Ако сделката се разпадне
Повечето от проблемите и рисковете са изпълнени с алтернативна сделка. За това говориха почти всички специалисти, с които разговаряхме.
„Алтернативната сделка е най-трудната, трудно е да се контролира какво наистина се случва. Продавачът не винаги може ясно да посочи условията на продажбата, купувачът често зависи от условията на банковото кредитиране“, смята Олга Бердюгина. „Колкото повече връзки във веригата, толкова по-голяма е вероятността една от тях да се счупи“, добавя Антон Кузнецов.
* Олга Бердюгина, директор на Академията на науките „Златен ключ“, * Елена Овсяникова, директор на Академията на науките „Слобода“, * Антон Кузнецов, заместник-директор на Академията на науките „Чекни“.
От скука до непреодолима сила
Причините за провала на сделката могат да бъдат изброени дълго време. Ето основните от тях:
- човешкият фактор и непредвидени обстоятелства, възникнали с другата страна по сделката. Това според експертите е основната причина за провала на сделките. „Пресен случай: жена продава втория си апартамент, за да помогне на сина си да изплати заем. Но на последния етап тя промени решението си, - спомня си Олга Бердюгина. - Сделката, която се подготвяше два месеца, беше провалена, работата на агента отиде на вятъра. И причината е проста: оказа се, че изплащането на заем от милион рубли е проблем на сина, а не на майката. Случва се хората, а те са 30 на сто на пазара, просто да „играят имоти“ от скука. А това е цяло изкуство – да разбереш има ли човек мотив за продажба (купуване) или не.
- Проблеми с документите (тяхната наличност и степен на готовност). „Ако сделката се извършва от професионален брокер, тогава този въпрос се изяснява още в началния етап“, обяснява Антон Кузнецов.
„В нашата агенция има задължително правило: веднага щом се сключи договор, трябва да се подготви целият пакет документи. защотосделката може да се провали заради един сертификат и тогава няколко души, участващи в нея, ще пострадат ”, това е мнението на Олга Бердюгина.
- Проблеми с апартамента. „По време на подготовката на сделката могат да се появят факти за сериозни рискове за клиента в случай на закупуване на апартамент“, обяснява Елена Овсяникова. - Например "неизяснени" документи за жилище или неработоспособност на собственика. Задължително информираме клиента за такива рискове (издаваме писмено мнение) и той или се съгласява с тези рискове и сключва сделка, или отказва.”
- Аматьорска намеса. „Както показва дългогодишният опит, ако хората могат да купуват и продават дори без специално образование, тогава е трудно да се направи без специалист по алтернативни транзакции“, казва Антон Кузнецов. - И рискът е по-голям, и разходът на време. Когато едно от звената във веригата е представено от аматьор, трябва да сте подготвени за факта, че сделката ще се разпадне (в най-добрия случай), в най-лошия ще завърши в съда. В този случай емисионната цена е цената на апартамент, който най-често е единственият капитал на човек и никога няма да има друг.
„Човек, който разчита само на собствените си сили, смята, че може да вземе предвид всички нюанси на сделка, с която се занимава веднъж в живота си. Всъщност само натрупаният опит помага да се видят възможните трудности“, добавя Олга Бердюгина. „Хората идват при професионалисти за помощ, но не се вслушват в тях, а в съветите на съседи и роднини, които ги подвеждат. „Това е много вредно за каузата“, добавя Елена Овсяникова.
- Алчност на един от участниците в сделката. „Случва се клиентът да реши да промени условията в своя полза. Той разбира, че вече са положени много усилия, веригата е сглобена и на последния етап вдига цената. Очаква хората да бъдат принудени да продължатотстъпки, особено ако изтече срокът за одобрение на банков кредит“, казва Антон Кузнецов.
- Грешка на неопитен контрагент (агент, представляващ интересите на втория участник в сделката).
Но всички причини за пропадането на сделката могат, както изяснява Елена Овсянникова, да бъдат сведени до две: недоверие към агента и непреодолима сила. В същото време, според нея, професионалистите все пак ще намерят начин да обслужват интересите на клиента и да превърнат поражението във временно отстъпление.
Когато влюбването е лошо
Как да избегнем развалена сделка? Какво да направите, ако възникне такава заплаха и как да сведете до минимум неприятностите?
За успеха на сделката трябва да се погрижим още преди да е започнала. Тоест изберете правилната агенция и агент. И ако проблемите са започнали, тогава нашите експерти съветват да изхвърлите емоциите и да подходите към решаването на проблема конструктивно.
