Договори за продажба на недвижими имоти, сключени на стоковите борси
През 90-те години на миналия век сделките за покупко-продажба на недвижими имоти, включително жилищни, на стоковата борса не бяха рядкост. Мина време, законодателството относно продажбата и покупката на недвижими имоти, както и регистрацията на права върху тях, се променя многократно. Сега много купувачи започнаха да се притесняват за валидността на договорите за продажба на недвижими имоти, сключени чрез стокова борса. Търсени отговори Простоправо
В съответствие със Закона на Украйна „За стоковата борса“, стоковата борса е организация, която обединява юридически и физически лица, занимаващи се с производствена и търговска дейност, и има за цел да предоставя услуги при сключване на борсови сделки, определяне на цените на стоките, търсенето и предлагането на стоки, изучаване, рационализиране и улесняване на стоковата циркулация и свързаните с нея търговски операции.
Съгласно член 15 обменна сделка е споразумение, което отговаря на съвкупността от следните условия:
- а) ако представлява покупко-продажба, доставка и размяна на стоки, допуснати до обращение на стоковата борса;
- б) ако участниците в него са членове на борсата;
- в) ако е подаден за регистрация и регистриран на борсата не по-късно от деня, следващ изпълнението на договора.
Съгласно втора част на същия член споразуменията, регистрирани на борсата, не подлежат на нотариална заверка.
Отговарят ли обаче изготвените на борсата договори за покупко-продажба на недвижими имоти на горните изисквания и наистина ли покупката на апартамент не може да бъде нотариално заверена?
За съжаление в повечето случаи отговорът е не.
Нарушения на изискванията за обменни операции
Първо, в много случаи транзакциите не отговарят на изискванията за борсови транзакции. Сред най-честите нарушения:
- договорът е сключен между лица, които не са членове на борсата (дори и да е сключен чрез брокери, тъй като брокерите, съгласно чл. 16 от Закона за стоковата борса, изпълняват инструкции изключително за своите членове);
- една от страните по сключения договор е непълнолетно лице, което поради размера на дееспособността не може да бъде член на борсата;
- споразумението е регистрирано от организация, която, въпреки че се нарича „стокова борса такава и такава“, всъщност работи във всяка друга организационна и правна форма, различна от борсата (например под формата на стопански субект);
- договорът се сключва от името на член на борсата, но от лице, което не е брокер.
Покупко-продажба на недвижими имоти без нотариус
Фактът, че вече е възможно да се закупи имот само въз основа на нотариално заверен договор, вероятно вече всеки знае.
Нека да разберем какво каза за това Гражданският кодекс на Украинската ССР, който беше в сила в Украйна до 2004 г.
По-специално член 227 от Гражданския кодекс на Украинската ССР установява, че договорът за продажба на жилищна сграда трябва да бъде нотариално заверен, ако поне една от страните е гражданин. Неспазването на това изискване води до недействителност на договора.
Това правило е специално, тъй като става дума за специфичен предмет на договора за продажба - обект на недвижим имот.
Така действащото по-рано законодателство установява и изискването за задължителна нотариална заверка на договорапокупко-продажба на недвижими имоти, но само ако поне една от страните по сделката е физическо лице.
Изключение правят сделките за покупко-продажба на недвижими имоти, които са в данъчен залог и се продават принудително за погасяване на данъчното задължение на данъкоплатеца на целеви търгове, организирани от данъчния орган на стоковите борси. Продажбата на такова имущество е извършена преди това в съответствие със Закона на Украйна „За процедурата за погасяване на задълженията на данъкоплатците към бюджетите и държавните доверителни фондове“, в клауза 10.5.2 на член 10 от който директно се посочва, че сделките за продажба на активи на борсовите пазари не подлежат на нотариална заверка.