Веднага след като натрупам минималната сума за погасяване (1 хил. долара), отивам в банката, пиша заявление за предсрочно частично погасяване и депозирам пари. Разбира се, съзнателно налагам определени ограничения по отношение на големи покупки, отдих и развлечения. Но вече изчислих, че ако се придържам към предсрочни плащания, мога да изплатя заема за пет години и размерът на надплащането ще бъде много по-малък. Знаейки, че стратегията ми за погасяване на дълга ще бъде точно тази, избрах програма, в която имаше избор: да намаля сумата поради предсрочно погасяванеанюитетно плащане или намаляване на срока на заема. Второто е по-важно за мен”, обяснява Андрей.
Ирина, млад, но много успешен адвокат, има съвсем различна стратегия: тя изплаща заема навреме и никога не плаща повече от посоченото в графика, издаден от банката. „Можете, разбира се, да живеете гладни пет години, ограничавайки се във всичко, но това не е моят начин. След като купих апартамент, искам много повече: домакински уреди, мебели и кола, за да купя, и да отида да се отпусна, и да отида на кафе или сауна с приятели. Хубаво е да не се ограничаваш твърде много и изобщо няма да се откажа от това. Специално взех заем за 25 години, като по този начин намалих месечната вноска, въпреки че с доходите си можех да направя по-големи суми. Търсих заем въз основа на размера на процента и срока на заема. В резултат на това, след като видях най-добрите условия за кредити с дълъг мораториум за предсрочно погасяване, се възползвах от една от тези програми“, казва тя.
Има още един нюанс, който говори за избора на програма с мораториум и по-ниска ставка: средствата, които сте готови да използвате за предсрочно погасяване, могат да бъдат инвестирани (в депозити, взаимни фондове, акции и други инструменти).
Това са активи, които можете да използвате, за да изплатите заема си, ако загубите работата си или изпитате временни финансови затруднения. Освен това можете да прекарате месец, шест месеца и година в търсене на ново място. В случай на продължително търсене без финансова „възглавница“ ще бъде трудно - във всеки случай трябва да плащате на банката всеки месец.
Ако не можете да изплатите ипотеката си
Как най-добре да изплатите ипотеката си
Той минава точно през Швейцария, въпросът с четенето е от особено значение икак най-добре да изплатите ипотечен кредиттакова устройство несъмнено ще дадерезултати. За да реорганизира политическите агенти в Швейцария, Зволянскикакапредлага да изпрати там за един месец Рачковски, шеф на парижките агенти. В същия доклад Зволянски, възхвалявайки дейността на Рачковски до небесата, моли отдела да не притеснява последнияпо-добрес изискването за чести писмени доклади и завършва доклада си със следните думи: ипотеката на посочения служител и моли за благоприятната петиция на временното правителство да връчи на г-н Рачковски почетна награда, която несъмнено ще го накара да свърши работата. ръждясал мукредитс още по-голямо усърдие и усърдие. По време на службата си в отдела г-н Рачковски не е получавал награди и повишението в ранг колегиален секретар едва ли може да се счита за насърчение за лице, което се състоикак най-добре да изплати ипотечен кредитотносно