Договор за анюитет и неговите рискове, Правни консултации
Различни страници на нашия портал вече разкриха много аспекти на най-разнообразните възможности за отчуждаване на жилище или неговото придобиване. Говорихме за покупко-продажбата му, за даването и получаването по наследство, а също и за мен. Всяка такава опция дава възможност да се превърнете в законен собственик на всякакъв вид недвижими имоти
В каквито и обстоятелства да се намира човек, той естествено има жажда за нещо по-добро, по-удобно, по-удобно. И е естествено, че човек разширява същото желание към собственото си жилище. Но често нито той, нито семейството му са в състояние дори да се доближат до възможността да придобият апартамент: доходите не блестят с големи суми, а банките не са съгласни дори с най-скромните заеми. А богатите дядовци, които притежават петролни кладенци в Тексас, не чукат на вратите, за да правят добро. Безнадеждна ли е тази ситуация?
Правни консултации по договори за наем
Правни консултации по договори за наем се извършват в нашия офис. Ние изготвяме такива споразумения и водим съдебни спорове за наем. Прочетете от първа ръка какви са особеностите на договора за наем и потърсете правна помощ от нас, ако срещнете проблеми, които не можете да разрешите.
Същността на договора за наем
Както показва практиката, дори при този сценарий можете да намерите благоприятна възможност. Например някой пенсионер живее някъде съвсем наблизо, на когото възрастта вече не му позволява да организира нормално живота си, а размерът на пенсията покривасамо апартамент плащания, и дори тогава - не всеки месец. И единственият му ресурс е самият апартамент. И той може да е напълно готов да го размени за възможността да преживее остатъка от живота си без проблеми. И вие сте готови да разрешите тези проблеми вместо него, като станете платец на наем. Остава само да придадете правна форма на общите си интереси.
Примери за договори за наем в действие
Наем на недвижими имоти
А сега нека анализираме друга ситуация, когато колата, прехвърлена на вас като платец на наем, става обект на наем, чиято цена е триста хиляди рубли, а размерът на месечното плащане е пет хиляди рубли. Ако вземем за основа същия среден период от десет години, тогава общата сума, платена за този период от време, ще бъде равна на 10 x 12 x 5000 = 600 000 (шестстотин хиляди) рубли. В тази ситуация сте надплатили сума, равна на още една кола - триста хиляди рубли.
Всеки един от тези договори има своя, абсолютно задължителна, установена нотариална форма и всеки такъв договор при недвижими имоти, който също е абсолютно задължителен, трябва да бъде регистриран на държавно ниво. Правата на страните напълно им позволяват да вземат самостоятелно решение как точно ще бъде прехвърлен имотът от собственика на платеца на наема - безплатно или възмездно.
Когато общата структура и същността на договора за анюитет стане ясна, ще се задълбочим в подробностите.
Договор за постоянен наем и неговите условия
Ако наемът е постоянен, тогава не само граждани, но и организации с нестопанска цел могат да действат като получатели на наем. И правата на получателя на анюитета, ако страните по договора не са се споразумели друго, могат да бъдат прехвърлени на други лица, например като наследство.
Наемът, който се плаща от платеца на наема постоянно, може да бъде изплатен както в пари, така и в натура, което означава, че на получателя на наема, ако това е предвидено в договора, могат да бъдат предоставени вещи под формата на наем, може да се извърши някаква работа, да се предоставят някои услуги и по стойност те трябва да съответстват на сумата, която е определена като размер на плащането.
Плащанията на платеца на наема може да не са непременно месечни, но техният размер, ако се преизчисли за месец, не трябва да бъде по-малък от жизнения минимум, който се определя като минимален на тази конкретна територия. Например, такова плащане за Санкт Петербург трябва да бъде не по-малко от 6457 рубли 90 копейки.
Откупуване на постоянен анюитет
Съгласно общото правило плащането на рента от платец от постоянен тип е безсрочно. Въпреки това, ако платецът на анюитета желае да откаже да го плаща по-нататък, той може да направи това, като изкупи такъв анюитет. Това обратно изкупуване всъщност означава, че се изплаща еднократна парична сума на получателя на анюитета, като при това анюитетните задължения се прекратяват напълно.
