Бизнес, предприятие, фирма, капитал, производствени активи като обекти на оценка

Бизнес, предприятие, фирма, капитал, производствени активи като обекти на оценка. Техните общи характеристики и разлики.
Процедурата за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.
Същността на доходния подход при оценката на недвижимите имоти.

Списък на използваната литература.

1. Бизнес, предприятие, фирма, капитал, производствени активи като обекти на оценка. Техните общи характеристики и разлики.

Според Ожегов думата "собственост" има две значения: материални ценности, имущество, което принадлежи на някого или е в пълно разпореждане на някого; правото да притежаваш някого или нещо.

Субектът на собственост е икономически изолирано юридическо или физическо лице, което притежава определен обект (капитал, земя) и съответните икономически интереси. Осъществявайки икономически интереси, субектите влизат в икономически отношения, по-специално по отношение на собствеността, разпореждането и използването на принадлежащите им обекти. По този начин собствеността е отношение между субектите. Няма и не може да има връзка между субекта и материалното (или духовното) благо. Между определени субекти може да има само отношения относно притежаването, разпореждането и ползването на определено благо. Това разбиране за собственост е в основата на всички икономически, правни, организационни и управленски процеси, включително основата за определяне на нейната стойност, основата за оценка. Пазарната оценка трябва да отчита не само стойността на съставните елементи на конкретен обект - набор от производствени фактори, но и икономическите отношения, които реализират правото на собственост върху него.

В съвременните условия всеки обект на собственост може да бъде източник на доходи и обект на пазарна сделка, включително правата на собственика. Особено интересен е бизнесът като процес на генериране на доход, като собственост, която генерира доход. Основата на бизнеса, неговата неразделна същност е капиталът. Капиталът е материалната основа на съвременната икономическа система. На различните етапи на развитие икономическата наука го дефинира по различен начин. Ожегов също дава две значения в своя речник: стойност, която в резултат на използването на наемен труд носи принадена стойност (самоувеличава се); пари, голяма сума пари. Повечето икономисти дават повече или по-малко една и съща интерпретация: капиталът е богатство, средства за производство, производствени фактори, тоест различни материални форми на вложен труд, труд, който генерира доход. Процесът на получаване на доход включва определени икономически отношения, включително отношения на собственост. Това означава, че освен факта, че капиталът е материални и материални фактори на производството, той е и икономически отношения между субектите на процеса на създаване на доход.

Собствеността и капиталът се формират и използват в рамките на определени организационни структури - предприятия, организации, фирми, както и в сферата на определен бизнес. Следователно тяхната пазарна оценка се извършва по отношение на конкретна форма на съществуване.

Собственикът на фирмата има право да я продаде, ипотекира, застрахова, завещае. Така бизнесът става обект на сделката, продуктът с всичките му присъщи свойства.

Като всеки продукт, бизнесът има полза за купувача. На първо място трябва да отговаря на нуждата от доходи. Като свсяка друга стока, полезността на бизнеса се извършва в употреба. Следователно, ако бизнесът не носи доход на собственика, той губи своята полезност за него и подлежи на продажба. И ако някой друг види нови начини да го използва, други възможности за генериране на доходи, тогава бизнесът се превръща в стока. Всичко това важи както за предприятието, така и за фирмата.

В същото време генерирането на доходи, възпроизвеждането или създаването на алтернативен бизнес, ново предприятие е придружено от определени разходи.

Полезността и разходите заедно съставляват стойността, която е в основата на пазарната цена, изчислена от оценителя и която може да бъде определена като пазарна стойност. По този начин бизнесът като определен вид дейност, предприятието и фирмата като негова организационна форма в условията на пазарна икономика задоволяват нуждите на собственика от доходи, за които се изразходват определени ресурси.

Бизнес, предприятие и фирма имат всички характеристики на продукт и могат да бъдат обект на продажба и покупка. Но това са специални стоки. И тези особености предопределят принципите, моделите, подходите и методите на оценяване.

Първо, това е инвестиционен продукт, т.е. стоки, инвестициите в които се извършват с цел възвръщаемост в бъдеще. Разходите и приходите са разделени във времето. Освен това размерът на очакваната печалба е неизвестен, има вероятностен характер, така че инвеститорът трябва да вземе предвид риска от евентуален провал. Ако бъдещите приходи, като се вземе предвид времето на тяхното получаване, се окажат по-малки от разходите за придобиване на инвестиционен продукт, той губи своята инвестиционна привлекателност. Така сегашната стойност на бъдещия доход, който собственикът може да получи, представлява горната граница на пазарната цена от страна на купувача.

Второ, бизнесе система, но както цялата система като цяло, така и нейните подсистеми и дори елементи могат да се продават отделно. В този случай се разрушава връзката му със собствения специфичен капитал, специфичната организационно-икономическа форма, бизнес елементите стават основа за формирането на различна, качествено нова система. Всъщност не самият бизнес се превръща в стока, а отделните негови компоненти.

