Договор за наем на земя и неговите основни условия в Украйна
Според мораториума върху отчуждаването на земеделска земя най-разпространеният начин за ползване е отдаването под наем. Основният документ, регулиращ отношенията между наемодателя на парцела и наемателя, е договорът за наем на парцела.
Основните законодателни актове, регулиращи наемните отношения: Кодексът на земята, Гражданският кодекс, Законът от 06.10.98 г. № 161-XIV „За наема на земята“ и новият Закон „За държавния поземлен кадастър“ от 2013 г.
Правото на наем на поземлен имот е срочно платено притежание и ползване на поземлен имот въз основа на договор, който е необходим на наемателя за извършване на бизнес и други дейности (част 1 на член 93 от Кодекса на земята).
- наличие на договор (няма договор - няма лизинг);
– определяне на срок (краткосрочни договори до 5 години, дългосрочни договори до 50 години);
– плащане (размерът и редът за плащане на наема се договарят от страните);
- задължително ползване на земята.
Обект на лизинг може да бъде само поземлен имот с установени граници, определено местоположение, собственост на граждани, юридически лица, общинска или държавна собственост.
Договорът за наем на поземлен имот се сключва в писмена форма, нотариално заверен по искане на една от страните (член 14 от Закон № 161).
Договорът трябва да бъде регистриран в териториалния орган на Държавната агенция по земята, правото на наем възниква от момента на такава регистрация (член 125 от Кодекса на земята).
Наемодателят на поземлен имот може да бъде само неговият собственик или упълномощено от него лице.
Кабинетът на министрите на Украйна одобри Примерния договор за наем на земя (Резолюция № 220 от 03.03.04 г.).
Типичнодоговорът за наем на земя не е задължителен за прилагане, т.к. не съдържа всички съществени условия, определени от Закон № 161, тъй като от датата на одобрението му са изминали 8 години, през които поземленото законодателство е претърпяло промени.
Типичният договор за наем на земя не съдържа следните задължителни разпоредби:
— информация за кадастралния номер на наетия обект;
— условия за залагане и предоставяне на правото на наем на поземлен имот в уставния фонд.
Съгласно чл. 15 от Закона на Украйна „За наема на земя“, съществените условия на договора за наем на земя са:
– обект на наем (кадастрален номер, местоположение и размер на парцела);
- продължителност на договора за наем;
- наем с посочване на неговия размер, индексация, начини на плащане, срокове, ред за плащането и преразглеждането му и отговорност за неплащането му;
– условия за ползване и предназначение на поземления имот, който се отдава под наем;
— условия за поддържане на състоянието на лизинговия обект;
— условията и сроковете за прехвърляне на парцела на наемателя;
- условия за връщане на парцела на наемодателя;
— съществуващи ограничения (тежести) върху използването на поземления парцел;
- определяне на лицето, което носи риска от случайно повреждане или унищожаване на лизинговия обект или част от него;
— условия за залагане и създаване на уставния капитал (капитала) на правото на наем на поземлен имот.
Липсата в договора за наем на земя на едно от изброените съществени условия е основание за отказ за държавна регистрация на такова споразумение, както и за признаване на споразумението за невалидно в съответствие със закона (част 2, член 15 от Закона на Украйна „За наема на земя“).
Страните трябва да достигнатсъгласие по всички съществени условия на договора и не забравяйте да ги включите в текста на документа.
Обект на наем е поземлен имот с кадастрален номер, местоположение и размер, определени в натура. Договор за наем на поземлен имот без посочване на кадастрален номер не се регистрира в териториалния орган на Държавната агенция по земята.
Ако парцелът е отдаден под наем с насаждения, собственост на наемодателя, се препоръчва в споразумението да се посочат изчерпателно правно значимите характеристики на насажденията:
- подробно описание на вида насаждение (градина, лозе и др.);
- година на залагане на насаждението и период на експлоатация (плододаване);
- оставане на насажденията в баланса на предприятието-наемодател.
Срокът на договора за наем се определя по споразумение на страните, но не може да надвишава 50 години. При прехвърляне на земеделска земя за търговско селскостопанско производство срокът на договора за наем трябва да се определи, като се вземе предвид периодът на ротация на основното сеитбообращение в съответствие с проектите за управление на земята (част 3, член 19 от Закона на Украйна „За арендата на земята“). Тоест, датата на изтичане на договора трябва да бъде периодът, в който теренната работа на наетия парцел е завършена.
Наемът, неговият размер, процедурата за индексиране, формата на плащане, условията, процедурата за наемане и преразглеждане, отговорността за неплащане се установяват по споразумение на страните.
Наемът може да се събира в следните форми:
- парична (в определена сума в гривни и / или като процент от нормативната парична оценка на земята);
- натурален (име на продукта и количество);
- развитие (предоставяне на услуги на лизингодателя).
Партитаможе да предвиди комбинация от различни форми на наем в договора за наем.
Условията за отдаване под наем на поземлени имоти държавна и общинска собственост се определят в съответствие с чл. 288 от Данъчния кодекс на Украйна. А наемът за такива парцели се начислява изключително в брой (член 35.1 от Данъчния кодекс).
За наемателя е по-изгодно да се определи размерът на наема в конкретна сума пари, като в този случай ще бъде възможно да се промени само по споразумение на страните или в съда. Тоест, предприятието ще бъде застраховано срещу увеличение на размера на наема в случай, например, на увеличение на нормативната парична стойност на земята.
Отговорност на страните - по правило наемодателят отговаря само за недостатъците на наетата земя, ако те не са посочени в договора и пречат на ползването на наетата земя. Основната отговорност на наемателя за неизпълнение на задълженията за плащане на наема, тоест неплащане или забавено плащане на такава такса.
Договорите могат да предвиждат отговорност на наемателя за небрежно отношение към поземления парцел или други негови действия или бездействия, довели до деградация, изчерпване, намаляване на плодородието, замърсяване на такъв парцел. В този случай наемателят е длъжен да обезщети наемодателя за причинените вреди.
Условия и срокове за прехвърляне на парцела на наемателя, както и условията за връщане на парцела на наемодателя: в съответствие с член 17 от Закона на Украйна „За арендата на земята“, прехвърлянето на наетия обект се формализира с акт за приемане, препоръчително е да се предвиди същата процедура за връщане на парцела на наемодателя.
Съгласно част 4 на чл. 15 от Закона на Украйна „За арендата на земята“ неразделна част от договора за аренда на земя е:
- план (схема) на поземления имот, който се отдава под наем;
- кадастрален план на поземления имот с отразяване на ограниченията (тежести) в използването му и установените поземлени сервитути;
- акт за определяне на границите на поземления имот в натура (на земята);
- акт за приемане и предаване на лизинговия обект;
— проект за разпределение на земята (ако е разработен).
Липсата на някое от тези задължителни приложения може да доведе до отказ за държавна регистрация на договора.
Един договор за наем може да предвижда отдаване под наем на няколко поземлени парцела, собственост на един наемодател (и по отношение на държавна и общинска собственост - поземлени парцели, собственост на един орган на изпълнителната власт или местна власт).