В ситуация, при която всеки вид имот, който преди това е бил прехвърлен под наем, първоначално е бил прехвърлен само срещу такса и общата сума на сумата за обратно изкупуване не е посочена в самия договор, тогава цената на обратно изкупуване на този наем ще бъде равна на размера на годишните наемни плащания. Например, ако наемът се плаща веднъж на тримесечие и всяко такова плащане е равно на тридесет хиляди, тогава сумата на обратно изкупуване на наема ще бъде 30 000 x 4 = 120 000 (сто и двадесет хиляди) рубли.
Ако имотът под наем първоначално е бил прехвърлен безплатно, тогава изпълнението на изкупуването ще изисква освен пълната сума на всички дължими плащания за годинатаи заплащане на пълната стойност на абсолютно целия обем на по-рано прехвърления имот, определен с договора за наем.
Изчислението на получателя на наема изглежда ясно. Той се надява най-вече да получава плащания за имуществото си в най-скромния случай - до края на живота си. Той твърдо фиксира това изчисление на официално ниво в документ, който не дава възможност за изкупуване на този наем до изтичане на неговия жизнен цикъл или може да бъде посочен друг период, но не надвишава тридесет години от датата на точната дата на марката.
Целият пакет от задължения, които са придобили със сключването на анюитетен договор, има право да прекрати и двете страни по него. И това е възможно в голямо разнообразие от ситуации и всички тези ситуации са напълно предписани в договора за анюитет, а ако това не е в него, тогава те се определят от закона. Като илюстративна ситуация: плащанията по такъв анюитет бяха просрочени за много значителен период, да речем - за година или повече, а самият платец на анюитет беше официално включен в броя на неплатежоспособните лица. При този сценарий получателят на анюитета осъзнава безсмислието да продължава да чака каквито и да било плащания в момента, в който се нуждае, и в сумата, която е очаквал, вече няма смисъл.
Пожизненият тип договор за анюитет има няколко съществени разлики от постоянния анюитет.
Съществена разлика е кръгът на рентополучателите – рентополучател може да стане само и абсолютно изключително гражданин. Договорът за пожизнена рента е ограничен до период от живот - или на гражданина, който е бил собственик на имота, или на гражданина, когото такъв собственик посочи. Очевидна последица от това е условието, че получателят на анюитета трябва абсолютнопри сключването на договора той просто трябва да е жив - в противен случай такова споразумение е нищожно. Често има няколко граждани, които могат да станат получатели на наем, като техните дялове се считат или за равни, или абсолютно задължително предвидени в договора за наем.
В същото време пожизнената рента е определена в договора именно като определена парична сума, което означава, че нейният размер също е посочен в него. В случай на прехвърляне на имущество срещу плащане на наем на безплатна основа, тези суми отново не трябва да са непременно месечни, но техният размер, ако се преизчисли за месец, не трябва да бъде по-малък от жизнения минимум.
Нарушенията на договора за наем от страна на платеца на наема в значителна степен могат да доведат до факта, че получателят на наема ще упражни правото си да поиска обратно наема, подобно на наема от постоянен тип, или да поиска: договорът се прекратява и загубите се възстановяват.
Ако първоначално имотът е бил прехвърлен за доживотен наем на безвъзмездна основа, тогава подобни нарушения на договора за наем от платеца на наема на значително ниво могат да доведат до факта, че получателят на наема ще упражни правото си да поиска същото това имущество да бъде върнато и стойността му да бъде приспадната от цената на обратно изкупуване на наема. На практика тази формулировка означава, че цената на обратно изкупуване се намалява, като размерът на това намаление е равен на стойността на този имот.
Пример за договор за доживотна рента с лице на издръжка
Да предположим, че имотът под наем е кола, цената му е тридесет хиляди рубли, а месечното наемно плащане ще бъде равно на три хиляди рубли. Нарушаването на договора за платеца на наема ще доведе до връщане на колата - и допълнителни шест хиляди рубли.
Но платецът на наема няма право да изкупи наема,и е длъжен да я плати дори в ситуации, когато имуществото е повредено или е подложено на случайна загуба, което още веднъж потвърждава рисковете на договорите за наем.
