Актуални въпроси на държавната регистрация на договор за наем на жилище, сключен с физическо лице
При наемане на помещението срещу заплащане за ползване на трето лице или организация е необходимо сключването на договор. Това разбират мнозинството собственици на апартаменти или офиси, които желаят да наемат имота си срещу заплащане за притежание и ползване от друго лице. В края на краищата споразумението ще премахне много проблеми, свързани с по-нататъшното функциониране на тяхната собственост, ще премахне възможните спорове и искове. Такова споразумение ще помогне за изготвянето на нотариус, агенция за недвижими имоти или правна организация. Често специалистите оглавяват документа „Договор за наем на жилище“ вместо „Договор за наем на жилище“. Трябва да разберете разликата между договор за наем и договор за наем, какви проблеми могат да бъдат избегнати чрез правилно изготвяне на документ, кое споразумение трябва да бъде регистрирано и кое не.
До втората половина на 90-те години. 20-ти век основната част от жилищния фонд в България принадлежеше на държавата и се използваше от граждани въз основа на договор за наем на жилище. В момента по-голямата част от жилищния фонд е частна собственост на граждани и юридически лица. При всичко това основният договор, чрез който се прехвърлят жилищни помещения за ползване като цяло и за временно възмездно владение и ползване в частност, остава договорът за наем на жилищни помещения.
Правата и задълженията на страните по този договор са регламентирани от гл. 35 от Гражданския кодекс на България и актовете на жилищното законодателство. Без преувеличение договорът за наем на жилище може да се нарече централната институция на жилищното законодателство и в същото време един от видовете гражданскоправни договори.
Действащото законодателство разделя договорните отношения, които се развиват по отношение на платеното прехвърляне на жилищни помещения за владение и ползване.
Определено е възможносключването на договор за наем или друго споразумение, при което жилищни помещения могат да се предоставят на юридически лица, докато Гражданският кодекс предвижда възможността да се използва само за пребиваване на граждани.
Страните по договора за наем на жилищни помещения са наемодателят - собственикът на жилищните помещения или упълномощено от него лице и наемателят - гражданин, който самостоятелно или с други граждани използва жилищните помещения за живеене.
Основният критерий за разграничаване на договорите за наем и аренда в жилищния сектор е дефинирането кой е субектът – ползвателят на жилището. Законодателят, без да отчита други различия в споразуменията в този контекст, установява ясен принцип за разделяне на договорите: ако потребителят е гражданин, тогава това е договор за наем на жилище, ако е юридическо лице, тогава договор за наем.
Законодателят основателно отказа да наема жилища от граждани, установявайки предоставянето на жилищни помещения на базата на наем изключително на юридически лица, които предоставят на гражданите жилищни помещения, наети от тях при условията на наемане на жилищни помещения.
И така, основната разлика между договора за наем на жилище и договора за наем на жилище е предметът на платено притежание и ползване на жилище.
Съответно е недопустимо да се заменят имената на страните в договора за наем и да се нарече такъв договор договор за наем. Ако страните сключат договор за наем на жилище (наемателят е физическо лице), не се изисква държавна регистрация на такова споразумение, независимо от срока му на валидност, тъй като регистрацията на договори за наем не е предвидена от закона. Ако жилищните помещения се прехвърлят на юридическо лице, тогава трябва да се сключи договор за наем, който е предмет на държавнарегистрация, ако е сключена за година или повече.
Ако такова споразумение се нарича договор за наем, тогава по своята същност той все още ще бъде договор за наем и правилата за договор за наем, включително необходимостта от държавна регистрация, ще се прилагат към него. Следователно такова споразумение ще се счита за несключено и няма да поражда правни последици за страните.