Трето, необходимостта от този продукт зависи от процесите, които протичат както вътре в самия продукт, така и във външната среда. Освен това, от една страна, нестабилността в обществото води бизнеса до нестабилност, от друга страна, неговата нестабилност води до по-нататъшно увеличаване на нестабилността в самото общество. От това произтича още една особеност на бизнеса като стока - необходимостта от регулиране на покупко-продажбата.

Четвърто, предвид особеното значение на устойчивостта на бизнеса за стабилността в обществото, е необходимо държавата да участва не само в регулирането на механизма за покупко-продажба на бизнес, но и в определянето на пазарните цени на бизнеса, в неговата оценка.

Предприятие или фирма е организационна и икономическа форма на съществуване на бизнеса. Следователно чертите на бизнеса като стока са им присъщи. Но в същото време компанията има свои собствени отличителни черти. Предприятието е обект на граждански права и се разглежда като имуществен комплекс, използван за предприемаческа дейност (Граждански кодекс на Руската федерация, член 132).

Оценяването на предприятие означава определяне в парично изражение на стойността, която може да бъде най-вероятната продажна цена и трябва да отразява както свойствата на предприятието като стока, т.е. и неговата полезност и разходите, необходими за тази полезност. Тъй като идеята за полезност зависи от специфичните интереси на купувача,доколкото оценителят трябва да определи различните видове стойност (замяна, ликвидация, инвестиция и др.).

От фундаментално значение е фактът, че качествената оценка на пазара не се ограничава до отчитане само на разходите, свързани с производството на стоки, тя задължително взема предвид икономическия имидж - позицията на предприятието на пазара, факторът време, рисковете и нивото на конкуренция. Оценителят подхожда към определянето на стойността от гледна точка на икономическата концепция на фирмата.

Тази концепция, за разлика от счетоводния модел, ви позволява да определите пазарната стойност на компанията. Той взема предвид фактори като време, риск, нематериални активи, външна конкуренция и вътрешните характеристики на оценявания имот. Съгласно този възглед за оценка пазарната цена на всеки елемент, който генерира доход или паричен поток, се определя въз основа на текуща оценка на очаквания бъдещ паричен поток, дисконтирана с лихвен процент, който отразява изискваната от инвеститора норма на възвръщаемост на инвестиция със сравним риск. В балансова или счетоводна оценка активите на фирмата са равни на пасиви плюс нетен собствен капитал: A = P + SC. При пазарна оценка в това уравнение се появява друг термин - нематериални активи и равенството приема формата: A* + HA*=P* + SC* (* означава пазарна оценка). Нематериалните активи включват елементи като стойност, гаранции, застраховки, лицензи, добри взаимоотношения с клиенти и други незаписваеми активи, включително репутация. Уравнението за пазарната оценка на реалния капитал в този случай изглежда така:

SK * \u003d (A * + HA *) - P \u003d (A * - P *) + HA *.

С помощта на това уравнение е лесно да се обясни защо фирмите имат отрицателни балансикапиталът все още се възприема от пазара като нещо ценно (например несъстоятелни депозитни институции, кредитни институции, които са на ръба на фалита). Причината е, че отрицателният балансов капитал се компенсира от стойността на нематериалните активи.

Ако балансовата оценка на собствения капитал и неговата реална (пазарна) или икономическа стойност не съвпадат, тогава трябва да има скрит или задбалансов капитал.

Скритият капитал има два източника:

разликата между пазарната и балансовата оценка на активите (А* - А);

неотчитане на задбалансови позиции (НА*), които в съответствие с общоприетите счетоводни принципи и правила не подлежат на включване в баланса.

Що се отнася до риска, счетоводният модел предполага, че „един риск е подходящ за всички“. Но всяка фирма, когато генерира приходи, всъщност е изправена пред различни видове риск и има свое собствено ниво на генериране на доходи.

По този начин счетоводният модел не позволява реална оценка на фирмата. Оценката, базирана на икономическа концепция, от друга страна, дава реалистична представа за това как предприятието ще работи в бъдеще. Той е ценен за всички: собственици, мениджъри, потребители, доставчици, банкери, служители на застрахователни и данъчни служби, инвеститори.

В този случай обект на оценка може да бъде:

предприятието като цяло;

други елементи в зависимост от целите и нуждите на собственика.

Основните производствени активи включват онези средства на труда, които, намирайки се в сферата на материалното производство, участват пряко в производството на материални блага (машини, оборудване и др.), създават условия за осъществяване на производствения процес (производствени сгради, конструкции,електрически мрежи, тръбопроводи и др.), служат за съхранение и преместване на предмети на труда.

В допълнение към дълготрайните производствени активи, дълготрайните активи на промишлеността включват и дълготрайни непроизводствени активи, които включват такива непроизводствени съоръжения (жилищни сгради, детски градини и ясли, училища, болници и други здравни и културни съоръжения), които се управляват от промишлени предприятия (те не пряко, но косвено влияят върху производствения процес). Тук разглеждаме само основните производствени активи.

Основните производствени активи на индустрията са средствата на труда, които участват в много производствени цикли, като същевременно запазват естествената си форма и тяхната стойност се прехвърля върху произведените продукти на части, когато се износват.