Рискове при договор за анюитет на доживотна рента с лице на издръжка
Версията на общия набор от такива договори, която е най-разпространена и включва доживотна версия на съдържанието, която включва зависими лица, не може да мине без рискове. В него се прехвърля само недвижимо имущество - може да бъде къща, или апартамент, или парцел. Съответно, в замяна на такова прехвърляне, страната - платецът на наема, поема задължения - през целия живот, включително зависимост, да поддържа или гражданина, който е прехвърлил самия имот, или този, когото той посочи.
Зависимостта по дефиниция е процесът на осигуряване на човек, който не работи главно поради здравословни проблеми, с необходимия набор от средства, от които се нуждае за съществуването си.
Размерът на месечната издръжка ще се определя от плащането или безплатното прехвърляне на имущество.
Вариантът за безплатно прехвърляне като минимална издръжка на месец предполага размер на два пъти жизнения минимум, който се определя като минимум на конкретната територия на прехвърляния имот. Формата може да бъде както парична, така и натурална опция.
Страната, която плаща наема, става, разбира се, собственик на имота, но с ограничени права. За нея не съществува възможност за негово отчуждаване, залагане и други подобни права – ако няма съгласие на получателя на наема.
Ако страната, плащаща наема, съществено наруши задълженията си по договора, получателят на наема може да упражни правото си да поиска връщането на това имущество илиобратно изкупуване, а цената на обратно изкупуване се определя подобно на опцията за постоянен анюитет. Ако в същото време такъв платец на наем все още не е осигурил необходимото ниво на грижа на получателя на наема, той се лишава от правото на компенсация за своите разходи, което отново потвърждава рисковете на договорите за наем.
Задълженията за наемни плащания, както при доживотната опция, така и при опцията доживотна издръжка с лице на издръжка, се прекратяват само в момента на смъртта на получателя на наема. Въпреки това често не минава без изненади и на сцената могат да се появят роднини, които внезапно се откриват, за които същият този получател на наем изобщо не се интересуваше от живота, но след смъртта те бяха обзети от страстно желание да върнат „семейния“ апартамент в лоното на семейството. И статистиката показва, че съдът в повечето случаи взема тяхната страна, оставяйки платеца на наема без апартамент.
Такава ситуация, разбира се, е неприятна, но далеч не е недвусмислена, а съвестта на някои платци на рента също далеч не е съвършена и понякога дори допринасят за прехвърлянето на получателя на рента в света по друг най-кратък път.
Разбира се, приемайки себе си като платец или получател на наем, трябва да изградите изчисленията си въз основа на благоприятни опции, но също така не се препоръчва да забравяте за куп възможни проблеми. И в такива случаи е най-добре да разчитате на компетентната помощ на професионалисти, чието образование и опит им позволяват да прогнозират проблемите и да предлагат решения.
Голям брой проблемни ситуации доведоха до факта, че е установена абсолютно задължителна нотариална форма за договорите за наем. Това е напълно оправдано от факта, че подобни договори обхващат тези, които са най-малко защитени - възрастните хора, често самотните и неособено здрави хора, които често нямат възможност да отидат никъде за подкрепа или съвет. А желаещите да станат собственици на имота си са напълно достатъчни.
За да избегнете много капани както за платеца на наема, така и за получателя на наема и да намерите най-рационалните решения, винаги можете с помощта на компетентен адвокат, който е в състояние много внимателно да разгледа комплект от вашите документи и да изслуша вашите намерения и идеи по отношение на договорните условия, да провери собственика на конкретен недвижим имот, който се отчуждава, да изиска, ако е необходимо, всички необходими документи и допълнителни удостоверения, да изясни самоличността и състоянието на правоспособността на страните и след анализ на целия комплекс от информация , ще може да обясни всички нотариални действия, които се предприемат yutsya. Такъв адвокат също така ще може да провери съответствието на съдържанието на представената проекто-сделка с намеренията, към които страните наистина се придържат, и да формулира заключение дали те противоречат на изискванията на закона. И едва след всичко това, той може да завери точно вашия анюитетен договор.