Доларова ипотека какво да правя Експертен съвет

Свързани статии

В тази статия ще научите

Защо хората предпочитат ипотеки в долари
Какво да правим с ипотеките в долари в условията на нарастващи обменни курсове
Трудности при рефинансиране на кредит в чуждестранна валута

Делът на отпуснатите кредити в чуждестранна валута в България като цяло е малък: той е около 216 кредита с общ дълг от 1,7 милиарда рубли. Просрочените задължения по такива заеми обаче винаги са били по-високи, отколкото по заемите в рубли, а от 2011 г. броят на длъжниците се е увеличил до около 13% от общия размер на ипотеките 1 . Какво да правим сдоларовите ипотеки, защото обменните курсове продължават да растат.

ТОП 6 най-важни статии за един мениджър:

Защо хората предпочитат ипотеки в долари?

На първо място, защото ставките в чуждестранна валута са значително по-ниски, отколкото в рубли (например 8% в долари срещу 12,45% в рубли по същата програма за закупуване на апартамент в нова сграда). Съответно плащането е значително по-малко - с 8-15% (в зависимост от срока на кредита). В същото време ипотеката в долари е печеливша, докато рублата падне до точката, в която плащанията са равни.

Какво да правим с ипотека в чуждестранна валута

Най-лошото в ситуацията с падането на рублата е, че размерът на главния дълг нараства. Ако кредитополучателят смята, че му става неудобно да плаща тази сума всеки месец, можете да направите следното.

Вариант 1. Свържете се с банката с молба за преразглеждане на срока на кредита в посока на неговото увеличаване. Тогава месечното плащане ще остане същото. Но в крайна сметка надплащането на лихвата е неизбежно. В допълнение, има несъмнен минус: далеч отвсички банки ще преразгледат срока на заема.

Вариант 2. Изчакайте, докато доларът се "върне" към предишните си стойности. Но не е ясно колко дълго ще се чака и дали това някога ще се случи. Според прогнози на финансови анализатори доларът може да се покачи до 45 рубли и повече.

Вариант 3. Рефинансиране на заем в чуждестранна валута в рубли. В този случай процентът ще бъде по-висок, но ще има увереност, че плащането вече няма да се промени и размерът на дълга няма да се увеличи. Това е особено важно за тези кредитополучатели, чийто доход се формира в рубли.

Трудности при рефинансиране на кредит в чуждестранна валута

За да рефинансират в рубли, кредитополучателите трябва:

подпише отново. При сегашния подход към оценката на платежоспособността на кредитополучателя те могат да разчитат на заем в рубли в размер, много по-малък от този, който преди това са им одобрени в чуждестранна валута;
извършване на нова оценка на пазарната стойност на апартамента;
презастраховане на имуществото и живота на кредитополучателя;
най-неприятното е, че процентът по рефинансиран заем ще бъде по-висок, отколкото при конвенционална ипотека;
за издаване на заем в рубли се изисква плащане на комисионна;
най-важното: тези, които решат да рефинансират своите ипотеки в рубли, трябва действително да платят отново разходите за получаване на заем.

Също така е невъзможно да се рефинансира ипотечен кредит, когато договорът с банката предвиждазабрана за рефинансиране в друга банка, тъй като чл. 388 от Гражданския кодекс на България допуска прехвърляне на правата на кредитора само ако това не е забранено със закон или договор.

Въпреки това, ако кредитирането се случи по „неофициален“ начин, тогава такъв заем може да бъде рефинансиран. Например, когато кредит в друга банка е взет без обезпечение или обезпечен с другаимот без ипотека. В този случай първият заем се изплаща за сметка на средства, получени по друг заем, по-изгоден за кредитополучателя. В тази ситуация трябва внимателно да проучите условията на споразумението с банката - дали предвижда неустойки за предсрочно погасяване на кредита и какъв е техният размер.

Дори и да рефинансирате банката си, има шанс да платите определена комисионна за това.Цената за рефинансиране на ипотека в друга банка е различна, но в повечето случаи е същата като при първоначалната ипотека.

Експертно мнение

Елена Кудрявцева, ръководител на ипотечния отдел на компанията BEST-Novostroy

За съжаление не всички заеми могат да бъдат рефинансирани. На първо място, това се отнася за кредитите, получени за закупуване на апартаменти в нови сгради. Ще бъде невъзможно да се рефинансира ипотека, издадена от банка за апартамент в новострояща се къща, тъй като собствеността върху него не може да бъде регистрирана и следователно няма обезпечение. По правило заемите за нови сгради се издават от банки - партньори на предприемача.

Когато рефинансирането на заем в чуждестранна валута определено е неизгодно за кредитополучателя

Ако сте платили заем за повече от пет години, няма да е изгодно да го рефинансирате, тъй като по-голямата част от лихвите се начисляват от банките в плащанията за първите пет години. Плащането за използването на пари беше извършено например за 20 години и беше възможно да се използват само 5 години. За 15 неизползвани години банките, разбира се, няма да върнат парите.

Определено самите банки решават дали да рефинансират или не заема, ноако остатъчната сума на заема е по-малка от 500 хиляди рубли, тогава няма смисъл от тази процедура. Не забравяйте, че заемът е взет няколко пътипреди години и възлизащ на 70% от цената на жилище, днес ще бъде само 30% (или дори по-малко) от цената на същото жилище.

Възможно ли е да продадете апартамент с ипотека в долари

Тази процедура се нарича продажба под гаранция. Ипотека в рубли или долари - този фактор няма голямо значение. Тази процедура става все по-популярна, т.к. нашият пазар е узрял за това. Ако е станало невъзможно да платите ипотеката, можете да обявите апартамента за продажба, но първо трябва да се свържете с вашата банка. За да продадете апартамент на ипотека, обикновено се изисква съгласието на ипотекарния кредитор.

Помощ

"БЕСТ-Новострой" е една от най-големите компании за продажба на апартаменти в нови сгради. През 2013 г. над 340 хил. кв.м. метра жилища. Днес портфолиото от проекти на BEST-Novostroy включва повече от 2 милиона 500 хиляди квадратни метра. метра недвижими имоти в нови сгради в Москва, Нова Москва и района на Москва.