- Доверете се на професионалист. „Ако се доверите на брокер и координирате действията си с него, тогава не може да има срив“, убеден е Антон Кузнецов. - Затова основният съвет е да се обърнете към професионалист, да му се доверите и да избирате последователно начин на действие. Опитен брокер подхожда към всеки конкретен случай от гледна точка на дългогодишен опит и разбира кой алгоритъм от действия да избере в тази ситуация. В случай на провал на сделката, професионалистът няма да изпадне в паника. Той знае, че винаги има изход."
„За да намерим апартамент, който отговаря на условията на избрания от клиента банков кредит, трябваше да разгледаме 30 апартамента. От тях избрахме 5 и купихме само този, за който банката нямаше оплаквания “, спомня си Олга Бердюгина.
- Използване на "административния ресурс" на агенцията. „Важно е да запомните, че агентът не е единственият служител на компанията. Не пропускайте възможността да се свържете с управителя на агенцията в спорни ситуации,юрист, управител Повечето от "задънените" ситуации, които възникват в процеса на подготовка и завършване на сделка за покупко-продажба на жилище, имат доста просто и разумно решение. Дългогодишен опит, връзки, включително в кредитни институции, държавни учреждения и др. ни позволяват незабавно да вземаме решения в най-привидно трудни ситуации и систематично да се придвижваме към благоприятно и психологически комфортно завършване на сделката за клиента“, каза директорът на Академията на науките „Златен ключ.
„Работата по сделка е работа на екип: агенти, адвокати, мениджъри, ментори и директор. Всички ние сме заинтересовани от успешния изход на делото и действаме в интерес на клиента“, уточнява Елена Овсянникова.
- Настройте се за няколко месеца работа. Да, жилищният въпрос може да бъде решен за един месец, но за всеки случай е по-добре да се настроите за по-дълъг период, особено при алтернативни сделки.
„Блокьорите разбират, че са харесали апартамента, но знаят, че има още 2-3 варианта, които ще отговарят. Практиката показва, че ако има желание за продажба и покупка, тогава професионалистът бързо ще управлява ситуацията и ще предотврати достигането на критични състояния на клиента “, подкрепя директорът на Академията на науките Слобода.
- Погледни по-широко. „Необходимо е да се разгледат няколко предложени варианта, сходни по отношение на потребителските характеристики, и също така не забравяйте да обърнете внимание на предложението малко по-високо и малко по-ниско по клас и цена. Трябва да се помни, че въпреки огромния брой оферти на пазара, наистина е възможно да придобиете собственост само върху малка част от тях. Причините за това са безброй. Най-често срещаните са: липса на документи за сделка за отчуждаване, липса на алтернативен имот за продавача, банална морална неподготвеност на продавача да продаде свояапартаменти и др.“, настоява Олга Бердюгина.
- Вярвайте: каквото и да се прави, всичко е за добро. „Ако се окаже, че за апартамента са подадени грешни документи, това е щастие! - казва Елена Овсянникова. - Това не е разваляне на сделката, ние спасихме човека от неприятни последствия. Иначе можеше да остане и без апартамент, и без пари.
„Ако след поредица от необходими усилия сделката за покупко-продажба не може да бъде сключена в необходимия срок по обективни причини, значи това не е вашият апартамент. В този случай не губете сърце, по-разумно е да преминете към следващия вариант “, съгласява се с нея Олга Бердюгина.
- Запомнете: утрото е по-мъдро от вечерта. Изправени пред непредвидени усложнения, не се паникьосвайте, успокойте се и претеглете плюсовете и минусите с професионалистите на следващата сутрин със студена глава.
„Да кажем, че сделката е насрочена за утре, викаме контрагенти, продавачи и изведнъж възникват нови изисквания, които не са били договорени по-рано“, казва Елена Овсянникова. - При всяка трета сделка се сблъскваме с такъв проблем и сме се научили, че е по-добре да не го решаваме вечерта, а да се обадим сутринта и да обсъдим всичко. По правило един „неразрешим“ проблем се разтваря от само себе си.
- Внимателно разгледайте обекта и мотивите на продавача. „Това става особено важно, ако сключите сделка без помощта на специалист. Ако продавачът няма мотив да продава (децата не растат, няма увеличение на доходите, няма нужда да напускат родителите си и т.н.), сделката няма да се осъществи. Не трябва да избирате такива апартаменти, защото на последния етап немотивиран клиент може да провали сделката“, убедена е Олга Бердюгина.